承租人对租赁物进行改善的法律后果

　　在租赁合同中，承租人对租赁物享有占有、使用等权利。实践中，也会出现承租人改善、对租赁物进行改进的情形，这种行为是否会影响承租人与出租方之间的权利义务关系，我们进行以下说明。

　　所谓租赁物的改善，是指在租赁期间，承租人对租赁物进行改善或者增加其他设施的行为。在租赁关系当中，承租人对租赁物依据合同的约定得行使占有、使用、收益的权利。但是，承租人始终有别于租赁物的出租人，通常为租赁物的所有权人，承租人通常无权对租赁物进行处分，包括事实上的处分和法律上的处分通常都不得进行，否则构成侵权行为。但是，承租人在取得租赁物的占有之后，为了最大限度地发挥租赁物的使用价值，有时需要对租赁物进行一定的改善。法律基于现实经济生活的考虑，允许承租人在经过出租人同意的情况下，可以对租赁物进行改善或者增设其他设施。

　　根据《合同法》的规定，承租人在改善租赁物之前，应当取得出租人的同意，否则承租人即负有在租赁期间届满向出租人返还租赁物时对租赁物的恢复原状的责任或者赔偿承租人因此而受到的损害的责任。承租人对租赁物的改善行为如果事先取得了出租人的同意，那么在租赁物返还时，出租人应当向承租人返还租赁物因改善而增加的利益，返还的利益以所增加的利益的现存部分为限。出租人拒绝返还的，承租人可以向出租人主张不当得利返还。

　　承租人对租赁物进行改善或者增设他物的处理问题

　　承租人对租赁物进行改善或者增设他物，在民法理论上属于添附行为。所谓添附，是附合、混合及加工三者的总称。台湾学者王泽鉴进一步解释为：“附合可分为不动产附合及动产附合二种：前者指动产附合于不动产而成为其重要成分之事实，例如甲取乙之建材，修建自己之房屋;后者指动产与动产附合，非毁损不能分离，或分离需费过巨之事实，例如甲取乙之纸糊于自己之门窗。混合者，乃物主各异之动产，互相混合后，不能识别，或识别需费过巨之事实，例如甲取乙之味精加于自己之香菇排骨汤之内。加工者，系指就他人之动产，加以制作或改造，使成新物之事实，例如甲取乙之宣纸绘成名画。”①我们同意王泽鉴教授的分析。承租人因为添附而支出的费用属于租赁合同中的有益费用。所谓有益费用，是指承租人支出的而使租赁物价值增加的费用。一般而言，出租人对于承租人为租赁物支出的费用有偿还的义务。

　　关于有益费用返还的根据，各国立法规定不一。日本民法典第608条规定，承租人支出有益费用后，出租人于租赁终止时，应依关于占有人的费用返还请求权的规定予以偿还。德国民法典第547条规定，承租人支出的有益费用，出租人对其偿还应依关于无因管理的规定确定之。我国台湾地区现行民法第816条规定：“因前五条之规定(注：指该法第811、812、813、814、815条规定的各类添附行为)，丧失权利而受损害者，得依关于不当得利之规定，请求偿金”。就我国国内而言，通说认为，构成有益费用偿还须具备如下条件：(1)该费用须为对租赁物进行改善或者在租赁物上增设他物而支出的费用。如果仅为维持租赁物必要的使用状态所支出的费用则为必要费用，而非有益费用。(2)须因该费用的支出而使租赁物的价值增加。(3)须承租人所为的改善或增设行为已经出租人同意。如未经出租人同意，承租人不能享有请求出租人返还费用的权利，只能请求恢复原状。但这里的同意，不应仅限于承租人实施行为时出租人的明示同意，出租人知道承租人的行为而不表示反对的，也包括在内。

　　我们认为，出租人返还有益费用的根据，应依不当得利的规定。正如史尚宽先生说的：“此种有益费用，基于不当得利之理由，出租人应负返还之责①”。因为在租赁关系终止后，租赁物返还给出租人，出租人就享有了由承租人的改善行为而增加的租赁物价值的利益，承租人则因该费用的支出而受到损失，出租人取得该利益又没有法律上的根据，所以，出租人应将其所得的利益返还给受损失的承租人。也正由于出租人返还的利益仅以其所得为限，因此，有益费用的范围仅限于租赁合同终止时租赁物增加的价值额，而不能以承租人支出的数额为准。关于这一点，史尚宽先生的观点颇值借鉴：“偿还之数额，限于现存之增加价。其现存之增加，多于所支出的费用或与之相等者，固应偿还其费用之全部，若其现存之增加额，少于所支出的费用者，则只须偿还其现存之增加额②”。承租人虽支出费用改善了租赁物而使价值增加，但在承租人使用租赁物期间，该利益并不为出租人享有，只有在租赁合同终止时现存的价值才能为出租人享有，才属于出租人取得的利益。当然，承租人所增设的物能够拆除的可以拆除，而不要求出租人偿还有益费用，但承租人拆除时应恢复租赁物的原状。承租人拆除增设物的权利，在学说上称为工作物取回权。

　　综上所述，租赁合同期满或合同作提前解除处理后，承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，租赁物现存的增加的价值应由出租人返还予承租人。尤其值得注意的是，在审理房屋租赁合同纠纷案件时，人民法院对房屋装修物及其价值的处理，宜遵照如下原则：(1)双方当事人有约定的，从约定。(2)双方当事人无约定的，如装修物能够拆除，由承租人拆除归其所有;装修物不能够拆除的，如装修物对出租人今后使用房屋无用处的，不予补偿;装修物对出租人今后使用房屋有用处的，可对装修物按重置价评估折旧后，由出租人补偿予承租人。装修物对出租人今后使用房屋有无用处的标准，原则上以出租人收回房屋后的用途是否与承租人的用途相同为准。