房产纠纷之案例分析

　 新华网沈阳10月25日专电 (记者范春生)商品房买卖合同中的面积缩水问题，是当前购房者反映较强烈的一个问题。记者从法院方面获悉，如果消费者遭遇了新购房面积缩水的情况，缩水面积超出一定限制，可以提出双倍返还购房款的诉求，并将获得支持。


　　沈阳市民蒋某于2003年6月在沈阳市沈河区青年大街附近购买了两处房屋，总建筑面积为552.74平方米。合同签订后，蒋某缴纳了全额购房款。之后，蒋认为房屋实际面积与合同约定面积不符，于2003年8月提起诉讼，要求按合同约定及法律规定返还房屋面积差价款12万余元。


　　经房产测绘部门测绘，该幢房屋地上一层至二层建筑面积为532.68平方米。如果算上地下室面积，则为587.28平方米。由于双方没有对地下室做出约定，开发公司以房屋实际面积大于合同约定面积，于同年9月提出反诉，请求补交购房款8.9万余元。


　　这起事件的焦点问题是蒋某是否应对地下室部分承担付款责任问题。二审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是开发公司提供的格式化合同，在地下室部分的空格处打了个“X”符号。在双方签订的《商品房买卖合同》说明第5条中规定：“对实际情况未发生或买卖双方不做约定的，应在空格部位划X，以示删除。”　由于该地下室不能独立存在，须随房屋一并转移，而出卖人在出卖时并未做出另行约定，按照交易习惯，法院认为最合理的解释就是：该地下室是随房屋无偿转移给买受人的。据此，蒋某对地下室部分无须承担付款责任。法院最后判决开发公司返还蒋某人民币12万余元。


　　沈阳市中级人民法院第二民事审判庭庭长张东波说，商品房与一般商品不同，一般商品人们可以通过肉眼即可发现“缺斤少两”，而商品房需要专业的测量，才能发现面积误差，加之公共面积的分摊是一个专业性很强的问题，普通老百姓很难掌握。有的开发商正是利用购房者的这一弱点，故意在签订合同时，通过模糊不清的公摊面积使消费者商品房的实际面积大大缩水，有的开发商甚至将小区内的会所、车库、地下室也算进了公摊面积之列。


　　国家相关法律就解决房屋建筑面积缩水问题做出规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。