由小区停车位产权归属引发的思考

由小区停车位产权归属引发的思考 来源：未知 作者：cindy 时间：2011-06-08

　　由小区停车位产权归属引发的思考

　　1. 引 言

　　住宅小区停车位的产权归属问题，一直是物业管理中矛盾的焦点。房地产开发商，物业管理公司和小区业主就有关停车位的归属纷争凸现，各方利害当事人各执一端。本文试着从理论上探讨小区停车位的产权归属问题。为此问题的改进提供立法参考。

　　2.小区停车位产权归属的现状

　　二十一世纪的今天，随着市场经济的发展，房地产行业也迅速的壮大起来，随之便出现了一系列有关房地产的问题，小区停车位就是其中的一列。商品房小区停车位产权归属不明，将会使房地产开发商和小区业主的合法权益处于不明确的状态，严重损坏了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的正常发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。在现今提倡的和谐社会的大前提下，我们更应该尽快解决这个难题，从而使得“和谐”落到实处。值得可喜的是，在今年的两会上，《物权法》终于被通过。并将于2007年10月1日起施行。这部法律的出台，给小区停车位产权归属问题指明了方向。《物权法》第六章第七十四条规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，我们需要从现有的规定出发，借助物权法理论研究的成果，进一步的推理，来分析小区内停车位的产权归属问题。

　　所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。所谓商品房住宅小区停车位的产权，是指房地产权。房地产权又包括土地使用权和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。在本文中，我们主要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。

　　3.建筑物区分所有权制度

　　3.1 建筑物区分所有权制度为物权中的一种，并对物权进行概述

　　要研究这个问题，我们就应先从建筑物区分所有权制度谈起。建筑物区分所有权制度是物权法中的一种。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权是一种重要的财产权，与债权、知识产权等其他财产权不同，物权的客体主要是动产和不动产。物权一词最早起源于罗马法，但其直到1900年，才由《德国民法典》第一次在法律上予以正式确认。此后，许多国家的民法典都规定了物权制度。物权法随之成为民法的重要组成部分。(王利明著：《民法》，中国人民大学出版社2000年6月第1版，第142页)

　　3.2 具体概述建筑物区分所有权制度

　　建筑物区分所有权本质上属于一种重要的物权类型，但并非新生的物权概念，远在古代的埃及、巴比伦、希腊的法律中即已有其踪迹。近现代大陆法系、英美法系各国家和地区，如法国、德国、日本、瑞士、美国、我国台湾及香港地区等，都制定了有关区分所有权的法律(陈华彬 ：业主的建筑物区分所有权 2005年10月22日 新华网)。建筑物区分所有权制度在德国法上称为“住宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有权”，瑞士法上称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”，日本和我国台湾称为“区分所有权”，我国大陆学者一般采用了“建筑物区分所有”概念。所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。所谓建筑物区分所有权的客体也就是区分所有权的标的。建筑物区分所有权是由共有与单独所有构成的。因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。单独所有部分主要指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。(王利明著：《民法》，中国人民大学出版社2000年6月第1版，第195页)那么，小区停车位到底应属于哪一部分客体呢?由于我国法律还未建立起建筑物区分所有制度，故对该问题也无明确的答案。

　　4.小区停车位产权归属的具体分析

　　4.1各国立法例中的规定

　　从世界各国立法例来看，也是各有特色。如在日本这样一个人多车多而地少的国家，停车位也一度成为社会主要矛盾之一。为此，日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案，把停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。但是，对停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。而日本学术界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。而在大陆法系之传统国家德国，其民法典对停车位问题并没做出规定，而是于1973年修订《住宅所有权法》时得到了明确，即该法的第三条第二项“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间”。亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。(参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第169页。)同样，在另一个传统大陆法国家法国，在其1950年的《都市计划法》当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”，亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。与上述几个国家之规定不同的是我国的台湾地区，1991年4月台湾‘内政部’营建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为‘公共设施’，不准登记为个人私有，也不准分割零售”。(林永订：《论地下室停车位的所有权与使用权》，载《军法专刊》第5期。)该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部分。对此，台湾学者也有不同看法，认为停车位既可成为区分所有权而单独登记，也可作为共有部分进行专有使用。这是主要大陆法国家和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我国不无借鉴之处。

　　4.2 对我国住宅小区四种停车位的产权归属的讨论

　　目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位;第二种是住宅小区地下停车位;第三种是楼房首层架空停车位;第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位的物权归属，我们将逐一讨论：

