房屋租赁纠纷：房屋租赁合同中优先购买权纠纷的处理

房屋租赁纠纷：房屋租赁合同中优先购买权纠纷的处理
所谓承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同的存续期间，出租人在出卖该租赁房屋时，承租人得以与其他购买人同等条件优先购买该租赁房屋。在我国的一系列民事立法中，明确规定了承租人的优先购买权。国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：房屋所有人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干意见（试行）》第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：房主出卖房屋时在同等条件下原房客优先购买的权利应予保护。建设部《城市公有房屋管理规定》第三十六条第二款指出：出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人享有优先权的条件是：
1.房屋租赁合同合法有效是承租人享有优先购买权的前提。因为优先购买权是基于房屋租赁合同而享有的一项法定权利。因此，没有合法有效的房屋租赁合同，也就谈不上法定优先购买权。
2.优先购买权是承租人的一项法定权利，除承租人自愿放弃外，出租人不得加以限制。即房屋租赁合同中优先购买权没有约定或者约定不明确的，应推定承租人享有优先购买权。只有承租人以明示的方式作出放弃表示时，承租人才丧失优先购买权。3.出租人出卖租赁房屋的要约在租赁合同有效期间，或者租赁合同生效以前但要约效力持续到租赁合同生效之后。房屋租赁合同终止以后出租人当然享有自由处分其房屋的权利，即使承租人尚未履行返还义务，因其不具有承租人的地位，其也就不享有优先购买权。注意：《合同法》第二百三十条规定的出租人出卖租赁房屋中的出卖，是指出租人向外发出出卖租赁房屋的意思表示，而非买卖租赁房屋的合同已经成立或者生效。
4.同等条件。对于此问题，学者有不同的主张。从条件是否相同，分为：第一种观点是绝对同等说，认为优先购买权人购买的条件应与其他买受人条件绝对相同和完全一致；第二种观点是相对同等说，认为优先购买权人购买的条件与其他买受人条件大致相同即为同等条件；第三种观点认为，除了法律规定或者合同约定限制条件外，同等条件仅指价格同等。第一种观点在适用上过于苛刻，不利于保护承租人的优先购买权；第二种观点过于宽泛，不易操作；第三种观点，抓住条件的关键要素，但忽略合同订立过程。如果只注重价格，承租人可以不顾出租人利益，任意拖延承诺时间，这对出租人不利，更对财产流转不利。
应该确定哪些条件应该相同。我们认为，首先是价格条件，即购房价款的数额相等。出租人出卖房屋的目的是获得一定价款，一定数额价款是承租人获得房屋所有权的对价，故购房价款是否相等是决定承租人与其他购房人是否具有同等条件的决定性因素。当然并不仅仅考虑相同价款，还要考虑价款的支付方式和期限等因素。其次是承诺时间的先后。出租人同时或者大体一致的时间向承租人和其他人发出出卖房屋要约并限定期限，承租人应当在此期限内承诺，否则视为放弃优先购买权。如果要约要求的承诺期限不一致，承租人的承诺期限不早于其他人。如果要约没有约定承诺期限，承租人在合理的期限内未承诺，亦视为放弃优先购买权。
5.承租人必须在一定的时间内行使。我国《城市私有房屋管理条例》第十一条规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。
房屋优先购买权总的来说具有以下几个特点：
第一，承租人的优先购买权是一种法定民事权利，是一种由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利。它并非基于租赁双方当事人协议而产生。承租人的优先购买权具有对世性，可以对抗第三人。
第二，承租人的优先购买权是一种形成权。即承租人在符合法定条件的情况下，可以依一方的意思表示而形成与出租人之间的买卖合同关系。形成权的行使，权利人既可以意思表示的方式主张，也可以通过诉讼的方式，也就是形成之诉的方式来实现。但是，值得注意的是，根据最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干意见（试行）》第118条的规定，在出租人违反有关承租人优先购买权的法律规定，擅自将租赁房屋出卖给第三人的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖关系无效。实践中，也多采取确认之诉的方式来保护承租人的利益。我们认为，这是不符合法理的。形成权的保护应当采取形成之诉的方式，而不是确认之诉。而且，承租人的权利完全可以通过行使法定优先购买权这一形成权即可实现。就出租人与第三人之间的买卖合同而言，虽然合同已经成立，但因存在承租人的优先购买权而不能生效。因此，该买卖合同不生效这一法律状态，已是不言而喻，无需人民法院再以一判决对此加以确认。而且，即使人民法院作出确认无效判决，也不能直接使承租人实际享有形成权的利益，即在同等条件下取得与出租人之间的买卖合同关系，而必须另行主张或者另行起诉。因此，我们认为，最高人民法院上述解释是存在问题的。
第三，优先购买权是一种期待权。如果出租人不出卖房屋则承租人不得以享有优先购买权为理由要求出租人将房屋卖给承租人。只有当房屋出租人出卖房屋时，承租人才在同等条件下将实现优先购买权的可能性转变为现实的权利。
第四，优先购买权是一种限制权。相对于出租人来讲，承租人的优先购买权其实是对他所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先购买权，出租人便不得将房屋卖给第三人。
审判实践中，比较常见的问题，除了上述以外，主要是如何处理承租人优先购买权与共有人优先购买权之间的权利冲突。这两种权利冲突的前提是，均面临同等条件下的购买竞争。如果不在同一条件下则不发生权利冲突问题。
我国学理上的通说认为，共有人的优先购买权源于共有，即源于物权，承租人的优先购买权源于合同，即源于债权，根据物权优先原则，共有人优先购买权优于承租人优先购买权。但也有'学者持有不同观点，认为从优先购买权的基础出发，运用物权优于债权的物权优先原则原理，来比较两优先购买权的效力的优劣，论证的根据和思路均存在严重问题。我们在结论上赞同学理上的通说，即共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。但是，在解释基础上，对于通说不敢苟同。共有人的优先购买权与承租人的优先购买权都属于法定优先权，其效力不应因为权利的来源不同而不同，因为法定优先权毕竟不是其基础权利本身。因此，以此为路径解释共有人的优先购买权具有更为优先地位，是不充分的。解决权利冲突，不仅仅是逻辑上的问题，更大程度上是价值判断、利益衡量问题。房屋的共有关系，一般基于其他更为特殊、紧密的关系，如亲属或继承而产生，因此，就价值衡量而言，应得到更为优先的保护。

现代社会中，城市的多层、高层建筑林立，也带来租赁关系的结构复杂化。如一幢大厦分成二三百个摊位，分别租给不同的分散的承租户。此时，当大厦出卖时，各个小的承租户是否可以对整个大厦主张优先购买权。我们认为，各个承租户对整个大厦并无优先购买权。现代社会中，多层、高层建筑的出现，使得房屋的所有权关系复杂化，即呈现出围绕建筑物形成专有权、共有权的多层次的物权组合关系。而传统民法中，承租人的优先购买权规则，主要是针对其所承租的、只存在单独所有权的建筑物而设计的。这一规则对现代多层、高层建筑而言，有必要作新的解释，应将承租人的利益限制在其应当享有的权益范围之内。具体而言，分散的承租户只能对其所承租的某个能形成专有权的区域主张优先购买权。即承租人只有当其所承租的部位系该大厦的某个专有区域，而且当该专有区域单独出买时，方能针对该专有区域主张优先购买权，而不能对整幢大厦主张优先购买权。否则，已超出其所能享有的利益范围。