专家：房地产税立法实施难题多

出台的深化财税体制改革总体方案称，将使房地产税等财产行为税成为市(县)级主体税种。

  另有消息称，因房产税存在较大争议，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。届时，包括重庆、上海在内的已试点房产税的城市，将全部按照新法实施。

  无独有偶，据最新消息，《不动产登记条例》有望10日内公布，这预示着房地产税立法也将进入倒计时。财政部财政科学研究所前所长贾康近期就向媒体表示，房地产税改革的关键步骤在于加快立法。他预测，从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施。

  本报记者就房地产税的相关问题采访了业内专家。

  房地产税VS房产税

  房地产税和房产税只有一字之差，但内容却相去甚远，公众却很容易将其概念混淆，那么房地产税和房产税二者不同之处在哪里呢？

  房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经营活动过程有直接关系的税收都属于房地产税收。外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上，而我国仅占8%左右。在我国房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

  房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

  1949年新中国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

  1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

  2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

  2011年1月28日，上海、重庆开始房产税试点改革，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅、高档公寓，以及无工作、无户口、无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。

  武汉大学法学院教授、武汉大学税法研究中心主任熊伟在接受《财会信报》记者采访时表示，房地产税需要协调现有的与房产、地产有关的税收，其范围明确包括房、地。房产税虽然实质上也包括土地，但名义上没有。加之，它与土地使用税、土地增值税、契税等存在交叉重叠，未来的房地产税必须解决这个问题，协调现有税种的关系。

  明税律师事务所合伙人施志群认为，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房地产税更多的是对房地产行业所涉及的多个税种的统称。征税对象既包括房产、土地以及上述标的开发、流通、保有环节中产生的多类税赋，如常见的房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

  由此可见，房产税是房地产税的子集。

  立法难题真不少

  任何一部法律的出台，一项税种的征收，都不会是一帆风顺的，那么房地产税在其立法过程中又有哪些需要解决的难题呢？

  近日有消息称，《不动产登记条例》已获高层批复，最快将于本月出台，明年3月起实施。对此，专家们均表示，《不动产登记条例》的出台是房地产税立法和实施的前提和基础，并且也可以视为房地产税立法进程加快的前奏。但熊伟认为，这个条例的内容具体能执行到哪一步，执行的力度如何，还需拭目以待。他指出，对于房地产税的开征，从老百姓的税负心理角度看，会有严重的抵触情绪。另外，还需要考虑如何整合房地产交易、持有环节的税费，如何解决房地产信息不全的问题。

  中央财经大学税务学院税收与财务管理系主任蔡昌对《财会信报》记者表示，对于个人的居住用房和经营用房，政府会采取差别政策加以区分，即征收税率上二者会有差别。

  他认为，目前存在争议或难点之一是谁来评估的问题，房地产要征税就要有价值评估，那么市场价值评估谁来主导，这个问题需要解决。但目前地方税务部门和中介评估机构对此各有说辞，还未能达成统一共识。

  另一个难点，也是更为主要的问题就是产权问题，现在的土地产权不完整，属于不完全产权，那么开征房地产税要不要把这一块纳入进来。如果这个问题不能得到较好的解决，房地产税开征的步伐也不会太快。

  基于同样的观点，首都经贸大学财政税务学院税务系主任刘颖也表示，目前的产权问题是一个情况特别复杂的问题。她指出，现阶段登记的产权有中央的、地方的，有全部产权、部分产权等等。每一幢楼的产权情况可能都是不同的，甚至是一个单元里的每一套房子的产权情况都可能是有差别的。此外，小产权房怎么确认其法律地位，如果对其征房地产税，等于违法问题合法化了；如果不征，大家都去买小产权房，那么势必会推进小产权房的售卖和入住，同样会引起一系列的社会问题。

  她还指出，咱们国家有一个比较特殊的现象，就是拥有房产多少和纳税的能力不是成正比的，比如说农民拆迁，他们可能一次性获得补偿好几套房子，但其纳税能力的持续性能有多久这个不好说，如果仓促的去推进，社会矛盾就会比较尖锐。从这个角度来讲，就不得不考虑税制结构和纳税人的负担问题。

  另外，目前相关法律不够健全，如果推进房地产税的立法实施，那么现行的《税收征管法》就需要进行修改，因为原来的法律对税收保全措施和强制执行措施方面都没有涉及到个人问题，房地产税如果开征，肯定要考虑到对个人的税收保全和强制执行问题。

  她认为，房地产税是直接税，税痛特别明显，一旦征税对社会稳定有可能产生很大影响。因此，直接税的推进，不能盲目。

  此外，她还强调不能片面的拿国外征税模式来对比中国的税收模式，因为彼此的国情不同，税制结构也不同。国外的税收模式对我国是否有借鉴性值得商榷。

  北京鹏祖税务咨询有限公司执行董事、著名税务筹划专家朱鹏祖则从另一视角谈了房地产税立法的难点问题。他谈道，房地产税立法实施的目的是为了增加地方政府的财政收入。这就引出了另一个问题，地方政府是否有权利决定房地产税开征的办法、税率的确定、计算的模式、征收的方式等相关内容，我们国家31个省、市、自治区，每个省份和地区的经济发展水平不一，各地的情况和特点也各不相同，房子价值差别也很大，不太可能制定统一的税率，这必然要造成分权的局面，而因为税收法定原则，立法权不能转授，地方政府是没有立法权的，那么税率问题到底怎么确定？如何才能具有可操作性？这是两难的境地。

  施志群认为，目前房产税的扩围受阻，主要争议在于房产税的作用和意义受到质疑：能不能遏制房价过快上涨？房产税抑制房价及增加地方税收方面的作用有多大？房产税能否起到调节贫富差距和优化资源配置的效果。

  他表示，房地产税在立法过程中的难点，一是房地产行业对于房地产税制变革影响的担忧；其次，土地价值在升值，而房屋在贬值，税基难以统一；再者，土地属于国有，而房屋属于私有，一个统一的税制如何对两个不同的纳税主体征收；此外就是不动产登记条例的推行力度和深度能达到什么程度。

  施志群对房地产税立法的推进表达了自己的看法，他认为，在推进的过程中需要建立整体布局的房地产税制度框架；涉及利益各方的博弈，需要谨慎安排具体的方案细节；同时，还应该制定和推进相应的监管措施。