商品房采光权受侵害 业主状告开发商

　　3月28日上午，广西南宁市青秀区人民法院开庭审理了一例因采光、通风等权利受侵害而引发的商品房买卖合同纠纷案。当事人双方围绕开发商是否构成合同欺诈、商品房采光、通风等权利受到侵害如何赔偿等焦点问题进行了激烈地辩论。据了解，这是广西法院开庭审理的首例采光、通风、贬值商品房买卖合同纠纷案。

　　“位于东葛路**号嘉*自由空间的房子地段好、采光好。”2004年3月23日，在南宁打拼多年的谢先生看好了嘉*自由空间的房子，加上售楼小姐的极力推销，于是毫不犹豫地买下了一套位于7楼的房子。按照合同中平面设计图的显示，房子应该有两个落地窗，哪料，当房子建成后，谢先生才发现，两个落地窗变成两堵墙。当天买房的唐女士也遇到了同样的情况。谢先生和唐女士认为，开发商广西嘉*置业集团有限公司对商品房设计的变更、修改，给他们的生活带来了极大的不便，使他们的通风、采光、眺望等方面的权利受到侵害，他们为此付出了很多额外的费用。经多次与开发商协商无果后，谢先生和唐女士委托同望律师事务所的龚振中律师将开发商告上了法庭。他们分别要求开发商广西嘉*置业集团有限公司赔偿损失12万元和全部诉讼费用。

　　针对原告的起诉，被告广西嘉*置业集团有限公司的代理律师在法庭上主要陈述了几点意见：一、被告对原告所买的商品房的门、窗进行的修改系依法依约进行。被告律师辩称，本案中，为了完善施工设计，提高防火能力，根据消防管理部门的审核规定和南宁市建筑设计院的修改意见，原告对被告购买的房屋进行修改，并将修改意见书面通知了原告。二、原告的诉讼请求无事实和法律依据。本案中，被告以特快专递的形式将修改意见通知的原告，但原告并未在15日内作出书面答复。据此，视为原告同意变更。亦即原告同意被告对其所购买商品房的门窗进行的部分修改，并愿意承担由此带来的一切后果，包括修改门、窗后对其通风、采光等的影响。总之，被告的行为系依法依约进行，并没有过错，也没有违反合同的规定，没有侵害原告的合法权益。因此，原告的请求无事实和法律依据。

　　法庭上，原告律师发表了三点代理意见：一、原告与被告签订了商品房买卖合同，被告未交付符合合同约定的房屋给原告，应当赔偿由此给原告造成的损失。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第10条约定，“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”，同时根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，采取继续履行或补救措施已不可能实现，嘉*集团应赔偿设计变更给原告造成的损失。原告的损失包括以下几个方面：1、由于玻璃窗被改为水泥墙，影响了房屋的通风、采光功能，常年要开灯、开空调，原告为此也支付了额外的电费及设备费用，因此被告应赔偿原告的损失。按每度电0.5元计算，每天多用电6度，房屋的使用年限为59年，则原告多支出的电费为0.5元×6度×30天×12个月×59年=63720元。2、原告为购房多支出的房款。在变更设计之前房屋价值与变更设计后房屋的市场价值，此差价即为原告多支出的房款。原告认为变更设计后，该房屋每平方米贬值900元，则原告多支出的房款为900×82.06=73864元。以上损失合计137584元。

　　二、被告在订立合同过程中，隐瞒了本案争议房屋设计变更的重要事实，应向原告承担赔偿责任。被告答辩称，其于2004年4月15日将设计变更修改的情况通知原告。根据双方签订的合同第10条约定，“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。”根据被告通知原告的时间推定，被告最早是在2004年4月5日才获得有关部门批准进行设计变更的，而根据被告提供的证据9，南宁市建筑设计院对本案争议部分的设计变更是2003年9月作出的，也就是说，被告于2003年9月就已经知道房屋必须进行设计变更，而直到2004年3月原告买房签订合同时，被告仍隐瞒该部分事实，向原告提供变更前的设计平面图，并以该图纸为依据与原告订立合同。根据《合同法》规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况……”同时，根据《消费者权益保护法》第49条规定，“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”原告认为，被告隐瞒了与订立合同相关的重要事实，属于欺诈行为，应按原告的要求增加赔偿其受到的损失，赔偿的金额为原告为购买商品房支付的费用的一倍，即双倍返还原告支付的购房款。

　　三、被告进行设计变更是经过有关部门批准，免除的只是行政责任，但并不能免除其民事责任。被告为了提高房屋的防火能力，根据消防管理部门的审核进行了设计变更，其免除的只是行政责任。但被告设计变更是为了通过消防审核，换句话来说，被告就是进行设计变更的受益者，因此，即使被告没有过错，但由于其设计变更给原告造成了损失，其亦应赔偿原告的损失。

　　综上所述，被告的行为侵犯了原告的合法权益，应当承担赔偿原告损失的责任。开发商是否为自己的行为付出代价?法院将择日对此案作出裁决。

　　案例链接:

　　成都一巨额赔偿开国内先例侵犯采光权赔了400万

　　2002年，成都两家房地产公司因修建的两幢电梯公寓影响了周边住户的采光权，付出了赔偿400万元的代价。住户因采光权受到侵犯而获得如此巨额的赔偿，在国内尚属首例。在1999年，成都两家房地产公司先后在成都军区某干休所3幢住宿楼旁修建了两幢楼，但这两幢楼严重影响了旁边3幢住宿楼的采光，甚至导致一些住在一楼的住户白天也得开灯照明。由于不能容忍采光权被侵犯，这3幢住宿楼的36家住户联名要求解决采光权被侵犯的问题，最后这36家住户获得了总额为400万元的赔偿。