律师案例分析：小区内业主遇害物业赔偿吗？

　　业主在小区内遇害，物业公司到底有没有责任？怎样判断物业公司是否尽到了维护小区公共秩序的职责？对于这个问题可以结合下面两个案例来分析。

　　案例A：

　　张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，不幸身亡，车辆也被劫走。犯罪分子触动了旁边车辆，该车报警器响后车主发现有情况，及时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报后向公安机关报了案。后犯罪分子被抓获。张某的母亲、妻子和儿女以小区物业公司管理松懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿各种损失共计30余万元。北京市房山区人民法院经审理认为，物业公司在张某遇害并遭抢劫后及时报案，尽到了一般的义务，履行保安职责无过错，不应承担过失责任。

　　案例B：

　　2001年4月，两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器来到朝阳区望京某小区，冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入被害人家中实施抢劫并杀死被害人。被害人的亲属将小区物业管理部门告上法庭，以物业公司没有履行物业管理合同中约定的服务内容，导致两名罪犯轻易进入小区作案为由，要求被告承担死亡赔偿金及丧葬费等29万余元。北京市朝阳区人民法院经审理认为，此案中物业部门违反双方约定的保证楼宇安全的义务，是造成原告方遭受损失的原因之一，判令物业公司赔偿被害人亲属16万余元人民币。

　　分析

　　物业公司以维护小区公共秩序为职责

　　上面两个案例都是业主在小区内遇害，家属要求物业公司赔偿的真实案例，判决结果虽然不同，但法院都是从物业公司是否尽到维护小区公共秩序的职责这一点来考虑、确定物业公司是否应承担赔偿责任的。因此，了解物业公司维护小区公共秩序的职责究竟是什么，对于物业公司、业主或物业使用人都是非常必要的。从物业公司的角度来讲，了解自身的职责，可以更好地工作，在发生纠纷时可以以尽到职责为由，提出抗辩，主张对业主的损失不应予以赔偿；对于业主或物业使用人来说，了解物业公司的职责，可以判断自身的损失是否与物业公司的失职有关，并且在自身的损失与物业公司有关的情况下，提出合理的赔偿要求，避免不必要的诉讼成本支出。

　　根据《北京市住宅物业管理服务标准》中关于普通商品住宅物业管理服务标准的规定，物业公司对小区规划红线以内、业主户门以外的公共区域应承担的秩序维护和公共财产看管的职责如下：(1)、相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；(2)、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；(3)、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；(4)、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于两人，做到有计划、有记录；(5)、有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案：发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

　　判断物业公司是否失职以服务合同为准

　　从以上规定可以看出物业公司维护小区公共秩序的职责与公安机关的治安管理职责是不同的。物业公司的职责是协助公安机关预防、制止各种危害业主、物业使用人人身和财产安全的不法行为和犯罪活动；而公安机关的治安职责是保证在刑事案件中准确、及时地查明犯罪事实；针对一般扰乱社会秩序、妨害公共安全、侵犯公民人身权利、侵犯公共财产的尚不构成犯罪的行为进行治安处罚。相比之下，物业公司的职责具有较强的预防性、自治性及辅助性，而且维护秩序的范围应只限于小区规划红线以内、业主户门以外。

　　判断物业公司是否履行职责、业主的遇害是否与物业公司有关，主要依据的是物业公司与业主签订的物业服务合同。根据《合同法》的规定，有效成立的合同在当事人之间具有法律效力，当事人一旦签订，就要受合同条款的约定，应严格履行合同的义务。在物业服务合同中，物业公司与业主应就维护小区公共秩序的职责内容、采取的防范措施进行详细的约定。在合同签订后，物业公司就要严格按约定行事，认真负起保护业主人身、财产安全的责任。业主也应依据合同，查看物业公司是否存在着失职行为。

　　有些业主认为，只要在小区内遭受人身、财产损害，物业公司就应承担责任，这种认识是错误的。在物业公司已按照物业管理合同的约定履行了职责的情况下，再要求物业公司承担赔偿责任难以得到法律的支持，因为物业公司应履行的维护小区公共秩序的职责毕竟不同于公安机关的治安管理职责。

　　另一方面，一些物业公司自身也存在着问题。由于一些开发商在楼盘销售过程中为吸引更多的购房人，对销售楼盘所在小区的物业管理作出诱人的承诺。而事实上，物业公司由于开发商的建设设计或配套设施不完善，也由于自身的服务能力所限，不能完全履行在合同中向业主作出的管理、服务承诺。在这种情况下，这些不切合实际的承诺将使物业公司面临向业主承担违约责任的风险，并且在业主的人身、财产遭受损失的情况下，物业公司还面临着承担巨大赔偿责任的风险。

　　要保障业主或物业使用人在小区内的生活安全，一方面要求物业公司切实尽到维护小区公共秩序的职责，另一方面要求业主自身也应加强安全防范意识，注意自我保护，不能单纯依赖物业公司。只有这样，小区业主、物业使用人的人身、财产安全才能得到真正的保护。