物业越权引起举报 业主状告房管局行政不作为

上周二，海淀区人民法院开庭审理了一起业主诉海淀区房管局接到业主举报物业公司越权管理的举报信后行政不作为。据了解，该案是建设部2004年《物业管理企业资质管理办法》颁布后，京城首次由于物管公司越级管理而引发的行政诉讼。

房地产界专家及律师告诉记者，房地产案件中，物业公司越权管理现象非常普遍，此案的诉讼对规范物业管理行业具有典型的代表意义。

业主：物业越权 房管局不作为

记者在此案审理时了解到，原告即业主王先生居住在海淀区世纪城远大园五区，该区建筑面积72万平方米，但北京世纪城物业管理有限公司(以下简称世纪城物业公司)只具备三级管理资质。根据《物业管理企业资质管理试行办法》规定，物管公司要根据其企业资质进行相应的物管项目的接管；而2004年5月1日起实施的《物业管理企业资质管理办法》第八条也规定，二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。由于该小区物管公司——世纪城物业公司只具备三级管理资质，因此承接72万平方米世纪城远大园的物业管理业务，显然是超越了其实际具有的资质等级。

2004年9月20日，业主王先生向海淀区国土资源与房屋管理局及局长以邮政快递的形式寄发了举报信，举报世纪城物业公司超越资质等级承接了世纪城小区的物业管理业务。王先生举报请求海淀区房管局确认世纪城物业公司超越资质等级承接了世纪城小区的物业管理业务；依法责令世纪城物业公司退出世纪城小区的物业管理服务；依法对其的违法行为做出行政处罚。

《物业管理企业资质管理办法》第二十一条规定，物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

与此同时，《建设领域违法违规行为举报管理办法》第七条中有规定，对有通讯地址的署名举报人应当回复处理情况。第十条规定，对于举报的核查工作一般应当在30日内完成，并做出处理决定；情况比较复杂的，经领导批准，可以适当延长办理期限，但不得超过3个月。

但业主王先生自去年9月20日向海淀区房管局及局长发出举报信后，海淀区房管局至今未履行其法定职责。

房管局：物业在新规则

实行前已承接业务

在法庭审理中，海淀区房管局的代表为该局物业管理科的工作人员，其在法庭上表示，该局和局长均已收到举报信，也做了相应的了解，但考虑到过去没有出台《物业管理企业资质管理办法》的时候，世纪城物业公司已经在进行管理了，在此背景下，该物业公司应该可以继续管理远大园。此外，依据相关规定，海淀区房管局并没有物业管理企业资质的批复权和解释权，因此他们在接到王先生的举报后也就未做出处理。

房管局的说法同时也是世纪城物业公司的一个解释，作为此案的第三人世纪城物业公司也参加了出庭，其代表在法庭也承认了自身的资质问题。

据世纪城小区开发商北京金源鸿大房地产有限公司出具的证明表明：在世纪城房屋交付后，金源鸿大房地产有限公司指派和委托北京世纪城物业公司对小区从事物业管理工作，指派及委托时间从北京世纪城物业公司成立至今。

据记者了解，世纪城物业公司于2001年5月15日取得北京市物业管理资质合格证书；于2003年9月下旬取得三级资质证书。

房管局与世纪城物业公司的解释均是：在2004年《物业管理企业资质管理办法》出台前，世纪城物业公司已经承接了物业管理业务，因此，可以继续进行管理。

目前，此案仍在审理中。

新旧政策交替中纠纷增多

北京市京华律师事务所副主任律师周义发在接受记者采访时表示，透过此次案件可以看出，在《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等法规实施的过程中，物业管理市场正在进一步规范，业主的维权意识也在不断提高，这种市场前进中业主与物业管理公司因为碰撞而引发纠纷的现象越来越多，而归结这些纠纷会发现诸多问题。

以北京为例，物业管理公司超越资质进行管理的现象非常普遍。而物业管理公司承接业务后进行管理时，也暴露出其自身能力不足，这说明一些物业管理公司的资质与素养均得进一步提高。

“在北京，达到一级资质的物业管理公司不是非常多，但超过30万平方米以上的小区却很多。”周律师说，大的小区多，具有相应资质的物业管理公司少，供求关系不平衡。因此，物业管理公司还应该苦练内功，否则业主不满意，就会引发官司多、市场乱的现象。

“而且，很多物业管理公司与开发商有相对较深的关系，许多小区刚刚建好时，物业公司由开发商指派，这样，物业公司对开发商负责。”著名房地产律师王飞说，这就使物业公司不能执行为业主服务的理念。很多时候暄宾夺主，与小区业主委员会的职责不清，造成双方矛盾深深。事实上，业主委员会与物业公司的相处应该是互相配合。

而与此同时，政府也应该进行市场指导和管理，分批对物业公司进行培训，使物业公司的管理能力与素质，尽快地与市场需求切合起来。

否则，这种物业纠纷理还乱，剪不断。

《中国经济时报》记者王小霞