试论物业管理的法律性质及必要性

　　随着城市化进程不断加快，城市人口激增、地价高涨、住宅短缺。为缓解住房紧张和城市土地资源相对有限之间的矛盾，提高土地使用率并减少建筑成本，人们不得不将房屋的建造向空中、地下进行扩展，于是多层和高层建筑物大量涌现。而建筑物的区分所有打破了单独所有形态下对物业的归属与使用的观念。由于居住在同一栋建筑物里的人员数量众多，生活习惯不同，无论对专有部分或是共有部分的使用，都难免不牵涉到他人甚至是整体利益，往往导致冲突和纠纷。以往那种“各人自扫门前雪”的生活方式再难奉行。

　　为建立一个和谐的物业利用秩序，避免利益争享、责任相诿的现象，客观上就有必要将全体业主组织起来，设立一定的管理机构，以共同解决物业的使用和维护问题。物业管理制度由此应运而生。

　　物业管理在国外已不是新鲜事物，在我国却起步较晚。然而，由于社会和市场对物业管理的急需，诸多物业管理公司纷纷设立。这些从事物业管理业务的企业，其中有不少并非专业的物业管理公司，包括：

　　1、兼营物业管理业务的房地产开发企业或其他企业，即内设非独立法人物业管理机构，兼营物业管理业务的房地产开发企业。

　　2、房管所(处)转制的物业管理企业，即按照政企分开、企事分开的要求，从原属事业性质的房管所(处)改制为独立法人的物业管理企业。

　　3、后勤服务部门转制的物业管理企业，即从原机关、企业和事业单位的后勤服务部门改制为独立法人的物业管理企业。

　　由于这些非专业企业的存在，加之我国的实践经验尚不丰富，立法上也缺乏一个整体规范，以及人们在原来计划经济体制下形成的某些旧观念的影响，导致目前物业公司对物业管理多存在角色错位、行为不规范现象。而管理制度不完善，管理设施不齐备，管理合同不平等，管理人员不合格，使得业主普遍抱怨的物业公司服务质量低劣。尤其是物业管理收费的问题尤为突出，一方面业主抱怨物业公司巧立名目擅自收费或超标收费，而以拒绝交费相对抗;另一方面物业公司又常以断水断电甚至限制业主进出小区相威胁等等。业主与物业公司之间的矛盾十分尖锐，有时甚至酿成暴力事件。

　　近年，住户对物业管理问题的投诉已渐成为房地产领域的一大热点，法院受理的物业管理纠纷案件也呈上升趋势。随着我国住房商品化、市场化改革不断向纵深推进，物业管理问题也越来越受关注。

　　导致物业管理问题丛生的原因有多方面，但笔者认为最根本的恐怕还在于人们对物业管理的法律属性问题认识不清，无论是政府主管部门还是相关的物业管理企业，均不能正确把握自己在物业管理活动中的位置。本文从物业管理的两种形态入手，从民法的视角对物业管理的法律属性进行解析。

　　一、物业管理的形态

　　所谓物业管理，在2003年9月1日实施的物业管理条例中规定，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　根据负责执行物业管理事务的主体之不同，可将物业管理分为自主管理和受委托管理两种形态。

　　1、所谓自主管理就是由业主自行执行物业管理事务或结成一个组织体(业主自治机构)来共同执行物业管理事务。同一个物业管理区域内的全体业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立一个业主大会，代表和维护该区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并选举产生业主委员会。(但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。)

　　2、所谓受委托管理就是由专门从事物业管理工作的公司、企业来负责执行物业管理事务。 业主由于受时间、精力和能力等方面的限制，对于物业管理事务不可能事必躬亲，为提高管理效率，有必要将若干管理事项交由专业化的物业公司去完成，由此出现了受委托管理的形态，其已成为现代物业管理的主要方式。剖析物业管理的法律属性，须对物业管理的上述两种表现形式特别是受委托管理分别予以考察。

