以“未签物管合同”为由业主就可拒交物业管理费吗？

    一、案件介绍

    程某是某小区的业主，2003年9月23日与开发商签订了《售房合同》，后直接从开发商处拿到了钥匙，正式入住小区。程某入住小区后，物业公司多次找其欲与其签订《前期物业管理服务协议书》，但都被程某拒绝。之后物业公司通知程某交纳物业管理费，但程某以未与物业公司签订任何合约为由，声称未欠物业公司物业管理费而拒交物业管理费。

    程某所居住小区的物业公司于2003年1月10日与该项目的房地产开发商签订了《前期物业管理委托合同》。该合同除一般的物业管理合同条款外，尚有以下特别条款：“第四款甲方(房地产开发商)的权利与义务第10条为：代表和维护产权人、使用人的合法权益，审核乙方(物业公司)与入住业主签订的物业管理合同：第五款乙方的权利和义务第4条为：乙方须在楼房销售时，派物管人员配合甲方与业主签订物业管理合同。”业主入住时，物业公司与大多数业主签订了《前期物业管理服务协议书》。

    2004年5月2日日，该项目业主委员会经市物业管理行政主管部门批准正式成立，2004年9月1日物业公司与业主委员会签订了《物业管理合同》。程某仍以自己未与物业公司签 订任何合约为理由拒交物业管理费。

    因部分业主不交纳物业管理费，2004年7月3日、7月16日，物业公司先后在小区公告栏公布了包括程某在内欠费业主的名单。同年9月3日，程某在小区电梯口张贴《公开信》，以讽刺、挖苦等口吻对物业公司工作人员进行评论，并表明自己不交费的理由。同年10月11日，物业公司在管理处公告栏贴出《特别公告》，意为由于程某不交管理费并对其工作人员进行污辱，决定停止对程某提供相关的物业管理服务，并将对其所欠费用通过法律诉讼的形式追缴。之后，双方矛盾无法调和。

    2004年10月20日，程某以物业公司在管理处公告栏公布其欠费为由向法院起诉，并请求：1．判令物业公司赔偿其名誉、精神损失人民币1元；2．判决物业公司在管理处粘贴《特别公告》的原址张贴向其公开赔礼道歉的告示：3．判决物业公司支付全部诉讼费。在原审过程中，物业公司则提起反诉：1．判令程某交纳欠交的物业管理费：2．在小区公告栏以《公开信》的方式向物业公司赔礼道歉；3．诉讼费由程某承担。

    在法庭上，程某出具2003年9月23日其与房地产开发商签订的《补充协议》。该《补充协议》主要内容为：房地产开发商给予程某减免一年物业管理费的优惠待遇。但值得怀疑的是，程某以前一直未出具且未提及此《补充协议》。

    关于名誉侵权的判决结果，因篇幅所限，不再列举。对于程某是否应交物业管理费的问题，法院《判决书》的主要内容为：在程某与物业公司之间因前期物业管理费的交纳问题而引发的纠纷中，物业公司应向程某出具收取该费用的直接充分证据。物业公司与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》时，依据国务院公布的《物业管理条例》第二十五条之规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业管理约定的内容”。本案中，房地产开发商与程某签订的房屋买卖合同不包含物业公司与房地产开发商签订的《前期物业管理委托合同》的内容，而是签订了内容为减免管理费的《补充协议》，程某据此认为自己无须向物业公司交纳物业管理费用，因此不欠物业公司费用。同时，在物业公司与房地产开发商签订的《前期物业管理委托合同》中也规定，物业公司在楼房销售时，派物管人员与入住业主签订物管合同。根据以上约定内容，物业公司在业主入住时与大多数业主签订《前期物业管理服务协议书》并向他们收取前期物业管理费是合法的。但程某与物业公司未签订《前期物业管理服务协议书》，物业公司仅凭与房地产开发商签订的《前期物业管理委托合同》向程某收取物业管理费的依据不足。

