未经出租人同意转租的合同效力分析

　　未经出租人同意承租人转租的效力

　　2007年2月，原告甲与被告乙签订房屋租赁合同，约定甲将坐落于某休闲广场一门面租赁给乙，租赁期限从2007年3月至2012年2月，租金按年交付，前三年为每年43800元，后三年为每年46800元。合同签订时，被告向原告支付第一年的房租23800元。

　　乙承租后自己经营一部分店面，将另外大部分店面转租给了第三人周小秋经营。2007年5月28日，乙以书面形式用特快专递告知原告门面转租。同年5月31日，原告甲也用书面形式通知被告乙，告知被告门面不得转租。后原、被告经协商未果，原告起诉至法院，诉请确认被告与第三人的转租合同无效并解除原、被告的租赁合同。

　　法庭上，被告乙辩称，合同约定转租门面只需通知原告，并不需要征得原告的同意。在2007年5月3日，被告已口头通知了原告转租门面， 5月27日又书面通知了原告。因此不同意终止与原告的合同，与第三人的转租合同也应继续有效。

　　法律上，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定支付租金。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案被告乙未征得原告甲的同意私自将承租的门面转租给第三人，被告与第三人签订的转租合同无效。原告为此要求解除与被告乙之间的房屋租赁合同应当得到法院的支持。被告提出合同约定转租只要通知了原告即可与法相悖，法律有关租赁合同明确规定转租须征得出租人同意。且被告转租在前，通知原告在后。被告提出在2007年5月3日口头通知了原告转租事宜，因无证据证实不予支持。据此，法院作出上述判决。

　　相关法律：

　　承租人的转租权

　　承租人转租租赁物须经出租人同意(法律要求一般要书面形式的同意)。转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人不履行对租赁物妥善保管义务的，由承租人向出租人负赔偿责任。承租人未经出租人同意而转租的，出租人可终止合同。因此解除承租人与第三人的转租合同是出租人的法律权。