法院可否“不告而理”

案情：某小区业主张某、林某、乐某于2003年3月与某物业管理公司签订了《物业管理服务协议》，并按入伙要求预交了200元物业管理服务费。但到了2004年1月预交费已抵扣完毕时，三位业主却再也不肯交纳物业管理服务费。物业管理公司多次与其面谈、电话协商、书信催收均未果，遂于2005年2月将其诉至人民法院，请求法院判令三被告交纳2004年1月至2005年3月共计15个月的物业管理服务费各五百余元并承担该案诉讼费用。

法院审判：该法院于2005年3月1日受理了此案，由民一庭庭长适用简易程序公开开庭进行了审理。双方在庭审辩论中形成了以下三个争议焦点：一、原告的服务质量是否到位，是否应按当地物价局核定住宅每月每平方米0．3元的收费标准收取物业服务费；二、被告方成立业主委员会之后，原告仍对被告居住的小区进行物业管理，被告是否应交纳在此期间的物业服务费；三、被告是否应偿付违约金。

对于第一个争议焦点，法院认为：“原告对该小区进行物业管理服务后，在管理服务过程中，没有提供有关按照协议的约定公布物业服务费用的收支情况、保洁服务质量情况、业主对物业服务的满意情况的证据，同时，双方也确认该小区无绿地养护，因此，根据权利与义务相一致原则，按照当地物业综合管理服务指导标准三级二类进行收费较为合理、公平。”(笔者注：该标准三级二类标准每月每平方米为0．2元)。

对于第二个争议焦点，法院认为：“虽然双方在协议中约定合同的期限至业主委员会成立时止，但实际上至今仍由原告在进行物业管理；本案中由于被告提供的书证均是复印件，且原告不予以认可，故该书证不予以采信，被告应按原告对该小区的物业管理服务情况给付相应的物业管理服务费。”

对于第三个争议焦点，法院认丸“由于原告在管理中存在服务不够到位，且没有依约公布服务费收支情况，致使被告未按时交纳物业服务费，所以，原告要求被告承担违约责任的理由不足。”

最后，法院判决三被告“支付给原告物业服务费各552．62元(按每平方米每月0．2元计算，从2003年3月6日起至2005年3月6日止)，扣除预收200元，被告应在本判决生效之日起五日内，实际应支付给原告物业服务费352．60元。驳回原告要求被告偿付违约金的诉讼请求。案件受理费100元、其他诉讼费200元，合计300元；由原告负担180元，被告负担120元。”

法律分析：

本案判决从表面看来好像既判给原告三分之二的物业服务费，维护了原告大部分合法权益；又驳回原告违约金诉求维护了被告认为“服务不到位”的答辩观点。但是，详细对比起诉状和相关证据，即可发现本案判决有几点既不合法理也不合事理之处。

首先，本案判决违背了“不告不理”的诉讼原则。所谓“不告不理”，即民事诉讼必须有原告提出诉讼请求，法院才可受理；并在审理中受原告提出的诉讼请求范围的约束，不审理诉讼请求范围以外的问题。本案原告的诉讼请求是“请求判令被告交纳2004年1月至2005年3月所欠物业务费518．1元及每天千分之三的违约金，并由被告承担本案诉讼费用。”而本案判决被告应支付给原告物业服务费的计算时间却是“从2003年3月6日起至2005年3月6日止”。其中2003年3月6日起至2003年12月31日这段时间的物业服务费已在入住时由业主预交了200元，本案原被告双方对此并无争议。因此原告在起诉状中并未请求法院对业主不存在欠费事实的这10个月进行判决，法院既然在审理中受原告提出的诉讼请求范围的约束，就没有必要也没有依据对“2003年3月6日起至2003年12月31日止”这个诉讼请求范围以外的时段作出“按每平米每月0．2元计算”的判决。由此可见，该判决与“不告不理”的诉讼原则不符，因而显失公正。

其次，该判决误用了“举证责任倒置”的规则，对原告显失公平。根据《民事案件案由规定》，物业管理纠纷系合同纠纷，应按双方签订的合同即《物业管理服务协议》的约定条款来认定违约方及其责任。本案原被告双方并未约定管理服务过程中物业管理公司要提供有关收支情况、保洁服务质量情况、业主对物业服务的满意情况业主才能按时足额交纳物业服务费，因此法院就不能因为物业管理公司在诉讼中没有提供以上情况的证据就将当地物价局审批的每月每平方米0．3元降低为每月每平方米0．2元。欠费业主以此作为抗辩理由时，应由欠费业主提供证据证明物业管理公司没有公布收支情况、没有提供保洁服务质量情况和业主对物业服务的满意情况，事实上对欠费业主造成了哪些具体损失，价值多少，能否以每月每平方米少交0．1元来抵扣这些损失?如果欠费业主没有证据证明其损失数额，那么法院判决其每月每平方米少交0．1元就没有事实依据，对物业管理公司显失公正。如果法院仅仅是因为物业管理公司在诉讼中未能提供公布收支况、保洁服务质量情况和业主对物业服务的满意情况等证据就判决欠费业主每月每平方米少交0．1元，那么这很明显是误用了“举证责任倒置”的规定。因为最高人民法院《关于民事诉讼证据的若：厂规定》第四条规定的“举证责任倒置”的八种情况均属侵权之诉的情况，而本案却是违约之诉，根本不适用于“举证责任倒置”的规定。

第三，本判决将欠费业主的义务凭空转换为拒交费用的权利，于法无据、于理不通。物业管理公司依约提供了物业管理服务，业主就应当交纳费用，这是业主的义务。在“服务是否不到位”尚待证实之前，业主是不能将交费义务转化为拒交权利的。法院仅凭占业主总数百分之二的本案三位被告——面之辞，就将其交费义务转换为拒交权利，这无论对于物业管理公司，还是对于占业主总数80％以上已经全额交纳费用的业主来说都是不公正的。正确的做法应当是由业主委员会面向全体业主收集证据并代表全体业主起诉物业管理公司，请求法院判令物业管理公司因“在管理服务过程中没有提供有关按照协议的约定公布物业服务费用的收支情况、保洁服务质量情况、业主对物业服务的满意情况的证据”而对全体业主造成的具体经济损失加以偿，再由物业管理公司根据法院的生效判决对全体业主退赔。这样才能体现出对大多数已足额交纳费用的业主和对少数欠费业主一视同仁的公平，同时也才能体现出对物业管理公司的公正。否则，如本案判决对欠费业主逐案加以支持，势必造成大多数已按每月每平方米0．3元足额交费的业主逐个对物业管理公司提起诉讼要求退还每月每平方米0．1元费用。该小区这样的业主有一百余户，就会使物业管理公司在承担每户三分之一退费时还将承担百余案诉讼费。这对物业管理公司来说无疑是一个毁灭性的打击。

诚然，司法作为解决纠纷实现社会正义的最后‘道防线，不应该承受太多的无谓纠纷的解决而浪费有限的司法资源；因此以卜案件在卜诉到中院时被劝告撤诉奸像也说得过去。但是，对干物业管理公司员工付出较多的劳动只能得到较少的回报且要付出几乎与回报等额的诉讼成本(以上三案原告共承担诉讼费990元，收回物业服务费1058元，原告代理人报酬未计)，这可能使原告对该小区其他欠费业主再也不敢收费，只好自认倒霉放弃该小区物业管理。

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