商品房外墙归属问题的法律分析

　　现在的城市建筑为了充分发挥底层的商业价值，在开发时一般都把一楼作为商业门面，二层以上作为住宅来建筑，而使用一楼门面房的人为了招揽生意、扩大影响，基本上都把广告牌悬挂于门面上方二楼住房的外墙体上，这似乎已成为一种商业惯例。但是，这种情况自2007年10月1日《中华人民共和国物权法》实施以后发生了改变，已有不少的二楼住户站了出来，到法院起诉要求楼下的拆除悬挂于二楼外墙上的广告牌。由于这类案件在审理时看似简单，但在法律规则不明、相关经验匮乏、社会关注度高的情况下，面对没有类似判案经验可以借鉴的“第一案”，法官却不知如何下判。

　　在司法实践中，对这类案件的处理，有三种代表性的观点。第一种观点认为，原告的主张应予支持，根据《民法通则》中的公平原则，二楼墙体的外侧横向空间的利用权与二楼房屋所有权密切联系在一起，形成了一种事实上不可分割的关系，相应的二楼阳台外侧的横向可利用空间享有优先利用权，如果一楼的业主侵犯了二楼业主的这种优先使用权则构成侵权。不过，按这种观点处理却担心有可能引发大量的类似纠纷，引起社会的不和谐。第二种观点认为，应该驳回原告的诉讼请求，其理由是外墙的归属属于该建筑物的所有业主共有，主张权利应由所有共有人一起主张权利，不能由二楼的一个业主主张权利，主体不适格。第三种观点认为，原、被告都是共有人，都有权利使用外墙面，但权利人行使权利必须在合理的限度之内，一楼的业主悬挂的广告牌只要不影响二楼的通风、采光等权利的行使，就不能支持原告拆除广告牌的诉讼请求;但如果一楼业主悬挂的广告牌影响了二楼的通风、采光等权利，依照相邻关系的原则，可以判决拆除广告牌，恢复原状。

　　外墙归谁所有是本案焦点之所在，《物权法》中对楼房外墙的产权归属问题是不是没有明确界定?笔者认为，《物权法》第七十条应当是对建筑物外墙规定为业主的建筑物区分所有权，按照该条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”而在房地产管理中，涉及建筑物区分所有的情形，通常称为异产毗连房屋，即指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋(《城市异产毗连房屋管理规定》第二条)。《城市异产毗连房屋管理规定》第八条规定：“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。”第九条规定：“异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用依下列原则处理：┈(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。”第十三条规定：“异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。”

　　由以上规定可以得出如下结论：将外墙面看成自己的所有权应该是个误区，建筑物的外墙属于建筑物专有部分之外的共有部分，应该由本建筑物相关业主共同所有，对因共有物发生的义务，是由业主共同承担。因共有部分是为专有部分而存在，所以业主的共有权从属于专有权。一楼的业主现在要把广告牌挂在二楼的外墙上，除了须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意，否则就是侵权。对于已经形成的挂在二楼的广告牌，须以不影响到其他共有权人的权利为前提，平等协商解决。如果原告坚持要拆除的，还是应当支持。因为一楼在使用中，在二楼的外墙上悬挂广告牌，那二楼的悬挂广告牌就只能挂在三楼的外墙上，以此类推，必将侵犯他人的权利。在司法实践中过分强调要全体共有人起诉也是不现实的，因为只有二楼的对一楼在他的外墙体上悬挂广告是否侵权，感受最明显、最直接，变通一下以相邻关系起诉也是可以的。