私自转租房屋合同是否有效？

郑某将自己从某银行处租来的房屋私自转租给李某使用，等到交纳房屋租赁费时，李某却以郑某转租房屋未经过银行同意为理由，拒绝交纳房屋租金，一气之下，郑某将李某告上法院。那么，私自转租房屋的合同，是否有效呢？

  【案情回顾】

  原告郑某承租了某银行的房屋六间(二层三间)，对转租问题未进行约定。2009年4月20日，在该银行不知情的情况下，郑某与被告李某又签订了一份《房屋租赁协议》，郑某将承租的该银行一楼房屋三间租给李某使用，双方约定：李某租用郑某一楼房屋三间，租期为三年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止。郑某按约履行了合同，交付了房屋，但李某违反合同关于2009年5月8日前一次性交纳房屋租赁费50000元的约定，郑某向李某索要，但李某称，该租赁房屋系郑某转租，该行为未经该银行同意，也未到房产部门办理登记备案，郑某无权出租房屋，该转租合同无效。郑某遂向法院起诉，请求确认合同有效，并要求李某向其支付租金50000元。

  【审判结果】

  法院审理认为，原、被告应继续履行《房屋租赁协议》。被告应向原告交纳租金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条和第二百二十七条之规定，判决被告李某向原告郑某支付的房屋租金50000元。

  【律师评析】

  本案的关键问题是对于房屋租赁合同，在未征得原房屋所有权人的同意的前提下，承租人擅自转租的效力问题。我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据；《合同法》第224条的规定，并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。

  在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。对于租赁中的转租问题，我国《合同法》仅在第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应赔偿损失”、“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该规定包含两方面的问题，其一，在出租人同意的情况下，存有两种合同关系，即出租人与承租人的合同关系；承租人与次承租人的合同关系。其二，在出租人不同意的情况下，出租人在法律规定的时限内享有合同解除权，当然，根据合同的相对性原理，出租人解除的合同是其与承租人订立的合同，然后再基于房屋所有权请求次承租人排除妨害、返还原物。其三，只有在承租人和次承租人恶意串通，损害出租人利益时，出租人可以根据《合同法》第52条请求宣告合同无效。但这都是出租人的权利，而不是次承租人拒付租金的理由。

  综上，原、被告签订的《房屋租赁协议》，是双方在平等协商的基础上达成的一致意见，体现意思自治原则。原告将房屋转租给被告的行为，该银行虽然未知，但原、被告签订的协议内容并没有损害该银行的利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，办理登记备案仅是行政管理上规定，不影响合同效力，对该《房屋租赁协议》的效力，应予以确认。李某称“该租赁房屋系郑某转租，该行为未经该银行同意，也未到房产部门办理登记备案，郑某无权出租房屋，该转租合同无效”，理由并不成立。所以法院的判决是正确的。