开发商违规将公共用地改为洗车场被判侵权

记者今日从四川省成都市中级人民法院获悉，一起因开发商在住宅小区公共用地擅自修建洗车场和活动室而引发的侵权纠纷案在该院审结，法院依法驳回开发商的上诉，维持原判，即开发商于判决生效后十日内拆除修建于小区公用土地之上的洗车场及活动室，并按照成都市规划局审批的小区施工图纸恢复原状。彭某等174名业主在一审中诉称，彭等174人分别与被告开发商某公司签订的房地产买卖合同中约定：房产宅基地及四周园地属于国家所有，供产权人共同使用。之后，彭等人按照约定履行了付款义务，而开发商却只履行了协助原告办理产权的义务，而至今仍擅自占用小区相关公共用地，并将其改建为洗车场和活动室，对外开展经营活动。因此，原告方认为开发商的行为严重损害了彭等174名业主的合法权益，请求法院判决开发商停止侵害，撤除其修建的活动室和洗车场，恢复原状等。

　　而开发商则辩称，修建洗车场的用地不足150平方米，不是原告所称的约200平方米，且该地并非是小区公共用地，而是建设用地，是因方案调整改建为洗车场。此外，小区一期于1997年10月竣工，也是在业主的要求下，其才在小区内投资修建了约50平方米的临时设施作为活动室，提供给小区业主作为休闲娱乐场地，并未对外营业。故其请求法院驳回原告的诉请。

　　一审法院认为，依照相关规定，开发商未经全体业主决议和依法办理有关手续，不得改变住宅小区共用设施、设备、公共场地、绿地的使用性质，不得侵犯全体业主的共同使用权。因此被告对原告享有使用权的共用场地、绿地等负有保持原状、不予改变其使用性质、不予侵占的义务。故依法作出上述判决。

　　一审宣判后，被告开发商以认定事实、适用法律错误等为由不服判决提出上诉。成都中院经二审维持了原判。

　　法官说法

　　未经业主同意或追认该案开发商的行为就构成侵权

　　成都中院审理此案的审判长何开元在采访中说，该案经审理查明，开发商修建活动室和洗车场时未向有关部门履行报批手续，建成后也没有依法办理相应的权属登记，活动室、洗车场也均是租赁给他人使用。

　　而依照相关规定，开发商将房屋售出并交付买受人后，其作为建设项目的开发商对小区土地所享有的相关权益也随之转移，即使部分房屋未售出，其也仅仅与小区的其他业主一样，对小区业主共用部分的土地享有共有的权益，无权“独占”属于小区业主共同享有相应权益的土地修建构筑物或者从事经营活动。

　　相关证据可证实，修建活动室和洗车场的时间应在开发商售出房屋并将房屋交付购房人使用之后，此时小区的“空闲”地或道路用地等的相关权益已经归属于该小区业主共有，因此开发商要占用该部分土地应取得小区业主的同意。

　　何法官讲道，由于修建的活动室和洗车场不属于该小区规划建设的项目，也没有办理相应权属登记手续，且无证据证明开发商修建时取得了小区业主的同意或者事后得到了小区业主的追认，因此，法院应当认定开发商的行为侵害了彭等174名小区业主的合法权益，其应承担相应的民事责任。

　　法律链接：

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

　　《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第七条业主或者使用人对住宅的所有权、使用权，以及对配套共用设施、设备和公共场地、绿地依法共同享有的所有权、使用权受法律保护，他人不得侵占。