租房纠纷也可诉至法院 仲裁与法院是维权两种途径

　　租房遇到纠纷，到底谁对谁错，如何保障自己的合法权益不受侵害，是房客和房东们都需要考虑的现实问题。据了解，目前在我市处理租房纠纷时用到最多的是《合同法》和《深圳市房屋租赁管理条例》，无论是出租者还是承租者，都应该对这两则法规有所了解。为此，记者采访了一系列相关专业人士，对于如何处理租房纠纷问题答疑解惑。

　　押金返还处理应完全依照合同规定

　　到期不续约，未提前一个月通知房东，房东是否有扣钱理由?为此记者采访了建纬律师事务所具有多年处理此类纠纷经验的陈桂平律师。陈律师表示，如果合同中并无此条款，该房东的做法是明显不妥的。陈律师告诉记者，房东扣除押金这一举动属于违约责任处理，必须要严格紧扣合同条款，按合同办事。虽然相关法律对于潜在约定有一个大致的时间解释(约为半个月到一个月左右)，但是合同双方要实现潜在约定，就必须将其体现在合同中。如果房东想让自己扣除押金的理由成立，就必须提供证据证明，房客未及时通知是导致其房屋空置的直接原因。然而房屋是否能及时出租不仅和放租时间长短有关，还牵涉到房屋质量、配套设施、地理位置等多方面因素，一般而言很难证明此类案中房客的行为给房东造成了损失。对于这一点，世华地产的工作人员刘先生也表示，虽然在我市地产界确实存在这条规矩，但是出租双方应就此条款提前做好沟通，在完全未沟通的情况下，房客也并没有提前告知的义务。

　　另外，陈律师告诉记者，房客想在合同期未到时搬离也是租房合同执行过程中经常出现的问题。对于这种情况，在签订合同时双方就应该对提前跳出合同如何进行补偿、需要提前多久通知等写进合同，不能图省事口头一说，不然对双方的利益都会有所损害。

　　做好附件确认工作，益于处理配套设施损坏问题

　　关于家具家电在使用中损坏谁担责任的问题，记者了解到，根据合同法，出租方和承租方对于房屋的配套设施有约定义务。租房合同中规定，“正常使用损坏”时，由房客报房东负责维修，如果是房客“故意损坏”，则需由房客负责赔偿或修理。陈律师告诉记者，合同中写到的“故意损坏”其实也可以理解为“过错损坏”。出租方若因家具家电损坏要求房客赔偿，需证明放租时配套设施的原始状态与现状不同。在签订合同之前，双方应就配套设施进行附件确认，并在合同中附上所有家具家电的项目清单(包括品牌、型号等)、估计价值(和房客协商后以房客签字确认为准)以及图片为依据，以证据的形式记录出租时配套设施的原始状态。这样如果有损坏，就可以按照当时确认的附件情况进行协商赔偿处理。

　　仲裁与法院是维权的两种途径

　　难缠的房客与房东的确令人头痛，当自己的利益受到损害，如何维权，也是合同双方很关心的问题。对此，陈律师介绍，一般在我市进行租房纠纷维权有两种形式：仲裁或者起诉至法院。陈律师说，如果是个人承租，并不建议选择仲裁途径。因为仲裁费用较高，与个人成本并不对等，相反，诉至法院则是更好的选择。记者从福田法院了解到，对于争议额在20万元以下的民事纠纷，当事双方可根据自己的意愿进行诉前调解。调解后达成的协议经公证依法具有强制执行效力，且法院不收取案件受理费用。另外，调解一宗案件最长不会超过30天，与简易诉讼程序3个月的审限相比，也节省了不少时间。