揭秘租赁房黑市

　　面对楼市持续“高烧”，公共租赁房已成为北京、上海等高房价城市亟需的应对之举。最近，北京多家机构就北京和上海的房屋租赁现状进行了网上和实地调查，发现租赁权益缺乏法律保障、租居条件较差和供需结构性失衡等，已成为困扰当前京沪两大城市“租民”的主要问题。

　　北京市海淀区清华大学所在的五道口片区，地铁13号线、高校资源以及城乡接合部汇集于此，使这里成为北京市房屋租赁最热门的板块之一。

　　这个板块是北京“租居”市场的一个缩影：方圆1公里的范围内，房屋月租金从7000元至300元不等;业态分为高档涉外公寓、商住一体、学区房、打成“隔断”的群租宿舍以及由城中村农民提供的廉价房子。

　　最近，北京多家机构就北京和上海的房屋租赁现状进行了网上和实地调查，发现租赁权益缺乏法律保障、租居条件较差和供需结构性失衡等，已成为困扰当前京沪两大城市“租民”的主要问题。

　　租客遭遇纠纷：

　　60.5%的人选择“忍气吞声”

　　某网一周时间段的统计数据显示，在填写问卷的7224名北京租房者中，有49.9%的人遇到过租赁纠纷。其中60.5%的人选择“忍气吞声”，仅有18.7%的人借助法律手段。这组数据印证了多位采访对象的观点：房屋承租人权益难以保障，租赁市场亟待立法和规范。

　　北京中原地产房地产经纪有限公司副总经理宫萍称，房屋租赁中常见的纠纷，主要表现为出租人、承租人和中介机构三个方面的行为不规范。

　　从出租方来看，集中表现为出租人隐瞒物业权属，合同未到期擅自解除合同收回房屋，逃避应承担的维修义务，不退还押金;从承租方来说，突出表现在承租人提前解约，中途退出，拖欠房租，损坏设备、物品，擅自改变房屋结构，未经授权转租等。

　　由居间中介所引发的纠纷，主要为非法从事房屋租赁代理业务、不按规定收取佣金和不履行合约等，严重的还包括挪用客户租金或者押金，甚至卷款潜逃。

　　对于多数人选择“忍气吞声”处理纠纷而非诉诸法律，宫萍分析说，是因为当前租房纠纷走法律途径“效率较低、成本较高”，目前此类诉讼大都依据《合同法》，缺少专门、细致的法条支撑，缺少简易处理程序。

　　我爱我家上海分公司业务支持部经理陆英丽在接受采访时也表示，上海的租赁市场现状与北京类似，“没有立法，导致租赁市场不规范、不透明。”在她看来，不解决立法问题，租赁中的三方——房东、租客和中介，都无法完全明确自己的责任。

　　备案登记缺失：

　　房屋租赁基本是自由市场化

　　记者在调查中了解到，目前房屋租赁市场的立法和管理缺失，与房屋出租登记备案制度不健全有关。几年前出台的强制登记备案制度现实中并没有得到很好的落实。

　　据我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖估计，北京市房屋出租实际登记备案率“不足5%”。

　　胡景晖说，2008年，北京市公安局为提高对城市流动人口的管理力度，确立了“以房管人”的思路，与房屋出租中介机构合作，由后者代为敦促房屋租赁人进行登记备案。但情况并不理想，“目前北京的房屋出租仅有不足四成通过中介交易，其余60%的私人出租信息根本无从登记。”

　　即便是通过中介完成的房屋租赁交易，实际登记备案率也不理想。北京链家房地产经纪有限公司董事长左晖提供的统计数据显示：自2008年8月北京租赁合同网上备案系统正式运行以来，截至2010年1月，履行了网上登记备案手续的租赁交易量仍不足总数的20%。

　　胡景晖说，北京的房屋租赁市场，其实是一个庞大的“黑市”：一是政府对底数不清;二是绝大多数出租行为都在法律监管之外。

　　在上海，我爱我家分公司目前每月有1500单左右的租赁交易量，但备案不足100单。陆英丽经理分析说，目前的管理规定是对房屋出租人征收5%的综合税，这是其逃避登记备案的主要原因;此外登记备案程序繁琐，出租人往往都不知道该找谁去登记。 “房屋租赁市场目前最大的特点是没有管理，基本上是自由市场化。” 陆英丽说。

　　租房不如买房：

　　大多数只能租到上世纪90年代前的房子

　　调查显示：目前北京市“租民”居住的社区类型仅29.3%是商品房小区，其余大部分居住在城中村、房改房和老旧街区，三者合计占48.1%;对房东的调查数据则显示，出租屋房龄在10年以上的，约占46%。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生对本刊记者表示：“中国住房环境质量飞快提高，但大多数租房者只能租到上世纪90年代以前的房子，让人们在观念上认为租房的生活质量差，不如买房。”此外，近年来房屋租赁市场中突出的“合租”、“群租”现象，也越来越受到社会各界关注。

　　“群租”的一个极端案例是，北京市海淀区世纪城小区内，一套160多平方米的三室两厅被隔成12间小屋，租给20多人。“连厨房都住了人，卫生间不堪重负，下水管堵头脱落，污水外泄”。

　　住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文林峰告诉记者，在美国，对群租现象有严格的法律约束，“住宅内只有卧室可以住人，而且几平方米住几个人都有严格规定。”

　　据了解到，目前北京市还没有针对“群租”问题的管理条例;上海市则在2004年出台过此方面的限令，当年颁布的《上海市房屋租赁管理实施办法》对于人均居住面积作了“不得少于7平方米”的规定，这被视为“变相禁止群租”。但供求结构的失衡，却让上海群租现象有增无减。

　　上海市普陀区的中远两湾城是群租者的乐园。陆英丽说，这里的隔断房相当便宜，“在800元到1500元之间，而没有分割的最少在1800元左右。而且主要是老房子，和两湾城也没法比”。位于浦东新区的上海绿城同样如此。

　　群租被视为租赁纠纷的重要原因之一，其治安、消防、卫生防疫、安全以及扰民等隐患也困扰着地方政府。但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，供应结构失调是导致群租泛滥的根本原因，“这需要政府去引导，比如发展公共租赁房。”