承租人破坏承重墙，对相邻业主造成安全隐患

提示：

房屋承租人破坏承重墙，对相邻业主造成安全隐患。出租人是否应当承担责任？
本判决认为，房屋所有权人有保障相邻业主人身、财产安全，监督承租人合理使用承租的物业，及时制止各种违章行为的法定义务。在承租人违章拆除承重墙时，出租人应采取积极、适当的措施防止危害结果的发生。但因出租人消极的不作为，致使承重墙被拆除，相邻业主的权益受到侵害。应当与承租人承担连带责任。

案例
出租人与破坏承重墙之承租人应负连带责任

【案例要旨】
本案系因侵权而引发的相邻纠纷案件。对于是否认定房屋所有权人与承租人为共同侵权人，以及是否应由二者承担连带责任，存在不同的看法。我们认为，房屋所有权人以不作为的方式，承租人以作为的方式，共同侵害了相邻业主的合法权益，房屋所有权人与承租人为共同侵权人，应承担连带责任。

【案情简介】
原告周正文、徐建伟分别为本市闵行区龙柏一村63号401和402、403室的业主，63号楼为一幢6层住宅楼，1－3楼的所有权人为上海虹西实业公司。1999年9月，虹西公司将龙柏一村63号1至3楼及与之相邻的红松路258号两层裙房租给上海银光贸易有限公司，银光公司承租房屋后，经装修于2000年4月开设上海聚星娱乐有限公司，经营卡拉0K、KTV包房。装修过程中，银光公司和聚星公司拆除了龙柏一村63号1至3层的部分承重墙。由于房屋的承重结构的改动，造成63号4楼的结构变形。对此，周正文、徐建伟多次向虹西公司及相关职能部门反映，均无结果。2002月6月，周正文、徐建伟诉至原审法院，请求判令银光公司、聚星娱乐公司赔偿损失、恢复承重墙，虹西公司承担连带责任。
原审法院审理过程中，委托上海房屋质量检测站进行鉴定，鉴定结论为，拆除部分承重墙体(包括自承重墙)或在墙体开设(扩大)洞口，严重影响房屋整体结构安全和抗震能力，构成重大隐患。一审认为，银光公司、聚星娱乐公司此种行为已构成侵权，理应承担赔偿损失、恢复承重墙之责，虹西公司与银光公司、聚星公司在主观上未有共同的故意，故不构成共同侵权。原告周正文、徐建伟不服一审判决，提起上诉。

【审判结论】
一审判决：
一、上海银光贸易有限公司、上海聚星娱乐有限公司应于判决生效后30日内对徐建伟、董仲增所有的上海市闵行区龙柏一村63号402室、403室房屋内受损坏部分按前述的维修建议方案进行修复；逾期不修复的，按维修工程造价预算即402室为4,111.05元，403室为3,932.35元，合计8,043.40元对徐建伟、董仲增进行赔偿；
二、上海银光贸易有限公司、上海聚星娱乐有限公司应于判决生效后30日内对上海市闵行区龙柏一村63号l至3楼房屋，恢复至房屋装修前的原有结构状况；
三、驳回徐建伟、董仲增其余诉讼请求。银光公司、聚星娱乐公司承担赔偿损失、恢复承重墙的责任，虹西公司不承担连带责任。
二审判决：
一、维持上海市闵行区人民法院(2002)闵民一(民)初字第2513号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市闵行区人民法院(2002)闵民一(民)初字第2513号民事判决第三项；
三、上海虹西实业公司对上海银光贸易有限公司、上海聚星娱乐有限公司所负修复上海市闵行区龙柏一村63号402、403室受损部位、赔偿损失及恢复上海市闵行区龙柏一村63号l至3楼房屋原有结构的义务承担连带责任；

四、徐建伟、董仲增要求上海银光贸易有限公司、上海聚星娱乐有限公司、任晓光、上海虹西实业公司赔偿精神损失的诉讼请求，不予支持；
五、徐建伟、董仲增要求任晓光修复上海市闵行区龙柏一村63号402、403室受损部位、赔偿损失及恢复上海市闵行区龙柏一村63号l至3楼房屋原有结构的诉讼请求，不予支持。

