保险在物业管理中的价值

　　2006年初，中国石油化工集团下发了《职工住宅物业供暖收费改革办法》，办法中规定：职工住宅的所有经费来源按北京市普通商品房管理方式取得。这意味着沿袭了二十多年由单位代职工交纳物业管理费、供暖费、承担其他相关费用的时代宣告结束，集团公司总部机关(以下简称总部机关)职工住宅的管理也因此而更加贴近市场。随着这项重要后勤改革的启动，若干新问题摆在了物业管理单位面前，其中最重要的一个问题就是物业管理风险问题。两年多来，通过和保险公司的良好合作，本单位不仅对物业保险有了深刻的认识，也体会到了保险对物业管理单位的重要作用。

　　物业管理单位的经费来源和面临的风险

　　收费改革后，职工住宅的物业管理费、供暖费及其他相关费用单位不再支付，零散房屋，由职工自己按房屋所有权证上标注的建筑面积直接向物业管理单位交纳物业费和供暖费;笔者所在单位自己管理的整栋由职工住宅的经费来源仅剩两个渠道：一部分是职工交纳的物业管理费，另一部分是以楼为单位、从售房款中提取的和职工购房时交纳的公共维修基金。公共维修基金属专款，按上级主管部门要求要专存、专用，只有在住宅公共部分的设备设施需大修时才可动用，日常维护、小修及中修不得动用。这项基金的动用，即使符合条件，也要经过有关部门的严格审核及审批，而且过程漫长，对物业管理单位来讲，这项基金是不到万不得已时不会轻易申请使用的，因此，职工住宅日常经费来源仅剩职工交纳的物业管理费。

　　职工住宅的管理和其他行业一样，在履行管理责任的同时，也面临着种种不确定的风险。一是物业管理责任风险，这种风险来源于对公共设施、设备管理的确失，例如位于公共部位的自来水、下水、暖气管线因维护不到位突然破裂漏税，给住户造成财产损失，或是自行组织施工时因管理不当造成人身伤害和财产损失;二是设备、设施意外损坏引起的风险，这种风险来源外界的不可抗力或是人为不可预测因素，比如夏季的强雷电对电梯的损害，或者是维修人员对消防系统的误操作，都可能带来数额大小不一的财产损失。风险的背后是财产损失，弥补财产损失需要充足的经费保障。尽管在做年度预算时单位也会把这些因素考虑进去，但风险是无处不在、无孔不入的，是不可预测的。在没有经费压力时，单位有着百分之百抵御这些风险的能力;但收费改革后，不再有这方面优势，如果不借助外力之手，单位抵御风险的能力会一落千丈，为职工提供服务的质量也会因此而下降。

　　保险的引入及顺利赔付的案例

　　面对上述问题，笔者所在单位首先想到了保险，尽管当时保险在物业管理行业还未普遍认可，但我们认为只有保险才能和我们共同承担并化解这些风险。2006年3月，在北京市物业协会的积极推荐下，经过单位领导深入细致的了解，和康信保险中介公司——现在的中物信和保险代理公司鉴定了物业管理责任险、财产一切险和机器损坏险三个险种的保险合同。三份保险合同，每年保费不足6万元，保险金额超过千万元，保险范围基本涵盖了单位所面临的风险。