《物权法》实施后物业服务企业的定位

　　 一、物业管理企业变为物业服务企业意味着什么

　《物权法》于2007年3月16日全国人民代表大会通过颁布，随后《物业管理条例》修改，把“物业管理企业”更名为“物业服务企业”。如何看待这个问题?我们先从《物权法》的法理中寻求依据。《物权法》对物业管理活动强调的是服务，并以“物业服务公司”取代“物业管理公司”，其目的就是要强化服务意识；维护合理“私权”，其理论依据就是《物权法》第6章所说的建筑物区分所有权理论。由此，物业管理从法理上、定义上已经明确，它是合同契约服务，而作为服务需求者的业主占主导地位，他们需要服务时才与物业服务企业进行合同约定。为此，物业服务企业应认真地反思，清醒地认识自己的身份，恪守职责，改变重管理轻服务的错误认识。

　　 二、物业服务企业如何定位

　1．明确物业服务企业角色定位，树立三个基本观点

　 (1)物业服务企业要代表群体利益(即住宅小区内全体业主利益)，而不是个别业主利益，也不是个别委员会成员利益。

　 (2)物业服务企业要代表业主的根本利益，兼顾当前利益和长远利益，把经济效益、社会效益和环境效益有机结合，不能只顾眼前效益、局部利益而损害业主的根本利益。

　 (3)物业服务企业理所当然地有权维护自身合法权益，这是企业应有的权利。

　 2．正确处理好管理与服务的关系

　 (1)管理与服务的区别

　 从物业管理活动角度来看，物业管理与服务是有区别的：

　 第一，物业管理对象是物业。其管理内容是围绕着国家法律法规、合同以及管理规约而展开：如设备安全管理、装修管理、车辆交通管理、绿地管理、会所管理等，管理目的是使设施设备正常使用，使物业保值增值。

　 第二，物业服务对象是人(物业所有权人和使用人)。服务内容是多方面的，包括基础性一般服务、针对性专项服务、个别需求的特殊服务，服务的宗旨是为物业所有人和使用人提供一个方便、安全、舒适的居住和工作环境。

　 从以上分析可以看出：管理是服务的构成部分，服务的范围和内容很广，所以一定要从业主要求来开展服务，需要得到业主认可，不能搞形式主义。管理具有规范性和一定的强制性，它需要得到业主大会授权 (以合同内容约定)，不能随意增加内容和要求。

　 (2)管理与服务的联系

　 第一，管理中包含服务。管理对象是物业，而物业又属于产权人，物的背后是人。管理内容主要是物业的完好性，保持正常工作状态；管理目的是保证各类设施处在良好状态中，为业主服好务。

　 第二，服务中包含管理。一个良好的服务不能没有管理，否则成本太高，最终还是业主买单。例如：绿地不管理只服务，草死了就补栽，花被摘了再放上，服务是好的，然而成本加大了，业主加大了负担，同样会使服务成为无效的服务。

　 3．物业服务企业如何在服务中求发展

　 (1)要制定一套完整的服务体系

　 物业服务企业要想在激烈的市场竞争下得以生存，必须按照《物权法》对物业管理的定位，制定好企业的服务系统。服务系统包含服务理念、服务内容、服务标准、服务态度、服务考核、服务特色等内容。物业服务企业应以服务意识和服务质量为中心，不断优化服务项目，提高服务水平和竞争能力，走市场化、产业化、规模化的发展道路。

　 (2)以人为本，对物业服务流程再造

　 物业服务企业要以人为本、以服务对象为本，针对不同服务群体的要求，对企业自身服务流程进行再造，创造出更具特色的服务，从而使企业在市场上享有更大的份额。