对物业管理纠纷案件审理情况的调查分析

对物业管理纠纷案件审理情况的调查分析

【内容提要】近年来，随着我市建设速度的加快，物业规模的不断扩大，物业管理作为一项服务行业已得到了普遍推广，并与广大市民和企业生活、经营日益密切关联，相应的物业管理纠纷也日益增多，法院受理的物业管理纠纷逐年上升。本文拟以近年来我院受理的物业管理纠纷案件的各类数据情况为基础，分析该类案件具有的特点、成因和审理中的难点，为此类案件的审理工作提供客观的参考。

物业管理作为新型的服务行业已在我市各社区得到普遍推广。随着物业管理业的兴起，各种因物业管理引起的纠纷随之出现，起诉到法院的物业管理纠纷案件也随之增加。由于该类案件是随着房地产市场的迅速发展而产生的新类型纠纷，且物业管理活动中民事主体多，法律关系错综复杂，而相应的法律法规不够完善具体，因此给审判工作带来了一些困难和问题。为此，以我院2003年以来审结的物业管理纠纷案件为对象，展开统计分析和调查，力求找出有资于审判工作的客观规律和参考依据。

一、基本情况

1、案件受理情况

2005年1－10月我院共受理物业管理纠纷案件共197件，同比2004年的170件上升116%，同比2003年的162件上升121%。其中物业管理费纠纷案件146件，占74.11%；拆除搭建纠纷案件32件，占16.67%；物业管理服务质量纠纷案件8件，占4%；其他类型纠纷11件，占5.63%。

2、案件处理情况

2005年1－10月我院共审结物业管理纠纷案件173件,同比2004年的158件，上升109%，同比2003年的154件，上升112%。上述审结案件中，判决结案110件，判决率为63.58%；调解撤诉结案63件，调解、撤诉率为36.42%。

二、案件的主要特点

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而产生的较新类型的纠纷，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。?

1、案件数量呈逐年上升趋势。2000年以来，特别是2002年以后，上海市房地产业发展极为迅速，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的商业物业，各类住宅小区、商业物业在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间约束各方的合同、公约或法律规范尚欠成熟，各方对于如何行使权利及权利的内容缺乏具体的认知和可操作的程序方式，从而使业主与物业管理者之间的矛盾渐生，因而产生纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不能完全解决纠纷时，当事人转而向法院起诉，这从我院自2003年以来受理物业管理案件的数量不断攀升可以得出这一结论。
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2、致讼原因多。物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷，由于物业管理涉及多个主体，涉及事务十分繁杂，故引发纠纷的原因也呈现多样化。据分析，目前我院所受理的物业管理纠纷诉因主要有：

（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，而业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费。这类纠纷数量最多，占2005年收案的74.11%；

（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；

（3）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；

（4）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷；

（5）业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接撤管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任的物业管理公司不退管，新的物业管理公司进不来、前任物业公司不移交相应管理资料等；

（6）因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷；

（7）因物业管理公司侵占业主共有物业作为物业用房引发的纠纷；

（8）因物业管理公司行使管理职能与业主发生的纠纷，如纠正私自搭建、车辆管理等。

3、诉讼主体、法律关系复杂。物业管理纠纷案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或业主委员会、业主大会，也有物业管理公司、房地产开发商。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、业委会与物业管理公司的关系，业主、业委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，目前的民事法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、合同法，依据有关部门和地方性法规进行处理，而目前的法律法规有关的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

4、判决率高、调解难度大。这类案件从结案情况看呈现出“两多一少”，即判决结案的多，撤诉的多，调解结案的少。2005年1－10月，我院共审结物业管理纠纷案件173件,其中判决结案110件，占63.58%；撤诉结案55件，占31.79%；调解结案8件，占全部案件的4.62%。由于该类案件往往业主与物业管理企业矛盾较为激烈，即使涉及金额不高，但双方也难以达成调解。同时，目前该类纠纷主要以物业管理企业作为原告起诉业主为主，如2005年受理的197件案件中，物业管理公司告业主的有180件，占91.37%；业主告物业管理公司的有12件，只占6.21%。由于涉讼事务往往涉及到所在物业业主的共同性问题，物管企业害怕调解退让后导致连锁反应，这也是造成物业管理一方难以作出让步的重要原因。基于上述原因，该类案件的调解工作，一方面工作量大，另一方面工作难度也比一般案件更困难。这就导致了目前案件处理的判决率较高，而调解撤诉率相对较低。
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案件原告情况表（表一）

原告
物业管理公司
业主
业委会
其他

案件数量
180
12
2
3

比重
91.37%
6.21%
1%
1.52%

5、案件的发生呈区域性分布。由于我院辖区的房地产市场发展不均衡，因此发生的物业管理纠纷案件分布也具有区域性的特征，近年来该类纠纷案件主要集中在闵行、浦东、徐汇、长宁等区，2005年所收案件中，闵行区43件，浦东新区52件，徐汇区41件，长宁区34件，占该类案件收案总数的86.3%。