住宅小区配套建筑和设施权属纠纷问题

购房者在购买商品房时，开发商销售处漂亮的售楼小姐往往称自己开发的小区为高档社区，有专用的商务会所、地下停车库、小区幼儿园、楼顶的业户还会赠送楼顶花园。等到交房以后，才发现会所整体出租给娱乐公司对外进行商业经营、小区幼儿园变成了贵族幼儿园。

近几年来，购房者与开发商之间关于住宅小区配套建筑和设施所有权的纠纷不断涌现。但鉴于目前我国法律对此没有明确规定，成为商品房纠纷中的难点和疑点。

律师提示：开发商在开发建设住宅小区时，应当同时建筑配套建筑和设施，这是规划设计规范的要求。一幢楼内的共用部位和设施，按照法律规定，属于全体业主所有，对此，一般没有什么争议。但对于小区内不属于本幢楼的配套建筑和设施，目前的法律尚没有明确的法律规定。即将于今年实施的《物权法》，对于车库的归属问题，如果合同中没有约定，其所有权归全体业主所有，但该法目前尚未施行。 所以，购房者可以依据以下原则确定配套建筑的归属：

第一、 法定原则，这是买卖双方应当遵守的首要原则。对于住宅小区建筑配套和设施所有权的归属问题，法律法规有明确的，双方理应予以遵守。譬如物业管理用房的所有权法律明确规定归业主所有，如果开发商在合同中约定归自己所有，这种规定是无效的。

第二、约定原则，对于法律法规没有明确权属的配套建筑和设施，开发商和购房者可以约定其所有权归属以及经营使用限制。如果约定归开发商所有，对其使用范围应作出明确的限定。譬如会所只能用于健身娱乐，并价格合理；幼儿园应当首先满足小区教育问题；停车场只能为本小区提供服务等。

第三、必须原则，不具有独立使用性能，而且是住宅小区正常使用所必须的，譬如小区的配电室、换热站、水泵房等，是小区正常日常生活必不可少的，如果没有该设施，小区的正常使用功能无法实现，这种设施应当归全体业主所有。

第四、分摊原则，商品房的建筑面积分为套内建筑面积和分摊的建筑面积，套内建筑面积为独立产权，归购房者所有；分摊的共有建筑面积为共有产权，归购房者共同共有。对于开发商所承诺的楼顶花园，实际上是归全体业主共有的，开发商无权予以处理，这种承诺只不过是空中楼阁。