物业“杀手锏”不再灵 告业主将过“五道坎”

2006年3月13日，来自中国社会调查所的调查数据显示，物业管理公司侵占业主权益的情况普遍存在。以北京为例，北京大约有4000个居住小区，其中90%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况。 据《北京青年报》报道，长期以来，把拖欠物业费的业主告上法庭，通过法院判决和执行拿回物业费已经成了众多物业公司制服欠费业主的“杀手锏”，而今后物业公司的这招儿可能就不会那么好使了。

记者28日获悉，北京昌平法院回龙观法庭对今年1月到4月受理的百余件物业纠纷案提出在立案前“五审查”的要求，不具备“五审查”条件的物业公司告业主案，都将在立案时受阻或者难以立案。

据了解，过去物业公司告业主，基本上是一起诉就立案，法院审理的物业费纠纷案被告业主也几乎100%败诉被判还钱。但是由于业主拖欠物业费有很多复杂的原因，仅凭法院的一纸判决和一次执行难以从根本上解决矛盾。

回龙观法庭通过调研发现，业主拖欠物业费有五大原因：一是房地产商遗留下来的一些房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾；二是物业公司服务不到位，业主以不交物业费相对抗；三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交物业费；四是物业公司与业主委员会之间有矛盾，致使物业费用难以收取；五是一些业主恶意拖欠物业费。

针对拖欠物业费的五大原因，回龙观法庭提出“五审查”的内容包括：一是立案前审查物业管理公司是否具备国家规定的物业管理资质，对于无资质的物业公司告业主案不予立案。

二是审查双方有无物业服务合同。

三是审查物业管理公司是否履行了起诉前对欠费业主的告知义务，对于物业公司没有尽告知义务的案件将要求物业公司先履行告知义务。

四是根据《物业管理条例》第67条“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”提出：在业委会没有对欠费业主进行过催缴的情况下，要审查物业管理公司是否履行了催缴的义务，物业公司没有在起诉前向欠费业主催缴物业费的，法院将要求物业公司先行催缴。

五是审查物业管理公司提供的服务是否符合合同约定的标准。该项审查是提醒物业管理公司在起诉业主前应先审查自身的服务意识和服务质量是否到位。