关于《青岛市城市房地产开发经营管理条例（草案）》的说明

关于《青岛市城市房地产开发经营管理条例（草案）》的说明
（2005年8月25日在青岛市人大常委会第二十三次会议上）
青岛市建设委员会主任　王爱国

主任、副主任、秘书长、各位委员：

　　我受市人民政府委托，对《青岛市城市房地产开发经营管理条例（草案）》作如下说明：

　　一、制定的必要性

　　近几年来，在市委、市政府的领导下，我市房地产业得到长足发展，2004年全市房地产开发完成投资160多亿元，占全社会固定资产投资总额的16%；房地产业实现增加值83?7亿元，占全市生产总值（GDP）的3?9%；房地产企业共纳税20?9亿元，比2003年增长21%，城镇人均住房建筑面积已由1991年的7平方米提高到24?2平方米。行业的不断发展，对改善我市城市面貌，提高人民居住条件和生活质量，拉动国民经济发展发挥了积极作用。

　　但同时应当看到，我市房地产市场也存在一些问题，影响了产业的持续健康发展。主要体现在：一是宏观调控力度薄弱，缺乏住房建设总量、结构和比例控制；二是部分企业规模小、管理散、竞争弱，难以形成规模经营和行业品牌；三是开发项目土地使用权出让时，未考虑项目基本配套条件，造成土地囤积和闲置，项目配套不完善，产生了诸多社会纠纷；四是销售行为不规范，销售合同、产权办理等纠纷时有发生。


　　为加强房地产行业管理工作，1994年国家颁布施行了《城市房地产管理法》，1998年国务院颁布施行了《城市房地产开发经营管理条例》，1995年我省制定实施了《山东省城市房地产开发经营管理条例》，这些法律法规的颁布实施，保障和规范了行业顺利发展，但上述法律法规颁布时间较早，有些规定过于原则，特别是近几年来行业发展出现很多新情况、新问题，国家和省市相应出台了一些政策规定，如国家加强和改善房地产市场宏观调控，调整住房供应结构，抑制投资和投机性商品房需求，限制政策性住房上市交易等政策，都需要在遵循国家法律基本原则的基础上，结合我市实际以地方性法规的形式予以规范。

　　基于上述原因，制定《青岛市城市房地产开发经营管理条例》是十分必要的。

　　二、起草过程和协调论证情况

　　本条例是今年我市地方性法规立法计划中的制定项目。为做好立法工作，2004年，市人大常委会法制工作室、城建环保工作室会同市政府法制办和建委先后到大连、西安等地进行了调研。市建委通过广泛调研、制订起草、征求意见等，形成条例送审稿，于6月6日提交市政府研究。市政府法制办在审查过程中，书面征求了有关区（市）政府和市政府部门及部分房地产企业的意见，分别召开了有关部门和企业参加的研讨会，又对条例送审稿进行了修改完善。7月8日，王卫平副秘书长召集市建设、国土与房屋、物价、财政、规划、公安、市政公用、园林、文物、税务、工商等部门进行了协调确认，对条例送审稿进一步修改完善，于2005年8月4日经市政府第19次常务会议讨论通过，形成本条例草案，提交本次会议审议。

　　三、有关问题的说明

　　（一）关于开发企业资质管理

　　1、提高了准入“门槛”。针对目前我市房地产企业小、散、弱和开发项目投资要求大的实际，根据国家法律法规有关资质条件限定的授权，将注册资本提高到了2000万元人民币，将专业技术人员增加到10人，并提出具体要求。

　　2、增加了资质申请条件，即将取得国有土地使用权批准文件作为资质申请的必要条件之一。在实际管理工作中，开发主管部门根据建设部规章有关规定，一直把取得国有土地使用权作为企业申请资质的条件之一，为控制开发企业盲目增长，避免开发企业“空挂”，抑制炒地、炒房等市场投机行为，为保障行业的规范发展发挥了积极作用。因此，将这一行之有效的资质管理条件限定上升为法规性规定，是必要的。

　　3、明确了外地企业备案规定。随着我市城市吸引力的不断增强，外地开发企业到我市从事开发建设的越来越多，为加强对房地产市场的动态管理，规定了外地企业到我市从事开发建设，须到开发主管部门备案。

