北京新盘业主从购房起参与物业管理

　北京新版物业合同征求意见业主代替开发商成前期物业“主角”

　　昨天，北京新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本向社会公开征求意见。十一后，从签订购房合同开始，业主将作为甲方，委托开发商实施物业管理，直接参与到小区物业管理事务中。同时，在新版《北京市物业服务合同》中，首次明确提出，受聘的物业企业必须设立项目负责人，并在合同中明示其个人姓名及电话。

　　市住建委物业处副处长安世锦表示，在前期物业管理关系中，一改过去由开发商委托物业公司实施物业管理的模式，规定由购房人作为甲方来委托开发商实施物业管理；明确物业服务活动中当事人权利义务；实现了物业服务的菜单式选择。另外在程序上，前期物业服务合同将采取新的签约方式，将购房合同同步上传至“北京房地产交易管理网”网上签约系统一并签订。

　　关键词·业主当甲方

　　>>现状

　　开发商自己选物业质疑多

　　安世锦说，此次征求意见稿首先对合同主体关系做出了调整。目前，在业主签订购房合同前，已经由开发企业作为甲方通过招投标选定了物业，虽然前期物业费由开发商承担，但业主并没有参与其中。因此，物业公司、服务内容、价格都由开发商和物业公司两方确定。

　　按照现在做法，开发企业招投标选物业公司，业主并不知道物业服务的内容、价格等关键信息，因此业主常常会提出质疑和不满。

　　>>变化

　　业主当甲方知物业费详情

　　十一后，在前期物业管理关系中，将一改开发建设单位委托物业服务企业实施物业管理的模式，由购房人作为甲方委托建设单位实施物业管理，建设单位作为乙方承担前期物业服务责任，提供前期物业服务。

　　在程序上，购房人须在签署购房合同的同时，签署《北京市前期物业服务合同》，从而可以避免过去开发建设单位与物业服务企业之间的推诿扯皮。《北京市物业管理办法》实施后，物业服务内容及价格须有专业的第三方评估，此时让业主作为甲方，可以监督开发企业完成评估，并且从一开始就知道自己小区物业的服务内容和价格构成。“今后还能进行菜单式选择。”安世锦说，今后还会出台五星服务标准，业主可以根据自己的小区情况，针对不同部分的需求，确定服务内容和价格。她举例说，一个小区的绿地为二级标准，那么绿地就没必要选择五星级服务内容和价格。

　■合同解读

　　关键词·设物业项目负责人

　　>>现状

　　小区出问题解决较困难

　　安世锦说，目前的《北京市物业服务合同》中并没有设立物业项目负责人的要求，导致小区出现情况后，业主寻求帮助和解决问题相对比较困难。通常出现找不到具体负责人解决，各部门出现扯皮的情况。

　　>>变化

　　设项目负责人公布电话

　　十一后，按照新的《北京市物业服务合同》中规定，物业企业必须设立项目负责人，并且在合同中明示其个人姓名及电话。设立项目负责人之后，权责明晰，业主也有了针对性，项目负责人将作为小区物业的代表，统筹好整个小区的管理工作。

　　另外，在新合同中，要求物业公司必须妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主个人信息用于物业管理活动之外的其他用途；不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。

　　关键词·物业费

　　超额物业费业主可拒缴

　　安世锦介绍，十一后北京将推行“业主一卡通”，物业费的缴纳将实行双制约制度。她解释说，对于前期物业费的标准，此次规定，必须根据随机抽取第三方中立的物业服务评估监理机构，由其出具的物业费评估报告来确定物业费标准。之后开发企业可以自己组织实施前期物业服务，或聘请物业企业服务。同时业主须向“业主一卡通”内缴纳不少于12个月的经评估确定的物业费。物业费由金融机构直接划转。

　　上周，市住建委发布的物业管理办法实施细则针对前期物业交接还明确提出，在4种交接查验不顺利的情况下，开发企业或物业公司只要提供证明，金融机构也可以划转已经缴纳的物业费。业主托辞不交物业费也是不行的。

　　不过，开发商如果违反约定擅自提高物业费标准，业主就超额部分有权拒绝缴纳。