擅自改变房屋租赁用途 无效

　　擅自改变租赁房屋用途是指承租人不经出租方同意，改变约定的租赁房屋用途，以致出租方有权解除租 赁合同的陷阱。通常租赁合同中会约定租赁房屋的用途，如住宅用、商用、生产用等等。房屋的不同使用方式，对其使用寿命和安全有重大影响，所以法律规定，承 租人不经出租人同意，擅自改变房屋用途，如住宅用改为商用等，则出租方有权解除租赁合同，将出租房屋收回。

　　总之，承租人需要改变租赁房屋约定的用途时，应征得出租方的同意。

　　房屋租赁应当明确房屋用途

　　其意义在于：一是可以限定承租人按照承租房屋的性能、用途正确使用该房屋。如果承租人违反约定造成房屋损坏的，应赔偿因此给出租人造成的损失。二是有利于承租人按约履行合同。如果承租人需要改变用途或在承租房屋上添加新用途时，应征得出租人同意，并重新协商租金。三是承租人应根据合同规定，正确使用房屋，不得擅自改变房屋性质，更不得从事非法活动。由于房屋的用途是按其设计功能确定，凡属专用房屋，如厂房、仓库、商店、学校等，只能按其设计功能确定用途，而非专用房屋，可由租赁双方根据使用需要确定用途。同时为维护房屋租赁者的权利，应加强对房屋租赁备案的管理，按房屋设计用途和房屋所有权证上注记的用途租赁，予以登记备案。不得擅自将住宅用房改为非住宅用途;也不得擅自将非住宅改为住宅用途。

　　能否改变租赁房屋的使用用途

　　房屋的使用功能，源于房屋建设用地的土地用途，也就是土地使用者签订的土地使用权出让(或转让)合同规定的土地用途。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让(或转让)合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。这一规定是对土地使用者改变土地使用权的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　《上海市房屋租赁条例》规定，承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。承租人需改变房屋用途的，应当书面征得出租人同意，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。

　　承租人未征得出租人同意改变房屋用途的，致使房屋损坏的，出租人可以解除租赁合同。

　　因此，出租方擅自改变房屋使用功能进行出租而签订的租赁合同，或出租方和承租方共同改变房屋使用功能未得到政府主管部门批准的租赁合同，违反了行政法规的强制性规定，是无效合同。