住宅区地下汽车车位的权利归属探讨

　　1、住宅区车位(库)建设存在的基本形态

　　(2)独立于房屋结构本体以外的地上的停车(位)库。主要有三种类型：

　　B.经批准的经营性停车设施，收益归投资者所有。该类设施明确经营性停车位的土地使用权面积，计算建筑容积率，依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，权属归房地产权利人。

　　2、住宅区地下汽车车位使用的一般做法

　　(2)租赁方式使用。一般交由物业管理企业统一管理，停放车辆按期(次)支付停车费。地面临时停车位，人防工程用作车位部分，实行有偿使用，收益或用于人防工程维护，或补贴物业服务费用不足等。

　　3、地下汽车车位使用权利归属不同的主要观点

　　(2)地下车位归开发建设单位所有，可以单独销售。主要理由：一是地下车位建设费用没有摊入房屋销售面积，可以单独销售;如果将车位成本摊入房屋销售面积，会形成“捆绑式”消费，使不需要车位的购房人强制分摊车位建设费用，引起房价上涨。二是开发建设单位首先是房地产项目权利的主体，也是地下车位的投资主体，国家法律目前没有禁止地下车位买卖，购房人购房时，也没有合同约定购买车位，车库(位)应由开发建设单位所有。三是城市土地资源供给少，国家鼓励利用地下空间，“谁投资、谁所有，谁受益，谁维护”，开发建设单位可以通过转让、租赁等方式获得收益。

　　(1)合同确定。由开发建设单位与购房人在房屋买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。

　　(3)以建设成本分摊确权。将地下车位建设成本计入房屋面积销售的，属于全体业主所有(共有)。

　　(5)按分摊面积销售登记确权。依房屋面积进行分摊销售，并经房地产登记机关确权登记的，由房地产权证持有者所有。

　　1、建立以物权为核心的房地产法律框架。物权是权利人直接支配物并排他性地享有其利益的权利，他是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现。坚持公平、秩序、自由、正义、利于多建车位，降低房价，保护权益、保障交易、增进效益的价值取向，确立建筑物区分所有权的物权法律制度，完善目前房地产法律制度的缺陷，区分共用形态下地下车位的区分权利归属，对土地使用权与房屋所有权之间的行政管理冲突，房屋共用部位、共用设施设备的权利归属界定等，我国房地产法律制度应当以做出全面清晰的规定。防止人们对房地产权利的来源、确权、保护等产生不同的理解或实践，给社会经济带来矛盾，同时前瞻性的合理提高城市居住区车位(库)规划建设控制指标。

　　共用车位部分供住宅区内业主有偿使用或流动车辆临时停放使用，属全体业主共用。首次房地产转让中，共用车位不允许设定抵押权或分割处分。

　　自用车位的交易随同房屋专有权转让、抵押，也可以单独向住宅区内的其他业主或使用人转让、租赁。地下层车库的使用、维修等权利与义务，由持有共用权利的全体业主与持有自用权利车位的业主共同承担。住宅区交付使用后，共用车位与自用车位的比例发生调整、转让、租赁等，由区域内相关业主和成立的业主大会决定。

　　3、规范地下车位租售行为。开发建设单位以出让或转让方式获得土地使用权建设的地下车位，可以取得首次租售权。

　　4、确定地下空间利用的使用权。地下空间所利用的，作为独立存在、使用周期较长，处于土地围合中的不动产设施，其权利归属应明确登记，并享有与土地使用期相同的使用权，可以实行有限转让、租赁。

　　5、完善地下车位的确权登记公示。作为不动产的要式登记的确权保护，直接关系到车位财产权利的保护。对地下车位未予记载登记的方式，财产权利人将无法借助所持有的《房地产证》，通过完全物权的绝对权直接对抗违法、违规的合同条款，保护自身的合法权益。根据区分所有权原理，共用车位部分，应登记为住宅区内全体业主共用;而自用的专有车位部分应在购买人的房屋所有权证书中附记并标注车位图。