我们心目中的职业经理人制度——来自物业管理业内的声音

物业管理职业经理人制度即将出台的消息，在业内引起不小的波动，在政府的权威制度尚未公布之前，物业管理业内的有识之士对职业经理人制度的实施细节给予了较高的关注，我们先来看看他们心目中勾勒的未来职业经理人制度的蓝图，以期能为该项制度的最终确立抛砖引玉。

任何一项制度都离不开立法保障，深圳市金地物业管理有限公司吴宪生认为实行物业管理职业经理人制度的关键，是借鉴国外成功经验，制定一部“注册物业管理职业经理人执业法”。

建议该法应对职业经理人的资格、种类和职务加以明确规定：

1 、注册物业管理职业经理人资格。

（ 1 ）申请注册物业管理职业经理人执业资格的条件。

各国和各地区对物业管理职业经理人资格的取得都作了严格的规定。通常要求为：须是本国公民，具有完全承担法律责任能力的人，具有相应的从业经验，高等教育学历，经过物业管理职业经理人资格考试再经过一定时期的见习考核合格，方可取得物业管理职业经理人执业资格。例如，美国一个合格的注册物业管理职业经理 CPM 必须具备的资质条件是：是房地产管理学院成员资格的候选人；获得审查委员会的推荐；有至少五年的物业管理经验，并获得工商管理学院学位；通过房地产学院主持的至少三门有关物业管理专业课程的考试；是全国房地产代理人协会的成员；至少一年以上全职有效进行物业管理方案计划决策及组织的经历；成功地接受物业管理职业道德的教育；必须获得物业管理协会分会和总会批准。

结合我国的实际情况，建议申请取得注册物业管理职业经理人执业资格应具备：具有完全承担法律责任能力的人；具备 5 年以上物业管理从业经验；独立从事过 5 万平方米以上物业管理方案的策划、决策和组织管理；具有大专以上文化程度；具有大专以上会计学或审计学单科结业证书；具有大专以上机械学或机械制图或中级以上电工、空调工证书；获得物业管理职业道德教育合格证书；获得物业管理协会和职业经理人协会的审核推荐；无不良记录，身体健康。

（ 2 ）注册物业管理职业经理人执业资格的取得程序。

申请注册物业管理职业经理人符合上述条件后，建议还要经过相应的培训考试。培训考试内容有：企业管理、会计学、经济法规、机电维修、建筑学、心理学、法学等等。培训时间为一年，经考试合格，发给注册物业管理职业经理人资格证书。获得该证书后，由培训中心安排在相关培训基地担任小区管理处主任助理；由副总经理以上的高级管理人员做实习导师，实习一年。实习期满，经考核委员会考察及答辩合格后，发给注册物业管理职业经理人执业证书。

2 、注册物业管理职业经理人种类。

结合我国实际情况，为做好衔接，建议我国注册物业管理职业经理人可分为：（ 1 ）物业管理经理称号。（ 2 ）注册物业管理职业经理资格证书。（ 3 ）注册物业管理职业经理执业证书。（ 4 ）高级注册物业管理职业经理执业证书。

3 、注册物业管理职业经理人职务。根据我国的实际情况，建议实行业务分流制度：（ 1 ）持有注册物业管理经理称号的职业经理人，只能从事注册物业管理公司（国有控股公司或股份制公司）内部的经营管理，不能对外承揽物业管理业务，即内部职业经理人。（ 2 ）只有持有注册物业管理职业经理执业证书的经理人，才能从事自有物业以外的，社会化、市场化的物业管理的委托代理和招标。把内部从业与外部从业区分开来。（ 3 ）未能获得注册物业管理职业经理人执业证书的职业经理人，只能持物业管理职业经理人资格证书，作为注册物业管理职业经理执业人的助理持证上岗。（ 4 ）只有持有高级注册物业管理职业经理执业资格证书的职业经理人，才能担任注册物业管理公司、物业管理顾问公司副总经理以上职务。

在吴宪生的建议中，提到注册物业管理职业经理资格证书、注册物业管理职业经理执业证书和高级注册物业管理职业经理执业证书等概念，对物业管理职业经理人进行分等定级，这与上实物业管理（上海）有限公司总经理李胜来的观点不谋而合。李胜来认为，应该区分经理人的职业资格与执业资格。

就物业管理行业来说，一方面，整个社会的物业管理市场很大，物业管理又是劳动密集型行业，对人力（包括职业经理人）的需求量非常之大；另一方面，对物业管理从业人员、特别是职业经理人的素质要求如此之高，要满足行业本身对人力资源的需求并不是一件在短时间内容易做到的事情。因此，有必要发挥企业培训和社会培训两个层面的积极性，采取职业资格和执业资格两种资格认定并举的方式，来培养和造就大批合格的物业管理从业人员。

