《指导规则》修改论证 业委会工作将有规可循

　　9月26日至27日，住房和城乡建设部房地产市场监管司在沈阳召开了《业主大会和业主委员会指导规则（草案）》（以下简称“《指导规则》”）修改论证会。房地产市场监管司副司长王玉平，房地产市场监管司物业管理处处长陈伟，来自北京、辽宁等11个省、自治区住房和城乡建设厅房地产处分管物业管理的领导，上海、成都等12个城市的物业管理处处长，以及部分物业服务企业负责人共55人参加了此次修改论证会议。

　　会上，各地代表就如何规范业主、业主大会和业主委员会的活动，加强对业主大会和业主委员会日常运作的指导，促进物业管理健康发展进行了深入广泛的沟通和交流。

　　大家一致认为《指导规则》亮点多、创新多；相关规定具体，可操作性强；对于改善物业管理环境具有积极的意义，同时，也就《指导规则》的具体内容提出了意见和建议。

基于业主大会规程又兼收并蓄各地经验

　　修改论证会上，房地产市场监管司副司长王玉平首先介绍了起草《指导规则》的历史背景和现实目标。王玉平指出，物业管理活动当中，主管部门如何指导监督，如何发挥业主的作用最为重要和复杂。目前，业主的自我管理能力相对不足，实践证明将物业管理活动中业主的行为规范好了，物业管理就做好了一大半。天津、深圳探索建立街道办事处、社区工作站等多方参与的物业管理联席会议制度，业主大会成立数量增加了30%，物业管理的投诉减少了30%。而《指导规则》就是在原来业主大会规程的基础上，兼收并蓄各地好的做法和行之有效的经验起草制定的。此次修改论证，旨在使《指导规则》更加完善，更好地推进物业管理工作的开展。

　　房地产市场监管司物业管理处处长陈伟主持会议并对《指导规则》的指导思想和基本思路做了说明。陈伟表示，在制定《指导规则》的过程中，坚持了如下指导思想和基本思路：

1.以《物权法》和《物业管理条例》为依据；

2.切实保障业主的共同权益；

3.强化《指导规则》的指引和导向功能；

4.加大基层政府和主管部门监督指导力度；

5.注重相关程序在实际工作中的可操作性；

6.注重总结、归纳地方的成功做法和经验；

7.在现有法律框架下的制度创新。

　　沈阳市房管局物业管理处处长陈全表示，《指导规则》法理清晰、系统完整，最大限度地对《物权法》、《物业管理条例》的相关规定进行了细化，相关条款的可操作性很强。其中，第五章的内容十分精彩：明确了业主、业主大会和业主委员会是什么、应该做什么，怎么做，怎么管。通读《指导规则》全文后，感到它是一部兼具普法性与实操性的文件，而最大的遗憾是《指导规则》为照顾全国的普遍性和各地实际，部分内容写得略显原则化（比如总则第八条）。因此，建议将第八条分市、区、街、社区四个层面来写。具体而言，即市里制定政策，区里负责具体指导，街道负责监督，居委会组织实施业主大会的建设工作。

业主大会、业委会工作宜纳入社区管理

　　沈阳市房管局副局长李强表示，目前沈阳共有3300个住宅小区，其中老旧小区2700个，居住人口占全市总人口70%以上。这些小区物业管理涉及到老百姓的切身利益，涉及的各种关系非常复杂，简单地通过法律和行政手段难以解决问题，必须对业主组织给予必要的指导。据此李强认为，《指导规则》抓住了物业管理工作的核心，对于促进业主大会建设具有里程碑的意义。

　　天津市国土房管局物业管理处副处长张学军表示，召开首次业主大会会议，天津市目前的做法是交给了街道和乡镇政府，从当前看来，运行状况很好，新成立的业主大会工作比较规范，业主委员会运作也良好，各类矛盾纠纷的处理也很及时。因此，他建议《指导规则》规定业主大会会议首次召开由街道办事处、乡镇人民政府负责，同时，《指导规则》还要增加物业管理联席会议的相关内容条款。

　　辽宁省住房和城乡建设厅住宅产业处李海洋表示辽宁正在探索把业主大会、业主委员会纳入社区建设和社区管理当中，并研究居委会与业主委员会的关系如何协调，因此，他建议《指导规则》就居委会如何对业主大会、业主委员会的指导和监督加以明确，以帮助解决目前各地在规范业主、业主大会和业主委员会工作方面遇到的问题。

　　山东省住房和城乡建设厅刘春藏表示，当前业主自治管理不到位，所以要全方位保证政府部门的介入。《指导规则》对业主自治管理和政府介入的相关规定应当予以明确，比如明确业主的自治管理工作在街道办事处指导下开展，并具体由居委会组织实施。保利（广州）物业管理有限公司总经理黎加河建议在《指导规则》中明确：由街道、居委会、物业服务企业和业委会定期召开物业管理联席会议，研究解决相关问题。

要发挥居委会在具体操作层面的职能

　　上海市房地局物业管理处处长忻一鸣表示，业主大会是社会管理问题，不是单纯的物业管理问题，业主委员会运作的好坏，影响到经济建设和小区的和谐。因此，政府部门如何对业主大会和业委会工作进行指导和监督，就愈发显得重要。例如，如何发挥居委会在具体操作层面的职能，居委会如何帮助业主选举业委会，居委会如何对业委会的日常工作指导监督，如何督促业委会按规定履行程序，等等，都应该在《指导规则》中规定得更详细一些，更具有操作性一些。

