《商品房屋租赁管理办法》的解读

　　商品房屋租赁管理办法》规范“群租”行为，稳定房租价格，强化市场监督。

　　今年2月1日起，景德镇市为加强房地产租赁市场监管，推出并实施《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)。为了直接、形象解读这个规范房屋租赁行为的新《办法》，记者从中择取了与租赁方和承租方密切相关的内容，联系我市租赁市场实际，进行了走访调查。

　　规范“群租”行为

　　记者在采访中发现，我市“群租”现象多集中在学校和城乡结合部附近，虽然“合租”、“群租”现象在我市较为普遍，但人均住房面积一般都在最低标准范围之内。

　　虽然新《办法》没有限制“合租”、“群租”，但限制了住房的最小出租单位，无疑将直接抑制我市房地产市场上愈演愈烈的“群租”现象，旨在制止侵害当事人合法权益的分割出租行为。但新《办法》对以原设计房间为最小出租单位的合租行为并未禁止，承租人仍可在新《办法》规定的前提下，选择适合的商品住房合租。

　　新《办法》规定：对于违反相关规定的，责令其限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

　　稳定房租价格

　　记者在马鞍山、新厂西路等房屋中介公司了解到，我市房屋租赁价格较为稳定。近年来，地段较好的出租住房价格略比往年增长了50至100元，而绝大多数房东都不会在合同期内任意增加租金。据悉，这是我市首次明确出租人不得单方面随意提高租金。

　　但在市区临街开店的黎女士却在2010年后，意外遭遇了房东的突然涨租。2007年，她与房东签订了商铺租赁协议，租金每月1200元，租期5年。去年，房东以签订合同时考虑不周为由，要提高租金，如果不答应的话，她就得立即走人。黎女士对记者说：“因为生意实在不错，我只好多付了租金，重新签订了一年一次的租赁协议。”

　　虽然涨租现象在我市并不普遍，但承租双方在签订合同时要考虑周到，如发生纠纷，可以依据新《办法》规定去维护权益。

　　强化市场监管

　　近年来，我市由“二旁东”或承租人未经原房东许可自行转租给他人的行为并不少见。房屋租赁管理处负责人告诉记者，新《办法》中规定了在没有经过房东(出租人)同意的情况下，擅自将租来的房屋转租行为将受处罚。

　　记者在采访中了解到，张贴出租房屋信息或公开电话号码表示有房出租的，不少就是“二房东”，他们用较低价格租到房子然后再转租出去，从中赚取差价。“二房东”的存在，增加了承租人的负担。

　　在我市房屋租赁市场上，不少中介公司在房屋租赁业务中赚取的费用，并非由出租或承租方支付的劳务费或管理费，而是业主收取房租后，将出租房屋交由中介公司托管，而中介公司则以高于原租金的价格再租出去，以差价来充抵劳务费。

　　备案率还很低

　　据悉，自新《办法》从2月1日起实施以来，我市登记备案的有2600余户，全部是店面租房。而珠山中路的店面租房备案率仅为50%，全市出租住房备案率依然为零。

　　记者在广场北路路口采访了5位市民，其中只有一位出租车司机表示通过广播得知出租房需要备案。“自己的合法房子，出租还要别人过问吗?”新厂街道某小区的一位女业主对此很不理解，她说：“这样的话，我每年不是还要交纳1 20元的税费吗?”

　　记者了解到，我市城区常住人口40万，外来务工流动人口3至4万人，住字出租房数量达1.5余万套，非住宅房1.1余万套。这给治安、消防、计生、劳动保障等系列社会管理工作带来了难度。

　　新《办法》明确了“谁出租谁负责、谁经营谁负责”的原则，由市房产管理部门对出租房屋登记备案，掌握出租房屋的底数和基本情况，对符合出租条件但未办理房屋租赁登记备案手续的，要责令其限期补办，核发《房屋租赁登记备案证》，对不符合出租条件的，责令房主停止出租。

　　然而，新《办法》虽然对违规行为明确了处罚手段和处罚标准，但在执行中仍然存在很多实际困难。看来，真正把新《办法》落在实处，产生良性互动效应和发挥社会管理效。能，依然需要各方共同努力，在加大工作力度中，做到令行禁止。