职业资格是指通过专业培训以后获得上岗资格，即持有上岗证书。所有从事物业管理工作的人员，都必须接受这类培训并获证上岗，这是物业管理行业保证其基本行业水准的必要保障措施。执业资格是指通过专业培训以后获得从事这种职业的资格，即持有专业技术职称证书，如物业管理师、高级物业管理师等。这类培训只能由具有资质的社会专门机构来担任。只有取得了执业资格证书并负责相应的物业管理工作的，才是真正的物业管理职业经理人。

区分职业资格与执业资格的作用在于：一是可以清晰地划分从业人员和职业经理人；二是可以分别开展上岗资格与执业资格的培训。

目前，建设部及各地房地产行政主管部门已开展的职业资格培训，对培养物业管理的初、中级管理人员发挥了很大作用。但这类培训的实际效果还不很理想，事实上，经过培训并获得上岗证书的一部分人员，其实际的理论和操作水平都未能达到社会认同的岗位要求，有必要对培训形式和质量再做进一步的改善和提高。与此同时，还需要加紧开展物业管理师、高级物业管理师乃至注册物业管理师、注册高级物业管理师的培训，为物业管理行业培养高层次、高素质的管理人才，也为物业管理职业经理人制度的建立储备人力资源。

职业经理人制度对于物业管理行业的重大意义和深远影响是勿庸置疑的，而在一个企业内部，如何留住职业经理人、用好职业经理人是一个现实而紧迫的问题。对此，广州粤华物业管理有限公司总经理李健辉和范忠良提出了一些具体的做法。

作为职业经理人，在经营者（代理人）与所有者（委托人）之间存在着一种不可调和的矛盾：即委托人若给代理人的权利过大，代理人成为真正的主人，而所有人反而从真正的主人沦为旁观者和局外人，即主权旁移现象；若委托人给予代理人的权利过小，又会使企业在经营中失去灵活适应市场变化、及时决策的能力。无论何种激励机制，其根本问题无非是解决这种矛盾。只要能使经营者和股东的利益一致，使经营权和所有权二者关系进一步合理协调，使管理者以股东一样的心态去经营管理，像股东那样思维和行动，那么这种激励机制就是成功的。

1 、建立以年薪制为基础的长期激励机制。

长期激励机制，主要是激发职业经理人产生长期努力的动机，人有了动机，就会产生欲望，从而形成长期的积极行为，自觉地为公司的长远发展出主意、想办法、负责任，同时能长期自觉地约束自己的行为。确定职业经理人年薪的方法很多，但大多是采取基本收入加风险收入的办法。一般做法是：将企业职业经理人的年薪分为基薪和风险收入两部分。基薪按企业规模、经济效益和本地区、本企业职工平均工资的一定倍数来确定（目前大部分企业都采取这种形式）；风险收入则依企业上缴利税、资产保值增值、劳动生产率增长等经济指标的完成情况，按基薪收入的一定比例来确定；超额完成核定的资产保值增值率基数指标时，设置奖励收入，使其在经济收入上得到满足感。

2 、提高福利的柔性措施。

在我国，企业要与员工建立起“长期合作关系”，除薪酬等硬手段外，还要有效地运用福利措施。我国是一个重关系的社会，再加上过去半个世纪国有企业体制在员工（特别是 35 周岁以上）心中养成了一种惯性思维，即员工比较看重企业给予的福利。薪金一般被看成企业对员工劳动的补偿，而福利则表示企业对员工的重视。如果企业能很好地运用其福利手段，在建立“长期合作关系”上可能达到事半功倍的效果。培训就是一项很好的福利。一方面反映了知识经济时代，知识的更新日益受到企业的关注，另一方面也说明职业经理人对自我发展的重视和对自我提升的渴求，从而更有效地提高职业经理人对企业的满意度和忠诚度。

随着现代企业制度的建立和完善，我国企业的所有权和经营权将进一步分离，从而使企业所有者和经营者分属两个不同的阶层。这在客观上要求所有者对经理人进行监督，但监督要付出成本。如果监督过于严厉，不仅成本过高而且对公司的正常经营不利；如果监督过于松懈，则所有者的权益又无法得到保护。这就是时下人们常说的“信用危机”的根源所在。

1 、“信用危机”是所有者与经营者之间不可调和的产物，如何降低“信用危机”，应从两方面考虑，一是企业所有者要识人善用，用人不疑，对经理人的考核要量化、细化，便于操作，要给予经理人发挥的空间；另一方面职业经理人要有良好的职业道德和职业修养，重视自己的“信用档案”，将自己的职业追求与企业的发展形成共同愿景，从而使自己的事业搭建在企业发展的平台上。

2 、制定职业经理人任职标准，推进企业经营管理者职业市场化进程，形成职业经理人持证执业，是推动物业管理企业向前健康发展的重要措施，也是对职业经理人的有效约束手段。

3 、建立职业经理人评价跟踪体系，每半年或一年对职业经理人的职业道德、绩效、知识和能力进行全面综合评价，以能力测评为重点，辅以相应的知识要求、职业道德和绩效评估，构成既符合市场和企业所有者的要求，又符合对职业经理人进行公正、客观评价的指标体系。