业主要求下调管理费案例

案情回放：

深圳南山区x x花园由13栋高层住宅及8栋连排式、低密度、带私家花园、独立车库、不带电梯(层高三层)的豪苑组成，总户数约500户(其中豪苑共32户)。1999年7月入伙，按房屋买卖合同约定，由深圳市x x物业管理公司实施专业化管理，管理费为2．3元／月·m2(包括豪苑)。2001年11月，经区主管部门批准，小区依法成立了业主委员会。次月，小区业主委员会代表全体业主与原物业管理公司续签了为期 3年的物业管理委托合同，合同约定管理费收取标准、范围不变。2003年5月，小区部分豪苑业主以豪苑无电梯为由，要求小区管理处按深圳市物业管理收费指导标准多层住宅下调管理费，即由2．3元／月·m2下调到1元／月·m2。次月，有个别豪苑业主以此拒缴管理费。

小区管理处考虑到豪苑确无电梯的实际情况，按照深圳市物价局2000年41号丈件的有关规定，以2002年全年小区内全部电梯的年支出电费及维修保养、材料消耗等总支出按小区收费面积分摊测算，测算结果电梯的费用约为0．3元／月·m2，即在小区每月每平方米物业管理成本中，电梯的支出约占0．3元。由此，小区管理处提出了拟对豪苑业主的管理费收取标准中扣除电梯运行费用0．3元／月·m2的草案，提交小区业主委员会讨论。

11月9日，小区业委会召开了有部分豪苑业主参加的业主委员会扩大会议，就管理处提出的草案进行研究，会议议定召开以调查问卷形式的小区业主大会对是否调整豪苑的管理费征询全体业主意见进行投票表决。调查结果，有52％的业权数业主同意豪苑仍按原收费标准执行，管理费不做调整，有25％的业权数业主同意豪苑按2元／月·m2收取管理费；有约23％的业权数业主弃权。据此，小区业委会于12月27日的第1 4次会议上做出决议：小区豪苑的管理费收取标准不变。要求豪苑业主尽快缴纳欠缴的管理费及滞纳金。

案情发展：

小区管理处在接到业委会的会议决议后，按程序向欠费业主追缴欠费，多次上门做解释及说服工作，直至2004年3月份，个别豪苑业主已连续欠费达10个月之久，负责小区管理的物业公司为保持小区的正常工作，维护自身的权益不受侵害，依法对欠费最多的4位业主提起诉讼。

原告诉称，被告在购买南山x x花园豪苑后，于2002年 7月10日与原告x x物业公司x x花园管理处(以下简称管理处)签订业主公约及管理费用协议。被告入住后，一直支持原告管理处的工作并缴纳物业管理费用。但被告从2003年 5月开始不按期缴纳费用，经原告管理处多次通知交费，被告仍拒绝缴纳。

2004年2月10日，原告发出催款函再次向被告催收费用，并警示若逾期不交费，将通过法律途径解决。而被告仍未交费，为维护x x花园全体业主利益和物业管理工作正常运转，特向法院提起诉讼，请求判令被告立即支付物业管理费、本体维修基金、滞纳金人民币x x元，并判令由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称，被告并没有表示不缴纳管理费，只是对管理费的缴纳数额有异议。2003年5月被告致函原告，要求降低管理费，已表明被告不同意按照原来的标准交纳管理费。根据《x x花园管理费及其他费用的协议书》最后一款“双方无异议，本协议自动顺延”的约定，自被告书面提出异议后，该协议对被告已失去约束力。根据市政府的物业管理标准，多层一级住宅区的物业管理费不得超过1元／m2，本体维修基金为0．15元／m2，而原告的物业管理合同约定物业管理费2． 3元／m2，本体维修基金0．25元／m2。因此，原告的诉讼请求是建立在不合理、不合法基础上的，不应予以支持。

法庭审理后认为，原、被告签订的《业主公约》、《协议书》是双方的真实意思表示，双方应按约履行。小区业主委员会与原告签订的《物业管理合同》符合法律规定，亦应依法予以保护。虽然原、被告签订的《协议书》期限已届满，但双方在2003年5月份以前一直按协议书约定的费用履行，被告在此以前也没有对《物业管理合同》的签订提出异议，视为双方同意继续按原合同履行权利义务，被告以管理费收取不合理为由，而单方面拒绝缴纳费用，理由不充分，法庭不予支持。根据物业管理法规的有关规定，已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。因此，被告对物业管理服务的收费标准有异议，应通过业主委员会向物业管理公司协商解决，或诉诸法律途径解决，而不能在异议未合法解决前单方面停止缴纳管理费用。所以，被告在未通过合法途径解决争议以前，仍应按原《协议书》和《物业管理合同》确定的缴费标准执行。综上，原告请求被告支付物业管理费及相应滞纳金的请求，理由充分，法庭予以支持。本案受理费也由被告负担。

案例的启示：

本案例以部分业主要求下调管理费，到小区管理处依照有关规定进行管理费重新测算，再到小区业委会的审议草案，同时依法召开业主大会进行投票表决，最终到法院判决，自始至终体现了小区管理处依法管理小区的法制意识，体现了小区管理的事由全体业主决定的最高原则，案例启示我们：

一、住宅小区的物业管理收费关系到小区所有业主的切身利益，是每位业主及所有住户及家人极为关注的大事，因此，小区管理处在制订管理费收费标准，收取管理费，欠费追缴等环节，一定要做到依法有据，公平合理，做到账目的阳光、透明、公开。这是关系到小区物业管理处能否继续管下去的“生死存亡”的大事，切不可掉以轻心。

二、本案例部分业主要求下调管理费，小区管理处对此没有强硬地予以拒绝和抵制，而是顺应业主的合理请求的一面，按照有关规定重新测算电梯的运行费用，同时，向业主解释豪苑(相当于别墅、豪宅)与普通多层住宅的区别和不同，豪苑不能等同于多层住宅收费的道理，缓和了大部分业主的抵触情绪，使业主看到小区管理处客观、合理解决问题的诚意，有效地避开了业主与小区管理处的正面交锋，引导业主依法、合理地保护自身的合法权益，为顺利解决纠纷起到了关键的作用。

三、小区管理处客观的管理费调整草案，显示了小区管理处解决问题的真诚态度，感动了小区业委会是案例发生根本性转折的关键，小区业委会正确运用法规、条例，认真审议管理处提出的调整草案，在小区管理处的提醒下召开业主大会让全体业主发表意见，体现了小区全体业主当家作主的民主议事规则，通过投票表决，将豪苑个别业主要求下调管理费对小区管理处的矛盾转移到小区内绝大多数业主约束个别业主共同维护小区公共利益的大局上来，从而弱化了个别业主与小区管理处的矛盾。

四、小区业主大会的表决结果作为最终结论，获得了法庭判决的支持，案例得以顺利解决。案例告诫我们，小区的物业管理事无大小，只有在遵法、守法、学法、用法的前提下，努力做到公正、公开、公平，才是解决住宅小区物业管理纠纷的根本。

摘自中国住宅与房地产-物业管理