《商品房屋租赁管理办法》解读

　　依法搞好商品房屋租赁管理

　　由住房和城乡建设部颁布的《商品房屋租赁管理办法》已于2月1日正式实施。记者就出台这部新规的目的意义、与原《城市房屋租赁管理办法》相比体现出的新特点以及市民关心的相关问题专访了市房产管理中心副主任张志超。

　　问：什么是房屋租赁?

　　答：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　问：住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》的目的和意义是什么?

　　答：2010年12月1日由住房和城乡建设部部长姜伟新签发出台的《商品房屋租赁管理办法》，今年2月1日正式施行，原建设部《城市房屋租赁管理办法》同时废止。该办法的实施旨在加强对房屋租赁市场的管理;明确租赁双方的权利和义务;建立正常的租赁市场秩序;依法保护租赁双方的合法权益，维护房屋租赁市场的正常秩序。

　　问：新出台施行的《商品房屋租赁管理办法》与原《城市房屋租赁管理办法》相比，有哪些特点?

　　答：有如下四个特点：一是体现了鼓励商品房屋出租的精神。《办法》第六条，将原《城市房屋租赁管理办法》规定的九种不得出租情形，减少为属于违法建筑的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋适用性质等四种情形;二是严格规范了房屋分割出租行为。《办法》第八条规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准;三是维护了商品房屋租赁双方当事人的合法权益。《办法》第九条、十条，进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务;四是明确了主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求。《办法》第五条规定主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

　　问：房屋租赁管理主要有哪些法律法规、规章和规范性文件?

　　答：主要有1994年7月5日第八届全国人大常委会第八次会议通过、2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》;2010年12月1日住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》。

　　问：《商品房屋租赁管理办法》适用的范围是哪些?

　　答：《商品房屋租赁管理办法》第二条规定：城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁及其监督管理，适用本办法。

　　问：哪些房屋不能出租?

　　答：《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：属于违法建筑的;不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;违反规定改变房屋使用性质的;法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　问：房屋租赁是否要签订合同?合同的内容有哪些?

　　答：《商品房屋租赁管理办法》第七条规定：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。

　　订立房屋租赁合同的内容有：房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;租金和押金数额、支付方式;租赁用途和房屋使用要求;房屋和室内设施的安全性能;租赁期限;房屋维修的责任;物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;争议解决办法和违约责任;其他约定。

　　房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

　　问：房屋租赁为什么要办理登记备案?

　　答：《城市房地产管理法》规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。办理了房屋租赁登记备案，不但可以杜绝几类不能出租的房屋，而且在办理备案登记时，可采用房地产管理部门制定的统一的租赁合同文本。统一的租赁合同文本，对租赁双方的权利和义务规定得比较明确，可以使双方的合法权益得到法律保障，避免或减少日后可能出现的争议。

　　问：办理登记备案手续需要递交哪些材料?

　　答：《商品房屋租赁管理办法》第十五条规定，办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交的材料为：房屋租赁合同;房屋租赁当事人身份证明;房屋所有权证明或者其他合法权属证明;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。

　　房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

　　问：应在何时办理房屋租赁登记备案手续?

　　答：房屋租赁当事人应当在签订《房屋租赁合同》后三十日内，房屋租赁当事人就该到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案手续。否则视为非法出租，房屋租赁主管部门可按《商品房屋租赁管理办法》的规定进行处罚。

　　问：出租人或承租人利用房屋从事违法活动，怎么办?

　　答：承租人利用租赁房屋进行赌博、卖淫、嫖娼、贩毒吸毒、违反计划生育或作为其他违法犯罪活动窝点，由公安部门和其他有关部门按法律规定处理。出租人明知承租人租房进行上述活动而仍然出租房屋的，房屋租赁管理部门不予办理房屋租赁登记备案手续。

　　问：将不得出租的房屋出租了，如何处理?

　　答：依照《商品房屋租赁管理办法》第二十一条规定，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处5000元以下罚款;对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过3万元的罚款。

　　问：改变原设计的房间搞“房中房”出租，如何处理?

　　答：依照《商品房屋租赁管理办法》第二十二条规定，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可处5000元以上3万元以下罚款。

　　问：不按规定办理房屋租赁登记备案手续的，或不按规定办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续的，如何处理?

　　答：依照《商品房屋租赁管理办法》第二十三条规定，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的，处以1000元以下罚款;单位逾期不改正的，处以1000元以上1万元以下罚款。