前期物业管理的相关流程

　　物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

　　一、居住小区物业接管总和验收的流程

　　1、验收申请：居住小区建设项目全部竣工并通过各项工程验收后，建设单位向居住小区接管总和验收部门提出小区综合验收书面申请书，并提交相关的文件、资料。

　　2、初步审查:居住小区接管综合验收办公室接到申请书和有关文件、资料后，进行初步审查，并报请居住小区接管综合验收领导小组审批。

　　3、出具证明：居住小区经验收合格后，由居住小区接管综合验收部门出具《居住小区竣工接管综合验收报告》、《居住小区各专业专项认定书》、《居住小区竣工接管综合验收认定书》等验收证明文件。

　　4、验收备案：居住小区接管综合验收合格后，颁发接管综合验收批准书，建设单位应当按照要求将居住小区的规划、建设有关文件及资料报送市、区(县)国土房管局备案。

　　二、业主公约制定与核准的流程

　　1、房地产项目的售房单位在销售商品房单位在销售商品住宅前，必须制定《物业管理公约》，并报市小区办核准。

　　2、房地产项目的售房单位在办理商品房预售许可证时，必须提供经市小区办核准的《物业管理公约》。

　　3、房地产项目的售房单位在销售商品房时，必须向购房人明示《物业管理公约》的内容。

　　三、业主公约及承诺书签署的流程

　　1、售房单位在销售商品房时，必须向购房人明示《物业管理公约》的内容，并与购房人和物业管理企业签署遵守《物业管理公约》的承诺书。

　　2、买卖预售商品房的，应在办理预售登记时即提交购房人与售房单位、管理单位签订的遵守公约的承诺书。

　　3、签订商品房买卖合同的，在办理商品房交易过户手续时提交购房人与售房单位、管理单位签订的遵守公约的承诺书。

　　4、各区、县国土房管局应在办理预售商品房登记手续和交易过户手续时将承诺书作为基本要件加以核验。

　　四、《住宅质量保证书》的制定与交付

　　1、提供保证书：售房单位在向商品住宅的购房人交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》，提供的《住宅质量保证书》可以作为商品房买卖合同的补充约定。

　　2、保修责任：《住宅质量保证书》是售房单位对销售的商品住宅承担质量责任的法律依据，售房单位应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

　　3、委托保修：商品住宅售出后，售房单位委托管理单位或其他单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

　　4、保修期限：住宅保修期从售房单位将竣工验收的住宅交付购房人使用之日起计算，保修期限不应低于适用法规明确规定的保修期限。售房单位可以延长保修期。

　　五、《住宅使用说明书》制定与交付的流程

　　1、售房单位在向购房人交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅使用说明书》。

　　2、商品住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

　　3、售房单位在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因住户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，售房单位不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

　　六、前期物业管理合同的签订及管理

　　1、根据房地产开发与物业管理相分离的原则，售房单位徐通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业负责物业的管理工作。

　　2、在业主委员会选聘物业管理企业之前，售房单位选聘管理单位的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　3、售房单位在与商品住宅购房人签订的买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　4、为保障前期物业管理合同当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，建设部制订了前期物业管理服务协议的示范文本，供前期物业管理当事人根据实际情况，选择、确定服务协议的各项条款。

　　5、自房屋销售之日起至业主委员会重新委托管理单位之日止，由售房单位选聘管理单位与其签订前期物业服务合同，进行前期物业管理。

　　6、管理单位承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，并办理物业承接验收手续。售房单位按照国家相关规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。