物业管理权

1．对于配套设施，如会所、游泳池等，小业主是否享有一定的产权。

对于配套设施，若在《土地出让合同》中列为应缴地价的建筑面积，发展商未售出的，则其产权属于发展商；若在土地出让合同中列明为“小区配套设施”，不计缴地价，或房地产买卖合同中列明为“小区配套设施”，则其产权属于全体业主。

2．物业管理公司将小区附属的商业设施租赁给他人，是否要征求业主们的同意？

小区附属的商业设施如果产权属于发展商，则发展商可自由出租或出售；如果产权属于全体业主，那么业主委员会可根据业主大会的授权，在物业管理委托合同中与物业管理公司达成协议，由管理公司按协议经营，经营收入纳入小区物业管理费帐目，补充物业管理费。

3．业主是否享有所购房地产的户外广告权？

根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，房地产首次转让合同对广告权益没有特别约定的，广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

4．物业管理公司是否享有楼顶、外立面处分的权利？

物业管理公司不享有楼顶、外立面的处分权，楼顶、外立面作为建筑主体不可分割的一部分，其处分权应属于楼宇的业主。物业管理公司可根据业委员会的授权，并向有关部门报送具体处分措施，经主管部门批准后方可处分。

5．地下停车库的权利归属如何？

根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，地下停车库在土地使用权出让合同中没有约定的，属于小区配套设施，其权利归全体业主拥有；若在首次转让合同中有特别约定的，则地下停车库的权利依据约定，经办理初始登记，确认登记人的权利。

6．地下停车库能否办《房地产证》？

如果地下停车库属于小区配套设施，其权利归全体业主拥有，则不能单独办理《房地产证》；若地下停车库的权利在转让时有事先约定，并已缴清地价，办理初始登记时依据约定，确认登记人的权利，可以发《房地产证》。

7．物业管理中小业主、发展商的各自义务有哪些？

（一）业主的义务：

合理使用房地产和公用设施、维护住宅区公共秩序。

（二）发展商的义务：

（1）小区入住前6个月开始进行前期管理，费用由发展商自行承担；

（2）必须经竣工验收合格，才可交付小业主使用；

（3）从住宅区开始入住，发展商应向其委托的物业公司或管理处提供下列资料：

①必要的住宅区工程建设资料、各类房地产清单；

②必要的住宅区工程建设资料；

③出售房地产的产权范围或成本核算清单；

④应按建设总投资2%一次性向管委会划拨住宅区的公用设施专用基金，并提供部分商业用房；

⑤住宅区公用设施、设备及公共场地清单；

⑥住宅区未完工的房地产、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；

⑦《条例》第四十七条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。

（三）开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟期不得超过六个月。

8．物业管理公司的义务有哪些？

物业管理公司的义务有：

以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

按市住宅主管部门规定标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；

接受管委会和业主的监督；

组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

9．如何确定两个小区之间道路的维护、使用权利归属？

确定两个小区之间的道路权属，主要看道路在哪块宗地的用地红线图内，则该宗地的产权人拥有道路的使用权利和维护义务。若不在任何一块宗地的红线图内，则属于市政道路，由市政部门负责维护。

10．住宅楼首层为居住用途物业，能否改为商业用途？

住宅楼首层为居住用途物业，若要改为商业用途，可由开发单位或业主向深圳市规划国土局提出申请。若批准同意，则需补办用地规划批准手续，并补交地价。原则上住宅区首层物业不批准改为商业用途。

11．继承祖业，购买的旧宅未办理土地使用权出让手续的，有土地使用年限的限定吗？

根据有关规定（深圳市规划国土局1990年64号文《关于房地产登记发证计算土地使用年限的通知》），历史用地暂不计算使用年限。继承的祖业或购买的旧宅未办理土地使用权出让手续的，暂无土地使用年限的限定。