　　受委托管理与自主管理场合所不同的是在管理权的来源上。自主管理场合的管理权系由业主对物业的所有权中派伸而来，是自行行使物业所有权，是物业所有权的固有权能，勿须通过任何其他媒介而得当然享有。而在受委托管理场合下，物业公司所拥有的物业管理权是从业主那里受让渡而来。物业公司必须通过与业主(业主自治机构)订立物业管理合同的途径，才能够获得业主(业主自治机构)的概括授权，享有对他人物业进行管理的资格，对物业区域内的物和人实施管理。

　　二、自主管理场合物业管理的法律属性

　　在自主管理场合，实质上只是业主行使物业所有权的一种具体方式。根据所有权本质上乃是所有人对于所有物为全面支配的权利的原理，管理也应当包含在支配当中。业主对物业进行管理正是业主对物业享有所有权的必然结果与表现形式，亦即物业归谁所有，谁就是有权管理的主体。因此，自主管理场合的物业管理本质上是一种民事行为，是私法上的行为，该场合的物业管理权属于私权范畴，在后文便不再赘述。

　　三、受委托管理场合物业管理的法律属性

　　在受委托管理场合，系由专业化的管理公司负责对物业实施管理，其管理事项也包括对物的管理和对人的管理两大方面，在这一点上与自主管理场合并无差异。考试大论坛

　　所谓对物的管理，即指对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为之物理的管理。所谓对人的管理，即指对物业管理领域内的区分所有权人居住生活关系所为之社区管理。其对象不以居住于该领域内所有建筑物上区分所有权人的行为为限，凡出入该领域的人的行为，均应纳入。

　　管理的内容一般包括：对建筑物不当损毁行为的管理、对建筑物不当使用行为之管理及对生活妨害行为的管理。概括而言，主要从三个角度出发：

　　1、从对物的角度，主要表现为对建筑物及其附属设施、设备和相关场地进行的维护、保养、修缮等行为，防止发生坏损，以保持物业的正常使用功能;如维持小区内车辆停放秩序、电梯安全检查。

　　2、从对物业区域环境的角度，主要表现为清洁、绿化、治安保卫等行为，以维持小区环境的整洁美观和保障住户的人身财产安全;如自来水水箱清洗、日常生活垃圾清运、查验小区出入人员的证件。物业管理条例第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　同时，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。来源：www.examda.com

　　这两种物业管理行为基本上是一种维护和保护行为，并不带有 “管理”的色彩，也不符合“管理”的本来涵义。因为其中不存在作为被管理对象的人，不属于隶属、支配意义上的那种人对人的关系，而更直接的体现为一种人对物的关系。

　　3、从对物的利用秩序的角度，主要表现为监督业主(或非业主使用人)对物业的专有部分或共用部分的使用方式，制止危害整体利益或妨害他人使用的不当行为，以保障全体业主对物业的有效利用。如制止业主的滥搭滥建行为。只有该类物业管理行为才存在管理行为所作用的对象-----人，其目的在于约束物业权利人的使用行为，对不当的使用方式予以制止，以确保物业的整体利用秩序。

　　那么第三种管理行为是否就具有“管理”的性质呢?当然不是!

　　因为该类行为之目的在于约束物业权利人的使用行为，对不当的使用方式予以制止，以确保物业的整体利用秩序。故其本质上应属于一种排除物上妨害的行为，不具有行政管理的内容和特征，实质上只是业主行使物业所有权的一种具体方式。

　　从物业公司从事物业管理活动的目的和效果来看，受委托管理场合的物业管理与其说是管理，倒不如说是一种服务。物业公司通过管理服务，为业主们创造和谐、方便的生活、工作环境，自己也从中赚取相应的服务对价-----物业管理服务费。就此而言，物业公司所拥有的物业管理权其实更多的只是一种职责或义务。物业公司行使物业管理权，不是以业主为相对人行使合同权利，而是履行合同义务。物业公司对自己手中的这种“管理权”只应诚实信用的加以履行，不得怠惰或放弃，否则就是失职行为，就构成违约。

