律师在物业管理中的法律实务

（一）律师办理为物业管理公司进行前期物业管理提供法律服务

1、帮助物业管理公司制定投标方案并参与草拟或审查包括但不限于投标书、前期物业管理合同、各物业管理制度、表格等相关法律文件。

2、前期物业管理服务合同的主要内容

（1）物业的接管验收

（2）开发商的权利和义务

（3）物业管理公司的权利和义务

3、前期物业管理服务合同的费用负担

根据各地的规定，一般凡是普通住宅的，所拟定的物业管理服务收费标准应报物价管理部门审批，非普通住宅或商用物业的，应报有关部门备案。关于管理费的支付问题，结合一些地方的规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发商承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由开发商承担。

4、前期物业管理合同签定后，物业开始销售时，律师应当提示物业管理公司严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物业管理的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。

5、前期物业管理服务合同的期限，一般为两年，且业委会成立后并与新的物业管理服务公司签订物业管理服务合同（或与前期物业管理公司续签物业管理服务合同）后失效。

（二）业主委员会成立后律师为物业管理公司提供法律服务

1、律师应当为物业管理公司获得选聘进行程序的合法性审查，获选聘的物业管理公司应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（《物业管理条例》规定必须三分之二以上，《物权法》则是过半数，现以《物权法》的规定阐释），物业公司才能与代表业主大会的业主委员会签订物业管理服务合同。

2、物业管理服务合同的主要内容

（1）物业管理服务合同的基本内容

物业管理服务合同应具备以下主要条款：

a.双方当事人的姓名或名称、住所。

b.管理项目。即管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。

c.管理内容。即具体管理事项，例如：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯等公用设施的使用、维修、养护和管理。

d.管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同，有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费，有的收费项目是同业主委员会协商决定的，如停车场的停车费。

e.双方的权利与义务。

f.违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。

g.其他事项。双方可以约定其他未尽事项，如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充终止等。

（2）业委会或业主大会的权利与义务

a.代表和维护业主的合法权益；经常听取业主的意见和建议，并及时将上述意见和建议反馈给物业管理公司。

b.监督业主遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主按时交纳物业管理公共服务费用。

c.审定物业管理公司拟定的物业管理方案。

d.检查监督物业管理公司管理工作的实施及制度的执行情况。

e.审定物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告并在物业管理公司提交上述材料之日起 日内出具书面审定意见。

f.审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查物业管理公司提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告。

g.应在本合同生效之日起 日内，向物业管理公司移交有关资料。

h.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

i.负责物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金。

j.业主委员会有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计。

k.经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，有权代表业主大会提前终止本合同。

（3）物业管理公司的权利和义务

a.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。自主开展物业经营管理服务活动。

b.对业主违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

c.按本合同的约定，对业主违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理。

d.可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方。

e.负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经业委会、物业管理公司双方议定后由物业管理公司组织实施。

f.向业主告知物业使用的有关规定，当业主装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主订立书面约定，并负责监督。

g.按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。

h.负责每半年向全体业主公布一次物业管理服务费用收支帐目和物业维修专项资金使用情况；并将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主提供专项服务的收费项目和收费标准在物业管理区域内以书面方式公示。

　　i.不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；不得在处理物业管理事务活动中侵犯业主的合法权益。

j.建立、妥善保管和正确使用物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

k.本合同终止时，向业主委员会移交管理用房及物业管理的全部档案资料。

3、在新的物业公司取代原前期物业管理公司情况下，如何顺利交接往往是物业管理服务合同成功操作的关键，前期物业公司往往会以各种理由不退出物业管理区域，律师应协助业委会、新的物业管理公司与原前期物业管理公司进行沟通，要求政府有关部门指导、监督。

4、因业主拖欠物业管理费而向物业管理公司提供催收等法律服务。一般情况下，律师应告知物业公司先通过发律师函的方式向业主催收，对个别业主可以进行诉讼，但诉讼不宜广泛采用，这样会将物业公司与业主的推向一个对立面。

5、律师应当办理为物业管理公司如何纠正开发商、业主的其他违法行为提供法律帮助。对开发商许诺没有到位的，物业公司应协助业主与开发商交涉，比如说会所未投入使用，房屋有质量问题。对于业主的违法行为，物业公司只能劝阻，向业委会和政府主管部门进行报告。