承租人在何种情况下具有优先购买权

　　案例一

　　2001年3月5日，张某租赁陈某商铺房一间，租赁合同中注明租期五年，总租金81900元，一次性支付，双方签字后合同生效。2002年1月10日陈某以人民币26万元的价格将该房屋产权出让给李某文，并办理了产权转让手续。张某就此事与陈某协商，未果。遂将陈某告上法庭，要求人民法院判令陈某与李某文的房屋转让合同无效，并要求行使优先购买权。

　　法院经审理判决：1.撤销陈某与李某文签订的房屋转让合同。2.张某在同等条件下享有优先购买权。

　　案例二

　　原告蒋先生承租了某房地产公司所有的某商业楼的一间房屋。房地产公司在没有通知蒋先生的情况下就将整栋大楼出售。蒋先生认为该公司侵犯了自己的优先购买权，将房地产公司起诉至法院，要求确认房地产公司与他人签订的买卖协议无效。

　　对此，被告房地产公司给出的解释是，公司卖的是整栋楼，不是单卖蒋先生承租的房屋。所以蒋先生不享有优先购买权。

　　法院判决：被告的理由符合法律规定，市第二中级法院最终判决驳回蒋先生的诉讼请求。

　　北京中原三级市场部律师分析：承租人的优先购买权是指在租赁合同的有效期内，出租人出卖租赁物时，承租人依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。承租人的优先购买权受法律保护，根据《民通意见》第118条的规定，出租人出卖房屋时侵害承租人的优先购买权时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。

　　北京中原三级市场部风险管理中心专业人士提醒消费者：承租人的优先购买权需在以下条件同时具备的情况下行使：1.存在合法有效的租赁合同;2.在同等条件下，即承租人与其他购买人在标的物(即出卖的房屋)、价款、支付方式等方面相同;3.在一定的期限内行使。承租人在接到通知后的合理期限内(《民通意见》和《城市私有房屋管理条例》规定为3个月内)未做购买的意思表示或明确表示不予购买的，视为放弃优先购买权。但出租人需证明其已履行告知义务。