房屋质量委托鉴定机构进行鉴定的作用

　　点评：

　　本案是房屋质量纠纷要求损害赔偿及修复的典型案例。我们看到，即使房屋存在渗漏水这样的现实情况，争议双方仍不免需要申请鉴定机构进行鉴定，以确定渗漏原因，以及修复费用的损害金额。

　　此外，委托鉴定还有一个作用，即可以要求出具修复方案，并要求开发商按照鉴定结论里的修复方案进行修复。毕竟修复工程也是一个专业问题，治标还是治本，存在很大差别，购房者很难管控，尤其在房屋即将超过保修期时，这一点就更令人担忧。

　　为解决此一问题，也可以直接要求出具修复费用的鉴定结论，要求开发商支付，然后由房主自行委托修复。

　　案例

　　盛XX等诉上海上x置业有限公司财产损害赔偿纠纷案

　　上海市金山区人民法院民事判决书

　　(2008)金民三(民)初字第***号

　　原告盛XX。

　　原告周XX。

　　被告上海上x置业有限公司。

　　原告盛x、周x诉被告上海上x置业有限公司(以下简称上x公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2008年5月27日、12月4日、2009年4月21日公开开庭进行了审理，原告被告上策公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　俩原告诉称，俩原告于2003年11月与被告订立商品房预售合同，购买蒙山路14**弄**号601室房屋，原告于2005年5月取得产权证书，经装修入住后发现房顶、外墙经常渗水，虽经被告多次维修，但情况未有根本性改变。被告对所售房屋质量不负责任的态度造成原告较大的经济损失，生活造成影响。故诉请判令被告对蒙山路14**弄**号601室房屋进行修复并赔偿原告经济损失19,506元。

　　被告上策公司第一次庭审中辩称，被告交付的房屋竣工验收合格，原告房屋漏水是由于原告在装修过程中拆除承重墙等不当装潢行为引起，故不同意原告诉请。第二、第三次庭审中辩称，同意对房屋外墙及屋顶存在的质量问题由被告维修，对漏水造成原告室内装潢损坏的修复费用应当依照鉴定报告载明的漏水原因情况由双方适当按比例负担。

　　经审理查明，俩原告于2003年11月与上策公司订立商品房预售合同，购买蒙山路14**弄**号601室房屋，2004年10月上策公司交付房屋，2005年5月原告取得房地产权证。同年原告经装修入住后室内墙壁、屋顶有不同程度渗水，经物业维修后情况未改善，故诉至本院。

　　诉讼中，原、被告对渗水原因持不同意见，故申请委托上海房屋质量检测站对涉案房屋的主要渗漏情况及渗水原因进行鉴定，该检测站向本院出具了沪房鉴(001)证字第2008-1511号房屋质量检测报告，鉴定蒙山路14**弄**号601室房屋主要渗漏情况为：1、6层餐厅平顶渗水;2、6层餐厅西北角渗水;3、6层餐厅西墙面砖脱落;4、6层客厅南墙阳台门西侧渗水;5、6层客厅平顶雨水管周边渗水;6、6层西南卧室南墙窗套受潮变形;7、6层西南卧室窗框密封性不好;8、6层东南卧室南墙窗东下角渗水;9、7层南露台面层内有水渗出。鉴定渗水原因为：1、被检测房屋外墙渗水主要是由于两方面原因引起，一是墙体存在开裂现象，雨水沿裂缝渗入室内;二是由于窗框与墙体间密封性存在问题，水沿窗框与墙体缝隙渗入。部分窗台因安装大理石窗台板以及安装窗套可能对窗框的密封性产生影响。2、6层客厅南阳台雨水管周边渗水主要是由于管道与楼板交界处渗漏引起。3、7层南露台面层内有水渗出，表明有积水。检测结论为：1、被检测房屋多处存在渗水现象，外墙渗漏主要是由于墙体开裂和窗框不密封;客厅南阳台渗水主要是由于管道与楼板交界处渗漏引起。2、建议对面层内有积水的平屋面进行全面翻修，其余渗水部位及墙体开裂进行对症维修。依照以上鉴定结论，上海房屋质量检测站依据当事人的委托，出具了沪房鉴(001)证字第2008-1511-1号涉案房屋的修复方案及修复费用的报告，鉴定外墙及屋面的修复方案为：先对外墙渗漏部位外侧采用防水涂料刷4度进行修复，再对室内进行损坏修复;7层南露台防水层翻修26平方米;庭审中鉴定机构另确认报告遗漏北侧屋面防水层局部翻修10平方米。对遗漏部分原、被告均无异议。报告另对室内损坏修复作出修复方案。鉴定修复费用预算工程造价为19,506元(未计入外墙修复费用)，其中屋面的修复费用为5499元。

　　庭审中，原、被告同意外墙及屋面由被告进行修复。对室内损坏的修复均不同意由被告进行维修。

　　以上事实，由原、被告提供并经庭审质证的预售合同、产权证明、报修记录、物业管理承诺书，以及上海房屋质量检测站出具的鉴定报告、本院庭审笔录等所证实。

　　本院认为，出卖人交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案原告所购房屋入住后出现的多处渗漏水，经检测渗水原因主要是由于房屋墙体开裂、窗框不密封及屋面防水层局部损坏等原因引起，此原因主要为房屋施工质量问题，故被告应当按照法律规定及合同的约定承担相应的民事责任，采取有效的方法给予修复。被告同意依据鉴定报告修复方案对房屋外墙及屋面进行修复，本院予以准许，当然，原告对维修工作应当予以配合。原告虽对鉴定报告中外墙及屋面的修复方案持怀疑，但其亦未提供相反证据证明此修复方案的不科学性，故对其不同意见本院不予采纳。对于渗水已造成原告室内的损坏，原、被告均表示不宜由被告予以修复，故本院准许由原告自行或委托他人修复，此修复费用已成为原告的损失，应由被告依据鉴定确定的修复费用(扣除屋面维修费用)金额承担。至于被告认为应根据鉴定结论对因原告装修引起渗水造成的损失，此修复费用应由原告自行负担，故双方应按比例承担室内修复费用的意见。本院认为，鉴定报告已确定渗水原因主要在于被告方，原告即便在个别位置装潢不当，此原因关系在本案中及其轻微，与房屋现存的渗漏水现象无直接关联，故被告的抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：

　　一、被告上海上策置业有限公司于本判决生效后二个月内对蒙山路14**弄**号601室房屋的外墙及屋面进行修复，修复方案依据沪房鉴(001)证字第2008-1511-1号检测报告;

　　二、被告于本判决生效后十日内支付原告经济损失人民币14,007元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。