市物业办详解新《青岛市物业管理条例》

日前省十届人大常委会第17次会议批准了《青岛市物业管理条例》， 这个条例将于明年1月1日起施行。

与原来的物业管理条例相比，此次批准的新的物管条例有何特色？将如何解决一直存在于我们生活中的一些物业问题？记者采访了相关人士。

制订背景

市物业办副主任王西涛介绍了新条例出台的背景。

此次新条例出台主要有三个背景：一是2003年国家的物业管理条例已经公布实施。因此1999年实施的青岛市物业管理条例就相对有与国家法规不符合的情况，需要修订；二是因为从1999年到现在已经6年了，具体情况也发生了许多变化，部分条文已经不适应新情况了。三是在此期间，国家还制定了如《行政许可法》等一系列法规。这些法规对地方法规提出了新要求，也需要及时调整。

由于国家的物管条例制定的是原则，因此在当地则要解决一些实际操作中遇到的问题，结合城市风俗以及房地产发展的不同阶段，有地方特色，有创造性。

内容解读

此次通过的青岛市物管条例，有着非常鲜明的特色，针对一些常见问题，也制定了一些创造性内容。

【常见问题】业主大会成立，没人管

新条例：街道办事处与居委会介入。据介绍，作为政府派出所，两者都有城市管理职能，他们可以与政府主管部门形成合力，也能从老百姓普遍关注的问题入手，更好地解决这些问题。

【常见问题】业主身份混乱不清

新条例：建立业主名册。以前出现过不是业主的冒充业主，导致一些表决等不能充分反映业主意愿。而首次引入的业主名册制度，则使参与物业管理的业主身份更明晰，合法性也得到充分保证。使依法进行的程序更公开、公正、透明。

【常见问题】业主大会没有管理

新条例：以往，业主大会的成立、管理没有太详细的规定。此次新物管条例用13条内容，详细规定了业主大会召开、换届、备案等一系列过程与程序。还明确了相关数字，如业主大会成立的入住数字等。

【常见问题】业主人多，大会难开

新条例：一些比较大的小区，由于业主人数众多，难以实现一些事务的管理。因此新条例提出了首次业主小组与业主代表的概念。使业主既能充分表达自己的意愿，又不过多占用时间与精力。这是从实用角度出发，提高了业主参与社区事物的效率。另外，为了保证业主代表能完全、如实地反映所代表业主利益，新条例对业主代表的产生做了严格规定。

【常见问题】没物业公司，行不行？

新条例：如果对物业不满，可不可以自管物业。在新条例总则里规定：业主可以自行管理物业。据介绍，这是一条前瞻性条文，是为将来《物权法》等通过后做好相应准备。

【常见问题】前期管理，开发商说了算

新条例：前期物业管理对业主入住影响很大。如何规范前期物业管理，新条例做了详细规定。比如说，面积大于3万平方米，必须实施招标等。另外，前期物业管理不得超过两年，也是首次出现。据了解，对于物业用房的面积也有数字规定。这些量化数字的出现，从法律角度保证了前期物业的质量。

【常见问题】建筑质量，没人负责

新条例：在过去的小区管理服务上，建筑质量产生的纠纷一直是困扰业主与物业公司的一个难题。此次新条例中除了强化共用部位、公用设施专项维修资金的管理外，还规定建设单位应该按工程结算款总额百分之五的比例预留建设工程保证金，专户储存，用于物业保修期内的保修。这就从资金上保证了业主面对建筑质量问题时的维修问题，减少了推诿、扯皮现象。

未来 配套文件是重点

王西涛表示，市物业办明年的工作重点之一是制定新条例的配套文件，如收费办法、收费指导标准等，以保证新条例能够更加具有操作性，并保证新条例的贯彻执行。

青岛晚报 记者李峥