　　成都市房管局物业管理处处长蔡任重认为，业主委员会的选举应借鉴居民委员会的选举，要建立鼓励机制，组织业主有序参与；选举方式上还要纳入网络、短信投票等手段；此外，还要对业主代表和业主委员会委员实行信用监督，设立计分程序。安徽省建设厅张宇洁建议，首次业主大会的筹备工作由街道办事处和乡镇人民政府负责，同时，《指导规则》中应该进一步明确业主委员会在物业管理活动当中的定位。

　　浙江省住房和城乡建设厅高元申表示，《指导规则》最重要的是规定业主大会成立后如何运作发挥作用，以及未成立业主大会的如何形成决议；在思路框架上，要将业主大会和业委会设立、运作、接管等作为重点；在操作方法上，要充分发挥街道、居委会的作用，他建议，由国务院办公厅发文，或者由建设主管部门与民政部门合发文件，以利于实践当中的工作执行。

　　广州市国土资源和房屋管理局卢伟生表示，业委会工作的关键，一是要把好业委会入门关；二是要充分发挥街道、居委会的作用，因此，《指导规则》要尽量在引入基层政府力量指导、参与业委会工作方面有创新性和突破性的规定。

　　《指导规则》指导什么、如何指导北京市物业服务指导中心王颖认为，《指导规则》要进一步明确业主议事规则的内容，同时，要明确业主委员会委员的任职资格，以及业主委员会到期之后原委员资格是否应当自动终止等问题。长沙市房管局物业管理处处长刘凯建议，《指导规则》对业主大会和业委会的财务制度、维修资金的使用程序等问题应加以明确。福建省住房和城乡建设厅林玉灿认为，《指导规则》对不交物业费的情形，其时间的确定要明确：是一年未交费，还是半年未交费？同时，对业委会委员不履行职责和谋取私利的情况也要明确界定。

　　呼和浩特物业管理处处长陈巴特尔表示，《指导规则》的“指导”两个字宜改为“活动”，这样，既利于政府作为监管主体发挥其在物业管理活动中的作用，又能做到不越位，做好裁判角色而不是运动员角色。湖北省城乡建设厅彭显廷建议，各地房地产和物业管理的现实情况千差万别，因此，《指导规则》对于地方物业管理行政管理部门要给出一个准确定位，同时，《指导规则》的内容不宜过细，要给各地根据实际情况调整留有余地。四川建设厅简乃军也建议《指导规则》应考虑对地方规定多一点授权，一些具体标准由地方根据实际情况制定。比如，分期开发的物业，成立业主大会的具体标准由各地自己制定。

　　深圳物业管理研究所所长陈蔼贫认为，《指导规则》主要目的是明确从政府层面指导、监督和管理的问题，并不是为了定义一些法律概念。因此，他建议住房和城乡建设部制定《指导规则》内容不宜过细。比如，一些《物业管理条例》、《物权法》司法解释上的内容不需要融进来，要把着眼点紧紧放在“指导”上。另外，业主是个体概念，业主大会、业主委员会是组织概念，《指导规则》要规范的是组织行为，而不是个人行为。因此，建议把《指导规则》名称中的“业主”两个字去掉。

　　大连市房管局物业管理处处长方恒联表示，目前，组建业主大会的难点是筹建时组建筹备组的人选，小的人选失误可能引起一系列的后患。因此，《指导规则》重点要解决的是业主、业主大会、业委会在行使权利过程中应该有什么样的规范。比如，建议筹备小组人员组成上，由建设单位、社区和业主三方派代表（由街道选定），并由街道和社区进行指导。

　　厦门市建设与管理局吴雪琳建议《指导规则》要加强对违反建筑规划擅自改变套内房屋建构用于出租、群租房现象，以及堵塞消防通道等行为加以限制。宁夏回族自治区建设厅张沁元建议《指导规则》要考虑物业服务企业的代表能够参加业主委员会的选举。哈尔滨市房管局物业管理处处长许建华建议在《指导规则》中进一步明确和规范业委会的权利，不能凌架于业主之上，而且应增加一些惩罚性条款。南昌市房管局物业管理处处长邓长水提出欠费业主不宜作为业委会委员的候选人。西安市房管局物业管理处处长濮斌锋建议《指导规则》对业委会的工作经费加以明确，以保证业委会委员真正投入业委会的工作中。

　　黑龙江建设厅于迎选建议《指导规则》关于“住宅改变为经营性用房的，要告知物业服务企业”的内容，能否再增加“与物业服务企业重新签订物业服务合同”的规定，这样，利于实行新的物业服务标准。此外，就业主大会的筹备工作，要考虑现有的旧小区，这些小区没有开发建设单位，因此其业主大会筹备程序、参与筹备组的人员和经费来源等问题应给予明确。西安锦江物业服务公司总经理杨新昌建议对于街道办事处、乡镇人民政府不按规定召开业主大会的情况下业主可否自行召开业主大会，以及罢免业主委员会的程序等内容进一步明确。

　　业主作为物业管理的最重要的主体之一，业主大会、业委会工作却一直以来是物业管理的难点之一。甚至业界有人将“业委会、居改非、维修资金”列为物业管理三大难点。

　　其实，从国务院《物业管理条例》到《物权法》，再到住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则（草案）》，关于业委会工作的相关政策法规正在逐步的建立和完善过程中。同时，近些年，从北京、上海、天津、深圳等地引入基层政府力量和社区力量的“联席会议”制度、联动工作机制等实践来看，都在积极探索业委会的工作如何开展，并且初步总结出了一些良好的工作思路和方法。

　　《业主大会和业主委员会指导规则（草案）》经过论证修改终将出台，业委会工作将有规可循。但是，作为业主自身，也亟待进一步增强物业管理的消费意识，提高自治管理的水平，并紧随社会经济和物业管理的发展，切实从过去的“居住者”身份转型为现代业主——这也是《业主大会和业主委员会指导规则（草案）》最深刻的本义。