    二、案件评析

    以上案件折射反映出如下问题：

    1．物业公司向业主收费的法律依据是什么

    程某不交物业管理费的依据以及法院判决物业公司向程某收取物业管理费依据不足就是因为程某个人未与物业公司签订《前期物业管理委托合同》。那么，在前期物业管理过程中，是否物业公司一定要与程某签订《前期物业管理委托合同》呢?答案是否定的。也就是说，在前期物业管理期间，物业公司没有必要与程某签订《前期物业管理委托合同》(注：《前期物业管理委托合同》即现在所称的《前期物业管理合同》，前者为较早期的合同版本，两者实质为上是一回事)，程某也无权利要求物业公司与之签订《前期物业管理合同》。根据国务院《物业管理条例》的精神及目前物业管理行业的通常做法，在前期物业管理阶段，签订《前期物业管理合同》的主体是房地产开发商与物业公司，即房地产开发商代表未来小业主的利益与物业公司签订《前期物业管理合同》。业主对《前期物业管理合同》的具体内容无修改权，并应无条件执行。因为一般《前期物业管理合同》在售房前已签约，在售房时予以公示。如《前期物业管理合同》的条款不违反其原则、精神，购房者如对《前期物业管理合同》的条款不满意或持反对态度，该业主可以不买房。如在此种情况下，购房者仍然买房，则视其已对《前期物业管理合同》的条款给予了认可。《前期物业管理合同》已通过合同方式对项目的管理者、收费标准、物业管理服务质量等给予的规定，是物业公司向全体业主或住户收取物业管理费的法律依据。在前期物业管理阶段，只要物业公司与房地产开发同签订了《前期物业管理合同》，物业公司向业主收取管理费就有了法律保障，《前期物业管理合同》即对所有业主产生相应的法律效力。物业公司是否与业主签订其他合同，如《前期物业管理服务协议书》以及《业主临时公约》等，都不影响其收费的合理性。

    本案中，在前期物业管理阶段结束、小区业主委员会成立后，物业公司与业主委员会签订了《物业管理合同》。该合同也明确了物业管理单位、收费标准、交费方式以及物业管理服务质量等内容。这是物业公司向业主收取物业管理费的法律依据。签订此合同的主体是物业公司与业主委员会。业主委员会是通过业主大会，经过物业管理区域2／3以上投票权的业主同意并代表全体业主与物业公司签订《物业管理合同》的，因此，此合同不但具有法律效力且其条款对所有业主生效，少数对《物业管理合同》持反对或弃权票的人，例如像本案中的程某都须无条件遵守。

    需要补充说明的是，根据国务院《物业管理条例》的精神，物业公司还可以分别跟物业管理区域内一定数量的单个业主签订《物业管理合同》。该合同条款只要获得物业管理区域内2／3以上业主同意即发生法律效力。物业公司即使不与另外少部分业主签订《物业管理合同》或即使余下的少部分业主不愿意与物业公司签订《物业管理合同》，该《物业管理合同》也对其他未签订《物业管理合同》的业主或住户生效。

    因此，本案中的程某以其未与物业公司签任何合同为名拒交物业管理费的做法，完全是一种赖账行为。法院以此来断案也是错误的。

    2. 物业公司在《前期物业管理委托合同》条款拟定中的过失

    物业公司与房地产开发商签订的《前期物业管理委托合同》的个别条款对本案的判决也产生了相当大的影响。该《前期物业管理委托合同》中第五款第4条规定:“乙方(物业公司)必须在售房时，派物管人员与业主签订物管合同。”根据物业管理有关法律、法规的规定，合同中这种表述是错误的。因为，《前期物业管理委托合同》是由物业公司与房地产开发商签订的，不需要物业公司与业主逐个再签。程某就是主要依据此条款拒交物业管理费，法院也依据此条款的内容，判决物业公司因未与程某签订《前期物业管理合同》而向程某收取物业管理费的依据不足。事实上，该条款是不符合目前物业管理的有关规定的，但是正因为其不符合有关规定，因此，该条款本身不能发生法律效力。程某以此为依据拒交物业管理费是不对的，法院以此条款为依据断案也是错误的。