　　一、住宅小区地面停车位：

　　所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。(陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。)因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会(即全体区分所有人的代表机构)交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后，才能设立和运营这种地面停车位。(杨明：《小区停车位究竟属于准》，载搜弧焦点房地产网。)否则，将构成无权处分的侵权行为。由小区停车位产权归属引发的思考(2) 来源：未知 作者：cindy 时间：2011-06-08

　　二、住宅小区地下停车位：

　　所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求日益膨胀，很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。在我国现行的房地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的(所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。)，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。所以，住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

　　三、楼房首层架空停车位：

　　所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律的制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，也不能获得相应的土地使用权面积份额。楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形如出一辙，楼房首层架空停车位的产权应由小区的业主共同享有。

　　四、楼房屋顶平台停车位：

　　所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。对于楼房屋顶平台停车位的产权归属颇有争议，有学者认为其应属于顶楼住房所有权的范围，也有学者认为应当归建筑物的全体区分所有人共有。而依我的看法，我认为应属于由最高一层的区分所有人所有也就是属于顶楼住房所有权的范围。因为当业主购买了此房屋时，他也同时拥有了此房屋的所有权，顶楼部分相当于房屋的附属部分，也由最高一层的区分所有人所有了。同理，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的看管费用。

　　4.3 当今社会中，小区停车位产权归属出现的问题

　　上述论述只是对小区停车位的各种不同形式的产权作出了不同的分析，但在实际生活中，作为消费者的人们却常常会碰到不同的情况：

　　在《物权法》没有正式出台前，消费者在购置商品房时，经常会遇见商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物面积时，开发商在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”这样类似的条款。当消费者作为买卖合同中的弱势群体时，很多人并不知道这类条款是无效的。其实这类条款是违反了法律的强制性规定的。在当前的房地产法律制度之下，这样的停车位是不能依法取得《预售许可证》或者是《房地产证》的。在实际买卖中，房地产开发商往往在合同中约定，不计算建筑容积率的停车位产权归房地产开发商所有，然后再出售其车位，或以出租为名，背地里行使买卖之实。这样的情况，在全国各地都大大的存在。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第四项和第三十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等的规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房屋买卖活动。对于这样的停车位是不能取得《预售许可证》或者是《房地产证》的，所以理当不能买卖。

　　虽法律是这样规定的，但在现实生活中，开发商出售房屋时，却使用了格式化的合同，使得消费者不能根本的行使自己的权利。在重庆市的一个楼盘里，就发生了这样类似的事件：在业主们买房时，开发商承诺车库永远只租不买,拒绝业主购车位的要求.可在业主进住后的某一天突然贴出通知称车位只卖不租,一个车位13万,每月买后还要交管理费70元!卖的还只是40年的使用权,还要求业主必须于某日前交一万元的定金,否则将有车无处停!本来一个小区一千多户,只有两百个车位就是设计失败,现在又把业主逼上绝路，使得业主们气愤不已。业主们纷纷讨论，买房时，开发商打出的“善待你一生”，是多少业主心中的神话，如今却被打破了，他们对于巴掌大的地方,竟然也要十来万元钱很是不满!他们希望能通过法律的途径来寻求帮助。对于小区停车位的问题，还不止这一种，例如很多小区的物管擅自使用地下停车库来修建房屋从而出租，业主们对此反对却无济于事。又如物管漫天要价的出租车位，使得许多业主不敢把车停回家，他们声称有车比没车难。

　　面对停车位的这一问题，叫难的不止是业主，对于房地产开发商，他们认为自己也有难处，车库开发成本太高使得开发商喜售不喜租。就目前房地产市场主要的两种车位而言：一是按规划规定修建一定比例的地面停车场，对于这种地面停车场，开发商不能销售只有经营权，为了协调小区容积率、绿化率，不得不牺牲一定的土地面积，或在园林绿化上下工夫，核算下来成本不低;另一种是地下停车库，为使空间更大，必须增大柱间距，因此柱和梁随之增大，钢筋、水泥用量增多、规格提高，上下层要做防水层，消防、通风的要求也更高，因此建停车场成本高。通常一个地下车位20-30平方米/个，市场售价在10-15万元之间。如果将这些车位进行出租，假设政府定价的为250元/月/个车位(室内)出租，10年才回收3万元，也就是说假如车位出租，发展商最快也要30多年才能收回成本。这样清楚的一笔账摆在面前，开发商们自然不愿意出租车位。

