资产管理是提升物业价值的基础

资产管理是指委托人将自己的资产交给受托人，由受托人为委托人提供理财服务的行为。那么，第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司是怎样为物业业主和开发商提供资产管理服务的呢，近日，该公司董事长邹锦标先生就资产管理方面的相关问题接受了记者的采访。

将物业管理与资产管理相结合

“我比较感兴趣的是物业管理与资产管理的结合，这是最重要的。”第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司董事长邹锦标说，资产管理主要针对单一产权人，经营管理公司一定要有非常强的中介代理背景，还要有中介代理的资质才可以做资产管理，而第一太平戴维斯兼顾这两种业务，在面临竞争的时候，能够依托优势脱颖而出。

为什么要进行资产管理呢，邹锦标说，业主花20个亿或 30个亿投资物业，当然要看回报，他们除了需要提供完善高端的管理服务以外，还需要物业项目产生一定的价值。好的物业管理公司可以通过专业的服务为项目增值，能够帮助业主在投资过程中实现盈利最大化。这个过程需要利用很多资源才可以在管理方面做到高标准，所以不但要专业的客户服务、良好的营运，还要管理公司具备一定的专业知识才可以满足客户的投资行为。“不是说做好维修保养就可以增值，这个大楼里硬件增值是固定的，比如说，通过我们给业主介绍知名的跨国企业，这个大楼和金水平就会升高，因为商业活动是物以类聚的，从而会吸引其他的和户，这样无形中租赁面积就会—亡去，租赁面积高回报就高，而回报高则会实现物业增值，而不只是普通的硬件增值。软件方面要看定位，引进什么客户进来，这是很关键的。”邹锦标说，在中同一些大城市里，很多开发商本身有开发经验，有投资经验，但是存国际优质客户资源方面网络不是很发达，与国外公司租赁谈判过程中经验不足，所以必须要交给国际的代理行去做。像第一太平戴维斯在做代理业务的同时又可以做物业管理，硬件和软件的高端都必须做到，资产管理可以帮助提升物业价值，这是一个综合素质的问题。

做好资产管理需把握的几个关键问题

邹锦标说，物业管理的客户群体有两类，一类是住宅型带社区功能的，主要客户是小业主，有业主委员会。另外一种是商业性的，包括办公楼、购物中心和商场等。大部分客户都是单一产权人，带有很浓厚的经营性。现在物业管理方面的法规条例都是针对小业主的，对于这种单产权的没有什么指导政策。

资产管理需注意几个方面的问题，除了做好硬件部分的管理外，首先还要做好软件的配套服务，为客户提供经验丰富的后勤服务，使客户能够专心投入到非核心业务的经营工作。专业的物业管理经得起时间的考验，可以为业主的项目实现长期的增值保值；第二还有租务管理，大厦面积租出以后并不代表工作结束，这只是个开始，在收租的同时还要为租户人提供一个良好的工作和经营环境，如租户交了租金怎么处理、欠租怎么处理，如果不想续租，或者合同终断又该如何处理等一系列问题。除此以外，我们还为客人提供一条龙服务，如定期进行资产分析并通过改善和提高硬件、软件等方面，来增加客户的投资回报。”一月收租金可能收一千万，第二年通过节能减排、各个方面把利润最大化，第二年可能做到一千两百万，第三年做到一千三百万。投资者除了管理外最主要还是关心投资回报，所以一定要满足客人的需求，这也是资产管理最重要的含义。”

“从我们企业来讲，客户主要分为两部分，一部分是单一产权人的，主要是大的办公楼、商业项目，像华贸、银泰、平安保险，他们是投资行为，另外一类则是高端的住宅项目。”

如果把一个大厦整个都交给第一太平戴维斯来管理，他们会怎么做呢?邹锦标说，他们会把资产部分、租赁业务交给公司代理部处理，在进行的过程中还会不断跟物业管理部进行沟通。“所以我们的项目经理一定要懂得租赁，并参加代理部与客户谈判的过程，这样才可以了解客户的租赁条件。客户是你公司引进的，你要有责任把这个客户留住，客户的租金就是这个大楼的回报，资产管理才能最终达到目标。物业管理要做到财务公开透明，要凭专业度赢取客户信任度，这两点很重要。我们感觉这是趋势，特别是一些大城市，北京、上海，慢慢要和国际接轨。”

怎样处理资产管理中的风险问题

在做资产管理工程中会遇到一些风险，该怎样处理呢，邹锦标说，第一个方面，资产管理，顾名思义，有钱的问题，这是最主要的，所以要有很好的管理机制，要接受客户的监督，建立公开透明的财务制度；第二方面，财务收支分明并设有监督部门，确保收与支有不同的人来处理，这就避免了很多风险；第三方面，每年要做审计，所有财务账目都严格按公司制定的方式去处理。审批过程、审计都按规定范本来执行。

大楼的管理也会有很多风险，如风火水电，这方面第一要靠购买保险，第二企业内部要有一个安全管理部门，有应急措施、应急处理程序。同时，总部还会安排安全主任定期到每个项目去检查他们的安全工作，做物业管理最重要的还是安全，安全处理不好就会有挺大的风险，安全主任定期去检查、做培训，提高安全意识。

对企业品牌建设具有推动作用

做好资产管理对品牌建设有怎样的推动作用呢?邹锦标说，房地产行业每一个功能部门都不能单独形成，如果资产管理做得好项目就会增值，你就是业主的好帮手；第二，业主会给公司其他部门带来收益，因为做代理也是要收佣金的；第三，还可以帮客人融资、再投资，如果做得好，能够给企业带来很好的声誉，有利于将企业做大、做强甚至发展为上市公司。物业管理只是一部分，不是核心部分，只是硬件管理，资产管理才是最重要的。不过资产的提升还需要其他部门共同配合来做。这样才能体现一个企业的品牌价值。

谈起经验和感受，邹锦标说，“任何企业都要确定自己的市场份额，是做低端、中端、还是高端。如果你做高端，企业内部就要配置相应高端的人才，如果只从物业管理追求最大的利润，那是做不到的，所以要做好定位。物业管理是很复杂的，从最高端到最低端都有；第二是人才的储备，人才是我们的宝贵财富，第一太平戴维斯人员流动性很小，因为我们很重视对员工的培养，员工在这里能看到发展的空间，就能安心的留下来；第三是财务公开，这是很重要的，财务透明很多误会就可以减少。”