　　虽然从形式上看物业公司也有权要求业主履行某种义务或禁止业主为某种行为，比如说要求业主定点倾倒垃圾，制止业主在公共走道上堆放杂物等，似乎物业公司拥有一种类似于行政管理的权利。而事实上，这种管理权仍然源自于业主(业主自治机构)的授权，而由物业公司来代表整体业主的意志实施管理活动，其目的仍在于维护业主自身的利益。此相当于业主的一种自我约束行为。因此，物业公司与业主之间的这种所谓管理、被管理关系并不具有行政管理性质，物业公司实施的这种管理也非行政行为意义上的管理。从某种意义上说，业主(业主自治机构)采取合同方式自愿将物业管理权让渡给物业公司行使，仍然属于对物业所有权的一种行使方式。物业公司的物业管理权只是业主的物业所有权的延伸，物业管理行为本质上只是一种业主委托的契约行为。因此，受委托管理场合的物业管理，本质上也是一种民事行为，是私法上的行为。

　　四、明确物业管理法律属性的实践意义

　　在我国，由于住房商品化改革推行不久，计划经济体制下的某些思维方式和习惯做法尚未扭转，人们尊重私权、私权自治意识还普遍不强。明确物业管理的法律属性问题，有助于人们树立物业管理领域是私权领域的观念，也有助于政府主管部门及相关的物业管理公司正确处理自身在物业管理法律关系中的角色定位。

　　正是由于物业管理本质上是一种民事行为，是私法上的行为，因此应当由作为私法的民法体系来作基本的调整。物业管理法律关系的设立、变更和消灭，从根本上应委诸于当事人意思自治，政府公权利不应不适当地过多介入该领域。

　　反观我国目前，目前仅有一部物业管理条例对物业管理关系进行调整，尚缺少统一的民事法律加以规定。各种地方性规章各自为政，政府公权利到处插手，不少地方政府主管部门在大到业主自治机构的组建，小到物业管理费价格的订立等许多物业管理事项上都直接参与;有的地方规定小区选聘物业管理公司必须进行招标，其招标和解聘物业管理公司还必须经政府主管部门批准;有的地方将物业管理公司与居民委员会混同设置，等等。政府主管部门摆不准自己在物业管理领域中的位置，行政管理职能与民事服务职能发生严重错位。政府公权力的这种滥介入、过多干预，难免不造成物业管理领域中本应平等的民事关系变的不平等起来，甚至引发权钱勾结，为害甚大。

　　物业管理本质上属于私法行为，应由作为私法的民法来作基本的调整，政府公权力不应不适当的过多介入该领域。政府部门应转变对物业管理的方式;广大物业公司也应认识到手中的物业管理权本质上只是一种契约义务应将自己摆在服务者的位置。

　　政府部门应充分认识到，物业管理属私权领域，应遵循私权自治规律，充分认识到业主才是物业管理活动的主角，业主有权自主建立物业管理组织和制定自治管理规则，选择合适的物业公司来执行物业管理事务。当前，政府公权力应从物业管理领域适度退出，并应彻底转变管理方式，从传统上的微观、直接管理转向宏观、间接管理。政府在物业管理中的职能应主要定位在制定相关的管理市场准入制度，培养管理市场，监督物业公司，对违法、违规行为进行处罚，并对业主自治机构的组建提供指导和协助,促使其尽快成熟、完善。相信，随着政府管理方式的转变，广大业主的自治观念将逐步加强，自治能力也将不断提高，物业管理的质量必将显著改善。

　　对于物业公司而言，既然其管理行为属于私法上的契约行为，其所拥有的物业管理权本质上只是一种合同义务，由此决定其也应当摆正自身在物业管理中的位置，正确处理好与业主之间的关系。当前我国的物业管理公司有相当一部分是由原来的房管所改制而来，这种物业公司同政府部门有着剪不断的各种关系，往往自觉不自觉的摆出一种上级或领导者的姿态，对业主缺乏平等观念和服务意识，工作方法上带有浓厚的行政命令色彩，工作态度专断、粗暴，出现纠纷动辄对业主处以罚款(物业公司不是行政机关，没有行政处罚权)，或者采取断电、断水等强制措施，甚至唆使公司保安殴打业主。自身角色定位上的差错是导致物业公司与业主之间矛盾对垒、纠纷迭起的最根本原因。为了能够争取更大的市场和更好的效益，广大物业公司必须树立正确的物业管理理念，认清自己与业主之间的民事法律关系，自觉的把自己摆在服务者位置，以优质的管理服务赢得广大业主的信任和满意。