【评析意见】
本案一、二审在认定案件事实及银光公司、聚星娱乐公司应承担何种法律责任方面并无异议。主要分歧在于，作为房屋所有权人的虹西公司的行为是否属于侵权行为，是否与承租人银光公司、聚星公司构成共同侵权，是否应对银光公司、聚星公司给相邻业主造成的损害承担连带责任。
一、虹西公司的行为属于侵权行为
首先，虹西公司的行为具有违法性。我国民法通则第83条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍，赔偿损失。虹西公司作为龙柏一村63号1至3楼的所有权人，其与龙柏一村63号401、402、403室的所有权人周正文、徐建伟为相邻业主，双方之间构成相邻关系。虹西公司作为房屋所有权人有保障相邻业主人身、财产安全，监督承租人合理使用承租的物业，及时制止各种违章行为的法定义务。在银光公司、聚星公司违章拆除承重墙时，虹西公司应采取积极、适当的措施防止危害结果的发生。但因虹西公司消极的不作为，致使承重墙被拆除，相邻业主的权益受到侵害。鉴于虹西公司是负有法定义务的责任人，其消极不作为的行为，具有违法性。
其次，虹西公司在主观上具有过错。银光公司、聚星公司拆除承重墙时，相邻业主已经告知虹西公司，希望虹西公司及时制止。虹西公司在明知承重墙被拆除会危及相邻业主人身、财产安全时，采取不作为的方式，放任危害结果的发生，其主观上具有过错。
第三，虹西公司的不作为与损害结果具有因果关系。由于承重墙被拆除，导致相邻业主的财产损失，同时，拆除部分承重墙体(包括自承重墙)或在墙体开设(扩大)洞口，严重影响房屋整体结构安全和抗震能力，构成重大隐患。上述危害结果已为房屋质检部门的鉴定结论所确认。相邻业主的权益受损与承重墙被拆除之间存在因果关系。

二、虹西公司的不作为与承租人银光公司、聚星公司的作为构成共同侵权
对于共同侵权行为，我国《民法通则》仅作了原则规定，即第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任”。而对共同侵权行为是否以当事人的意思联络为要件、是否以过错（故意或过失）为要件等问题，尚未作有权解释。但最高人民法院法释（2003）20号《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“二人以上共同故意或者过失致人损害，或者虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果的，构成共同侵权，应当依照民法通则第一百三十条规定承担连带责任。”该解释虽适用于审理人身损害赔偿案件,并于2004年5月1日起施行,但其对于共同侵权的规定,亦对本案具有指导意义。
因此，二审认为：首先，虹西公司、银光公司、聚星公司在拆除承重墙问题上，虽无共同的意思联络，但银光公司、聚星公司以积极、具体的作为实施了侵权行为，而负有法定义务的虹西公司以不作为的方式，放任银光公司、聚星公司实施侵权行为。可见，银光公司、聚星公司、虹西公司以作为与不作为相结合的形式，共同实施了侵权行为，最终导致承重墙被拆除，相邻业主的人身、财产权益受到损害，造成了损害结果。

其次，从现实选择看，如果房屋所有权人虹西公司不承担连带责任，一旦银光公司、聚星公司不履行义务或无能力履行义务，被拆除的承重墙将始终无法恢复。房屋所有权人虹西公司及新的承租人仍将按现状使用房屋，而相邻业主将无法以同一理由再行诉讼，从而使保障相邻业主权益的判决，将因无义务人履行义务而成为一纸空文。
再次，在处理类似相邻关系案件中，不能简单、机械地以各侵权行为人之间有无意思联络为唯一标准，认定当事人是否实施了共同的侵权行为；而应从更好地保障受害人权益这一角度出发，以客观存在损害为基础，认定当事人是否实施了共同的侵权行为，以及是否应承担连带责任。毕竟，房屋所有权人在获取收益的同时，也应善尽法定义务，不能损害相邻业主的合法权益。


作者： 杨奇志，民一庭助理审判员