　　这样的事例在全国各地到处可见，由于我国的物权法刚刚出台，在以往的日子里，这样的问题是非常突出的。据新浪房地产网站的调查，人们对物权法的出台，有51.73%的人最关注的就是社区绿地、车位、道路所有权归属，他们对物权法的期待就是明确社区各种产权归属。从这项调查中，我们不难看出，作为生在市场经济中的人们，对于社区绿地、车位、道路所有权归属问题是多么的期望有个明确答复。他们深知只有法律才能保护他们的权利。

　　5.对《物权法》中的小区停车位产权归属规定的探讨

　　5.1提出曾经的草案，并对此分析不足

　　在曾经的《物权法》草案中规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定的或者约定不明确的。除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。建筑规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规，对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。”但依本人之见，这样并不是很妥当。物权法草案的规定，相当于学者们的“合同确定说”：住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买房置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。在现今的房地产市场，消费者始终处于弱势，就像上述我们谈到的重庆的这一楼盘。消费者在买房时，房地产开发商始终用到的是格式合同，消费者在签订合同之时，并不能表达自己的意愿，体现自己的权利，维护自己的权益。这样的约定并不能给消费者带来根本的利益，也让消费者得不到权益的保障。房地产开发商完全有可能在合同中约定强制卖车位，高价卖车位，处于弱势的消费者只能听之任之。这样的约定也和上述我们谈到的四种停车位的归属是大相径庭的，我们谈到的四种停车位都是属于全体业主所有，但草案规定中的约定，不得不让人怀疑停车位又归房地产开发商所有了。既然是属于全体业主的停车位，那么还需要约定吗?由小区停车位产权归属引发的思考(3) 来源：未知 作者：cindy 时间：2011-06-08

　　同样也有学者舒可心(著名业主维权专家、中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目研究员。)认为“约定说”是给开发商留下了一个有利的“后门”——开发商因此可能随便拿一份合同到房屋管理处说“合同上约定好了”。即便他们不这么做，该条文也给业主们从开发商手中收回车位的产权制造了很大的障碍。因为一个约定的双方应该是被约定实物有平等处分权利的主体。而在当今的房地产市场，这个约定的两方显然是不平等的。如果开发商在房地产开发初期便依法获得车位的所有权并合法取得所有权权证(房产证)，不管其是否和别人有约定，其所有权都应该是被保护的。在开发商依法获得车位的所有权的情况下，“没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”本身也是对开发商所有权的侵犯和不公平。而如果开发商在房地产开发的初始便不享有对车位的合法所有权，开发商自始就没有对车位所有权‘约定’的权利。所以，《物权法》草案实际上是允许开发商把其本身并不具有合法的初始权利的车位，以‘约定’的形式确定物权。如果法律不能明确一个物权的初始获得方式，且允许实际占有者处分，是将“强权”的权利赋予开发商的不公平条款。他甚至反对将地下停车位的产权让开发商合法获得，因为这必将造成社区中停车位这种产品的垄断，进而造成社区中业主、居民和开发商的停车位使用纠纷。但无论如何，即便法律允许开发商处分停车位这种建筑，也应该先使其依法获得物权之后才行。(舒可心：《物权草案应维护现行物业管理条例稳定》，2005年10月22日，新浪房产)对于《物权法》草案的约定，明显是有失公平的，是不妥的。在近期出台的《物权法》中，这样的问题已被解决。

　　5.2提出如今的法律，并对法条进行分析

　　将于2007年10月1日起施行的《物权法》明确规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的;而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

　　而其中的一部分规定还是不准确，对于“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”而现实生活中出现的没有约定的情况，物权法没有规定该怎么处理?对于物权法出台前车位的买卖，是使用权的买卖，而如今的买卖就存在产权证的办理，车库、地下车库可认为是建筑物，就可办理产权。而地面的车位不是建筑物，又怎么能办理产权证呢?对于这些细节问题，希望物权法司法解释能早日解决!

　　结束语

　　对于这次《物权法》中对于小区停车位归属问题的规定，我们认为还是比较合理的。小区停车位的产权终于有了明确的归属，对此，老百姓和开发商都能明确自己的利益，保障自己的利益。从而使房地产市场能健康快速的发展，更好的推动市场经济的发展。真正建立起我们的和谐社会!