20%差额个税由卖家缴纳 二手房价或有下降可能

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　　[提要] 据国家统计局数据显示，2013年1月，北京房价涨幅位列第二。北京是否会列为房价上涨过快城市?二套房首付是否会提高?个税按差额20%缴纳会产生怎样的效果?

　　吴存胜——麦田房产高级副总经理

　　3月1日晚间，国务院发布新国五条调控细则。其中最引人关注的是“房价上涨过快城市应提高二手房首付比例以及税率”、针对二手房市场的卖房严格征收差额20%的个人所得税”。据国家统计局数据显示，2013年1月，北京房价涨幅位列第二。北京是否会列为房价上涨过快城市?二套房首付是否会提高?个税按差额20%缴纳会产生怎样的效果?

　　1、新国五条对北京房价的影响?

　　答：在在细则出台之前，很难判断。但是可以肯定的是，短期内会有两个阶段性的明显变化。首先，细则出台前，会有一波疯狂的抢购潮，或者说是急买急卖，买家和卖家的心理压力都增大;其次，细则出台后，若是对政策的执行和落实更加细化、力度更大，有可能暂时遏止住二手房价飙升的势头，大约是政策出台后的第一个季度，可能二手房交易市场会暂时进入一个冰冻期。而房价到底能不能因此而降下来，主要还是取决于供需关系，而众所周知，北京地区的购房基本都是刚需。另外，矛盾的焦点还在于这20%的税，如果能严格强制性地执行“由卖家缴纳”这条规定，也许二手房价才会有下降的可能性。但根据近年来的规定，“房产交易税由买家承担”几乎已成为一条不成文的潜规则，卖家永远是高姿态，所以综合判断，房价下降的可能性微乎其微。

　　2、新国五条对于购房者的购房预期会产生什么样的影响?

　　答：这个有点复杂。因为近年来出台的各项调控政策频率之高、条文之多，实属罕见。一方面让大家看到了政府调控的决心，可另一方面，也让买房者和卖房者都有了 “免疫力”。短期内可能会抑止大家的购房欲，但长期来看，由于北京这个城市的特殊性，需求过于旺盛，新国五条的影响应该是微乎其微的。所以，成熟的购房可能不会太过于期望新政策的实效。

　　新国五条看似重磅，其实是一刀切，这对于小户型房的购买者是很不公平的。由此造成的情形可能是“不买不卖，坐家观望”。

　　3、新国五条中对购房者影响最大的什么?

　　答：二手房贷的首付比例、利率和20%的税吧。

　　问：在北京这个特殊区域，就目前的市场情况，您觉得如何才能从根本上有效遏制飙升的房价呢?

　　答：市场供需关系决定价格升降。首先要有基本的供应量保障，一手房由于地段的局域性，很难满足购房需求;二手房市场作为主力军，应适当减少交易过程中各种流通的税费，降低交易成本，让更多业主手头的房子被释放出来。减收“流通税”的同时，增收“持有税”，才能逐步扭正疯狂的市场现状。虽说新国五条可能难以起到实质性的效应，但有胜于无，政府阶段性的调控还是有必要的。