物业费捆上房产就万事大吉？

限制房产交易权似乎已成为某种万灵药。昨日提交立法听证的《上海市住宅物业管理规定(修订草案)》提出，业主欠缴物业费将与限制房产交易挂钩。类似的立法思路也出现在去年7月开始实施的 《上海市房地产登记条例》上。用限制房地产交易权来处置物业管理中出现的一些难题并非不可，但是否适用所有情形，于法于情存疑不小，其实际效果更值得担忧。

　　与《上海市住宅物业管理规定(修订草案)》(以下称规定)相比，去年生效的《上海市房地产登记条例》(以下称条例)虽然对于损坏房屋承重结构和附有违法建筑的房屋也有分别处以不得领取产证和不予房地产登记等限制房产交易的处罚，但舆情表现平静，大多数业主和物业管理者一致认可，其原因在于此类行为损害的是大多数业主利益，也给物业管理带来难度，各方对于任何相应的制约措施都乐见其成，尽管到目前为止，乱敲、乱挖、乱拆、乱搭的现象仍频频发生，但《条例》的存在多多少少起到一定威慑作用，对此大家并无分歧。

　　而《规定》中把欠缴物业费与限制房产交易捆绑的条款则遭受到业主和业委会代表坚决反对，因为这一条款对于所有业主形成制约，对物业公司则十分有利。利益不同决定了业主与物业在这一条款上的对立立场，而业委会作为业主的权利代言人，房管处作为物业公司的管理者加入了不同的博弈方。立法本身就是一个博弈的过程，各方表达利益诉求并无不妥，但包括不少法律专家在内，舆论对这一条款提出了很多不同意见。其中关键点在于，欠缴物业费与破坏房屋结构的行为性质不同，后者损害的是公众利益，前者则是业主与物业间的民事纠纷，行政权力不宜直接介入民事纠纷，更不应用限制一方民事行为的方式管理和调解民事矛盾。再者，《规定》有关条款对业主的房屋交易权形成了较强的制约，而对于物业则没有任何限制，就业主和物业双方对等的权利义务来说有失公允，违背了立法的公平对等原则。

　　细究业主欠缴物业费的原因，除了一部分为恶意欠费，不少业主是因为维权无门，只得采用这种方式表示对物业公司管理的抗议。而物业公司对于这种行为又由于诉诸司法的成本过高而难以有效反制。房管处、居委会等部门的调解往往限于人力物力，难以及时到位。缺乏一个成本不高、双方都能接受的第三方协调仲裁机制，这是物业费陷入争议的症结。

　　作为《规定》有关条款选择的执行者，房地产交易登记部门本身却不具备调整民事纠纷的条件，也不应扮演此类角色。此项规定必将增加房产交易环节，推高行政成本，加重居民负担，其实际效果则未必能够及时显现。对于物业管理心生怨气的业主，只要不准备卖房，仍可能继续拖欠物业费，到万一需要交易时再补缴即可。由于《规定》并未提及欠缴滞纳金，且目前法院普遍不支持物业费滞纳费的诉求，同时物业因为诉讼成本太高一般也会放弃走司法途径，所以问题还是回到了原点。对于物业公司来说，无法及时回收物业费的局面很难就此改观，而限制房产交易权引起的立法成本、行政成本、社会成本则难以避免。这样的立法还是免了为宜。(社评)