物业项目接管验收应注意的问题

摘要：物业项目接管验收工作执行得好与坏，甚至直接影响到未来物业管理工作的正常开展。所以，把握物业管理接管验收的要点，具有重大的实际意义。物业管理项目接管验收前的准备工作、物业管理公司项目接管验收时需要接收的资料、项目接管验收的程序是物业管理项目接管工作中应注意的三个问题。

关键词：物业管理 项目 接管验收 程序

物业项目接管验收的工作承上启下，是日后开展物业管理工作的基础和良好开端，因而物业管理项目接管验收工作执行得好与坏，直接影响到未来物业管理工作的正常开展。所以，把握物业管理接管验收的要点具有重大的实际意义。

一、项目接管验收前的准备工作

凡事预则立。物业管理项目接管验收前，也要做很多准备工作，概括起来，主要有以下几个方面：

1 ．建立健全项目接管验收的组织与机构。

在物业项目接管验收中，首先应根据分类建立不同专业人员的验收小组。制定和安排物业的验收计划，还应对验收组成员根据分工进行必要的培训，提出要求，掌握标准，及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程项目，从物业管理角度提出相应的整改意见。

2 ．在物业项目接管验收前就做好财务方面准备。

筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；并建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。

3 ．确定验收的主要项目和重点环卫。

熟悉和掌握物业项目接管验收的主要项目和重点，明确和掌握验收的主要内容，在物业项目接管验收中，应该大致掌握以下重点环节：

①土建工程：包括屋面排水、伸缩缝、地面有无渗水，地下室墙面有无渗水；地面有无气鼓及渗水、开裂；消防门、通道、楼梯等有无问题。

② 装饰工程：包括各地面、护墙板、门和门框护栏及扶手、灯具及其他水电设施、外墙面（装饰、涂料、玻幕）公共区域设施设备的装饰、公共洗手间、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。
③ 供配电系统：包括供配电设备，应急供配电设备、各强电检查井内管线及电箱、避雷装置、公共照明、用电器具等。
④ 给排水系统：各供水、消防水泵及电机等、各水箱、给排水管网、接头及接门等，检查井内管线、水表及阀门等，化粪池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管网、接头、阀门等、人防工程及相应供水系统等。⑤ 电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。
⑥ 空调系统：空调制冷机组、风柜、各盘管机、各风管及风口，空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、鼓风机、暖风系统，空调冷却水系统、冷机塔、冷却泵及电机、各检修口等，避风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。
⑦ 弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门），楼宇自动化（模块控制的空调、电力、电梯、保安等）弱电检查井内的管线、接线箱等。

二、物业项目接管验收时需要接收的资料

在物业项目接管验收中，资料交接是项目接管验收中的薄弱环节。许多事实证明，往往是资料不齐、或资料交接不完整，影响了后期的物业管理。因而，物业项目接管验收中，资料交接也是应该特别注意的方面。

1 ．产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告等

2 ．技术资料：竣工图（包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等），各类公共设施、设备说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、故障观察记录（布置图）、竣工验收证明书等等。

3 ．验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证书、电话、网络保养及验收协议等

三、物业项目接管验收的程序

程序是物业项目接管验收工作顺利完成的保障。在实际工作中，要区分新建物业和缘由旧物业接管验收两种情况。

1 ．新建房屋的接管验收程序。

① 建设单位书面提请接管单位验收；
② 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具体条件的，应在巧日内签发验收通知并约定验收时间；
③ 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行验收；④ 对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理；
⑤ 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证签发接管文件。

2 ．原有房屋接管验收程序。

① 移交人书面提请接管单位接管验收；
② 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核；

③ 接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验；

④ 对检验中发现的危损问题，按危险和损坏为题的处理办法处理；

⑤ 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；
⑥ 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。

四、物业项目接管验收实际工作中的几个要点

在物业项目接管验收中的实际工作中，物业项目承接验收往往得不到

足够的重视，要么是没有经过物业项目接管验收就接管物业，要么物业项目接管验收不能严格按标准和程序进行，流于形式，也给日后的物业管理工作留下很多隐患和问题。因而，要把握以下几个要点：

1 ．在接管验收前，物业管理企业与开发建设单位要协商接管验收的相关问题，如：交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等。统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。

2 ．接管验收不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。

3 ．对查验中发现问题，属于必须改正和返修的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。

4 ．为保证设施设备的正常运行，对接管验收之后的设施设备进行试运行测试。在此期间，工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移。

参考文献：

1 ．唐海洲、欧阳晓东，《 成功物业接管验收操作规范》 ，吉林摄影出版社，2002 年3 月

2 ．李霞，《 建筑智能化系统应用及维护》 ，机械工业出版社，2006 年1 月

3 ．陆伟良、诸建华，《 智能建筑物业管理》 ，电子工业出版社，2002 年8 月