    3. 《前期物业管理委任合同》与《前期物业管理服务协议书》的区别

    在此案的审辩过程及判决书中，经常出现《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议书》的概念。事实上，在本案的判决过程中，这两个法律文本概念已发生了混淆。物业公司因《前期物业管理委托合同》条款中的“错误”，也无意识地把两者混为一体，让人们觉得《前期物业管理委托合同》与《前期物业管理服务协议书》是一回事。其实，《前期物业管理委托合同》与《前期物业管理服务协议书》在内容上、法律地位上、法律效力与作用上是不一样的。《前期物业管理委托合同》是物业公司管理物业收取管理费的依据。《前期物业管理服务协议书》是物业公司与每一个业主签订的合约，实质上是物业公司对物业管理服务质量的承诺和保证。物业公司与房地产开发商签订了《前期物业管理合同》后，即使没有与每一位业主签订《前期物业管理服务协议书》，这也只是物业公司工作中没有做到位的“一个方面”，并不影响物业公司收费的合法性，即物业公司向业主收取物业管理费用仍然能得到法律保障。如果物业公司与房地产开发商没有签订《前期物业管理合同》，而物业公司与全体业主都签订了《前期物业管理服务协议书》，物业公司向全体业主收取管理费仍然缺乏法律保障。因为物业公司只是通过与业主签订《前期物业管理服务协议书》向业主承诺自己的服务质量而已，并没有得到获取物业管理权的法律保障。

    4. 《前期物业管理合同》与《售房合同》的关系

    此案中还涉及到《前期物业管理合同》与《售房合同》之间的关系。程某及法院引用国务院《物业管理条例》第二十五条的条款内容：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业管理约定的内容”，而对《物业管理条例》进行断章取义的理解。一般“前期物业管理约定的内容”主要包括在售房合同中明确“物业管理单位、物业管理收费标准等简单的内容”。《前期物业管理服务合同》既可以作为《售房合同》的一个附件交予购房者，也可以在售楼处等场所予以公示。要求物业公司在售楼时与购房者签订《前期物业管理合同》的做法是错误的。如果购房者在售楼时未了解《前期物业管理合同》中的相关条款内容而造成了经济损失，其责任在于房地产开发商，购房者可向房地产开发商起诉索求赔偿等。如果房地产开发商已经将此项内容委托给物业公司，而物业公司未尽到让业主明确《前期物业管理合同》的条款和内容的责任造成业主的经济损失，则房地产开发商可转向物业公司起诉，要求物业公司赔偿其经济损失。在目前的一般情况下，大多数房屋在售楼时物业公司未能正式介入，则此项工作的主要责任人应为房地产开发商。本案中，程某如对《前期物业管理合同》的内容条款不认可，或认为其因不了解《前期物业管理合同》的内容而造成损失，程某可向法院起诉房地产开发商。房地产开发商在实际操作过程中，确实将此项内容委托给物业公司完成而物业公司确实未做好，房地产开发商可向法院起诉物业公司。

    5。房地产开发商能否减免物业管理费

    此案中还涉及到房地产开发商减免物业管理费的法律问题。本案中的程某，在物业公司催收物业管理费时，一直未出具其与房地产开发商签；订的减免物业管理费的《补充协议》，而在法庭上才出具《补充协议》。有人认为，程某是为了与物业公司打官司才在购房后与房地产开发商补签的协议。对此，我们不管此协议是怎么来的，只讨沦此协议有没有合法性。

    在物业管理中，提供服务的是物；业管理企业而不是房地产开发企业，房地产开发企业没有任何理由或权利减免业主的管理费。如果房地产开发企业减免业主的管理费，其前提必须是房地产开发企业愿意承担替业主交纳管理费减免部分的义务和责任。对于物业公司而言，在某种情况下，比如所管辖的物业区域实施的是物业管理薪酬制的做法，如果物业公司减免了某些业主的管理费，其势必对交纳了管理费的业主产生不公，是损害交费业主利益的不合理做法。因此，在此案件中，房地产开发商与业主签订的《补充协议》事实上是无效的，是违反相关法律原则的。

    就物业管理本身而言，本案是一个非常简单的案例。但本案中涉及的矛盾和争议，反映出物业管理运作过程中的众多问题。一是部分业主对物业管理刁；支持、不理解，总是以各种理由为借口拒交物业管理费；二是法院办案人员，特别是二三级城市的法院办案人员对物业管理相关法律法规的了解非常有限；三是某些房地产开发商为了自身的利益而牺牲物业公司利益的现象时有出现；四是物业公司本身对物业管理的理解也缺乏深度。因此，加强对物业管理法法律法规的宣传、贯彻还是非常有必要的。

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