租赁合同的默示更新是什么

　　所谓租赁合同的默示更新，是指租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，法律即推定租赁合同当事人之间续签了租赁合同的法律现象。租赁期间届满，租赁合同即宣告终止。承租人负有向出租人返还租赁物的义务，出租人有权请求承租人归还租赁物。如果当事人之间愿意维持原来的租赁关系，可以重新签订租赁合同，此种行为称为租赁合同的续签，又称为租赁合同的明示更新。

　　但是，在现实生活中也可能出现这样的情况：租赁合同终止之后承租人继续占有、使用租赁物，承租人也并未请求承租人返还租赁物，同时当事人未对是否续签租赁合同进行协商。对于这类情况，《合同法》规定，“原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

　　关于租赁合同的默示更新，应当符合以下条件：(1)原租赁合同终止。(2)承租人在租赁合同终止后继续使用租赁物。(3)出租人对于承租人继续使用租赁物的事实没有提出异议。但是大家应当注意，租赁合同默示更新后所产生的合同为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，只是应当给对方预留合理的准备时间。

　　律师分析：

　　房屋租赁合同作为一种有名合同，法对此有明确的规定，《合同法》第215条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁;第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从上述法律条文可以看出租赁期满后的默示续租应视为不定期租赁合同，但是现实生活中存在很多在租赁合同中约定租赁期满后的默示续租期限的，这一约定在法律上的效力如何就是本文讨论的重点。

　　在私法领域，意思自治是很重要的法律原则，也称为私法自治，民事主体依法享有在法定范围内的广泛范围内的行为自由，并可以根据自己的意志产生、变更、消灭民事法律关系。根据意思自治原则，法无明文禁止即为自由。也就是说只要不违反法律、法规的强制性规定和公序良俗，国家就不得对其进行干预。行政机关也不得限制和干预民事主体依据民事基本法律享有的财产自由和人身自由。 依据这一理论，合同当事人可以在合同中约定任何不违反法律强制性规定的条款，也就可以推断出合同当事人可以在租赁合同中约定租赁期满后的默示续租期限。

　　在法理学中，自由既意味着法以确认、保护这种行为能力为己任，使主客体达到一个和谐的状态。从法的本质来说，自由是法的最高价值目标。自由是评价法律进步与否的标准。 法律最本质的价值是自由。法典是用来保卫、维护人民自由的，而不是用来限制、践踏人们自由的。形式上徒有合法的权威，实质上背离自由要求的法律，是“恶法”。正如马克思所说：法典是人民自由的圣经。从上述理论可以看出合同自由应该是法律所保障和所追求的价值目标，进一步可以推断出合同当事人可以在合同中自由约定合同的内容，合同当事人在租赁合同中约定租赁期满后的默示续租期限是合同当事人自由约定合同的内容应有之意。

　　综上，笔者认为，房屋租赁合同当事人可以在合同中自由约定不违反法律强制性规定的条款。合同当事人在签订的租赁合同中约定租赁期满后的默示续租期限是不违反法律的强制性的规定，依据上述理论，这一约定是符合法律规定的，应该是具有法律效力的。合同当事人在签订的租赁合同中约定租赁期满后的默示续租期限并不违反合同法的强制规定，所以，笔者认为当事人在租赁合同中约定租赁期满后的默示续租期限是合法有效的，法律应该对此予以确认，以便当现实社会中有此类纠纷时，能有明确的法律依据。

　　房屋租赁合同范本