　　（二）关于房地产开发建设

　　1、强调了房地产开发年度计划的编制和法律效力。房地产开发年度计划，主要是对当年住房建设的总量、布局、结构、比例，以及发展方向等作出规定，并根据市场实际，合理安排商品住房、普通商品住房、经济适用住房的建设比例，对于加强房地产市场调控和引导具有十分重要的作用。进一步明确年度计划的编制和法律效力，符合国务院和省开发条例的要求，对强化政府的宏观调控能力十分必要而迫切。因此，草案第十五条规定了有关部门应当依法编制房地产发展规划和年度计划，年度计划应当作为办理开发项目各项建设手续的依据之一。

　　2、明确了建设条件意见书的编制责任。国务院开发条例规定：土地使用权出让或者划拨前，规划和开发主管部门应当对有关开发事项提出书面意见，作为土地使用权出让和划拨的依据。为落实建设条件书面意见制度，经过协调研究，结合实际工作需要，草案第十六条对书面意见的提出进行了职责分工，即规定了规划部门应当对项目规模和城市规划设计条件提出建设条件意见书，其他事项由开发主管部门组织有关部门提出建设条件意见书。

　　3、界定了配套费的征收、使用范围。针对开发企业、市民反映比较强烈的配套工程建设不能及时到位，影响企业、市民正当利益的问题，草案第十八、十九、二十条分别就配套费收缴管理、配套建设资金计划安排、配套工程建设“三同步”制度作了明确规定。为保障“三同步”制度的实施，规定开发主管部门、市政公用主管部门应当会同财政部门拟定配套费工程设施建设安排意见，经同级人民政府批准后组织实施，上述建设实行代建建制或者项目法人制，并要求与开发项目同步设计、建设和交付使用。

　　4、关于项目建设资本金制度。国务院开发条例规定，开发项目实行项目资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。实行这一制度，主要是为了保证建设所必须的启动资金和后续建设资金，避免出现“烂尾”工程。由于目前土地出让“招拍挂”制度的实施，企业获得土地使用权而缴付的资金基本可达到总投资的30%以上，市区达到40%以上，因此在实际监管中，如果以总投资的一定比例实施监管，将会使资本金制度落空。

　　为降低项目运作风险，2004年国务院下发文件，将项目资本金的额度提高到35%，但由于上述原因，在实践中依然无法达到管理目的。为将资本金制度落实到位，有必要将对总投资的监管调整到对建筑安装投资方面上，因此，草案第二十一条规定，资本金额度不得低于建安总投资的35%。这样规定，使资本金制度落到了实处，符合国家建立该制度的目的和精神。

　　（三）关于房地产经营

　　商品房销售环节与广大群众接触最为密切，纠纷和矛盾也最突出，为保护商品房买受人权益，维护开发经营市场秩序，草案着重对商品房买卖等房地产经营行为进行了规范。在商品房预售程序及许可条件、格式示范合同、合同实名制、预售公开制度、预售房屋转让限制、合同网上实时备案、广告发布与法律责任、委托销售、商品房交付、产权办理等方面，进行了具体规定，明确了有关管理部门的职责和开发企业与买受人之间的权利与义务。这些制度措施，有的是国家、省有关规定和政策的具体化，有的是管理实践的总结，符合我市管理工作的实际，具有鲜明的地方特色。

　　1、限制期房转让。目前，房地产市场投机炒作现象比较普遍，抬高了住房价格，扰乱了市场秩序，对于产业的持续健康发展十分不利。而投机炒房者主要是通过期房私下转让，擅自合同更名等方式实现的，而以前法律法规对上述行为没有明确规定，为制止这些行为，国务院明确规定，限制期房转让。草案第三十条对限制期房转让的规定进行了明确、细化，符合国务院的最新要求。

　　2、明确了开发企业的售前告知和售后服务责任。由于商品房买受人对房地产法律法规、专业知识、市场情况、房屋使用等缺乏了解，商品房销售市场存在信息不对称、合同纠纷多、质量投诉多等问题。为维护商品房买受人权益，草案三十一规定，房地产开发企业销售商品房实行销售服务告知和服务承诺制度，公开买卖双方的权利义务;草案三十八条规定，房地产开发企业要设立商品房售后服务机构，根据商品房质量保证书约定对销售商品房承担质量保修责任。

　　对条例草案及以上说明，请审议。