美日俄墨四国如何征收房产税

　　本文分析美、日、俄、墨四国的房产税政策，我国房产税争议大，试点重庆和上海之后没有再推广。

　　很少有一项政策如此受热议。今年1月，备受瞩目的房产税改革试点在上海、重庆两地启动。房产税的推出已在我国渐行渐近。

　　如今，在很多国家房地产税早已是政府很正常的财产税收，并取之于民又用之于民，同时对调控房地产市场也起到了间接作用。近日，本报驻美国、日本、俄罗斯、墨西哥等国记者发回一组报道，详尽地介绍了有关收缴房地产税的法规和实施办法，对我国正逐步推开的房地产税不无参考借鉴作用。

　　美国

　　征收规范 用之于民

　　房地产税是美国地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。《经济参考报》记者近日在加利福尼亚州调研时发现，由于征税标准和程序较为明确规范，房地产税得到了纳税人的认可和支持。

　　历史悠久 目的明确

　　美国在建国初期就开始征收房地产税，早在1792年就有4个州征收房地产税，1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初，美国每个州都制定了征收房地产税的法规。

　　加利福尼亚州州立大学(北岭分校)财务学教授陈超向记者介绍说，美国征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。

　　因地制宜 征收规范

　　美国房地产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。总体而言，目前税率大致介于1%-3%之间。加利福尼亚州约为1%，得克萨斯州高达2.8%左右，但得州没有州收入所得税。根据对2009年会美房地产税征收结果的统计，户均纳税额最高的是新泽西州，平均每个住户缴纳6579美元，最低的是路易斯安那州，平均每个住户缴纳243美元。

　　洛杉矶郡估税官诺谷兹对记者表示，加州法律规定所有不动产都必须缴纳财产税，除非得到豁免。财产税对洛杉矶郡居民所必需的服务提供了支持，这些服务包括执法、消防、教育、公园和娱乐等。

　　洛杉矶郡估税官办公室在每年7月1日评估确定最新的房地产税税率，主要调价依据是当年1月前后的市场价格信息，税单则是在每年11月1日寄出，如果房主没有收到税单，应该主动向郡政府索取，不能以没有收到税单为理由而逃避纳税责任。房地产税的缴税日期，每年分为两次，即当年的12月10日与次年的4月10日之前。逾期未缴税会有10%的额外罚金，逾期三年未缴税会导致房屋被没收拍卖。

　　据估计，加州居民平均每10年换一次住房，每购买一次就发生产权变更，地方政府就以新的购价为征税基数。但在夫妻及注册伴侣之间、在父母和子女之间或从祖父母到孙子女之间的不动产转移可以免除重新估价。

　　信息公开 用之于民

　　家住洛杉矶郡所辖蒙特利公园市的会计师姚女士向记者表示，自己在6年前房市正热时购买了自住房，除每月支付房贷还款之外，缴纳房地产税成为家庭的最大支出。后来经多方打听，姚女士了解到，在房价大幅下降的情况下，屋主自己可以填写一份“价格下降审核申请表”，申请临时调价，以降低房地产税。

　　姚女士在2005年初购房的价格为6 4万 美 元 ， 房 地 产 税 税 率 为1 .25%，所以一年的房地产税约为8000美元，后来其房屋市场价上扬到72万美元，一年房地产税就提高到9000美元。2007年7月后房价大幅下降，姚女士就自行填写“价格下降审核申请表”，并附上住家附近三处出售房屋的最新价格信息，经郡政府估税官办公室确认的房屋评估价值只有42万美元，2008 年的房地产税因此降到5000多美元。2010年郡政府估税官办公室评估的房屋市价已经反弹到46万多美元，姚女士现在一年要缴纳近6000美元的房地产税。

　　姚女士说：“这是比较合理的做法，而且我在这里居住6年来，看到了道路和环境卫生的改善，图书馆和校舍的改建修缮，我们华人聚集的这个城市还被评为全加州最佳育儿城市之一，我就是直接受益者，所以我愿意缴纳合理估算的房地产税。”

　　加州其他地方征收房地产税的情况与洛杉矶大同小异，各地对退伍军人、退休老人、残障人士以及特殊贫困户都有减免措施，有些地方政府的信息服务更加周到一些。美国威翰地产高级咨询顾问李海静介绍说，旧金山市关于房地产税的所有详细信息都公布在政府网站上，纳税人可以输入自己的名字或地址，查看相应信息。

　　日本

　　评估与征税顾及民众负担

　　针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收。

　　税收充分考虑普通居民生活

　　自1950年起，日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》，固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋，也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于我国的市级以下区域)级税，由地税机关征收管理。《地方税法》规定，固定资产税的标准税率是1.4%，但这并非是强制标准。除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。

　　值得一提的是，在日本，二手房价格通常与新房价格差异较大，即使是刚刚居住一两年的二手房，价格也会比新购时降低10%以上。鉴于这一情况，日本地方政府对居民土地和房产的评估价格通常都比同期市场同类资产成交的平均价低30%甚至更多，这实际上也充分考虑到减免自住用房者的负担。

　　为适当调节收入分配和引导消费，日本对土地和房屋征税时还有一定的优惠政策。如针对日本居民很多购买独栋房屋的实际情况，日本对每户住宅的土地面积制订了分级征税标准。在每户居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需缴纳正常标准1/6的固定资产税，200平方米以上部分至房屋投影区域10倍面积之间的部分也仅需缴纳1/3的固定资产税。

　　对于房屋建筑，日本法律的规定则兼顾了调节消费和房产业的发展需要：对于符合消防等规定的3层以上住宅，新购房屋在120平方米以内部分可在最初5年享受固定资产税减半优惠;普通新建住宅在120平方米以内部分也可在最初3年享受这一政策。

　　总体来看，相对于居民的日常收入，日本固定资产税的负担不大。以记者采访的一家在日华侨夫妻为例，他们刚刚在东京附近的千叶县购买了一套价格近 3000万日元的公寓，按照现行法律和当地规定的征税标准，在头5年所需缴纳的固定资产税约为每年10余万日元，相当于男主人月收入的1/3。而5年以后，按照日本的通常情况，他们所住房屋的政府评估价值会有一定程度的下降，因此即使不享受减税优惠，其固定资产税的负担也不会有太大增加。

　　固定资产税对控制房价有限

　　从日本的情况看，在控制房价上涨等方面，固定资产税能够在一定时期发挥作用，但其作用并不绝对。例如，在日本泡沫经济后期，政府曾于1993年大幅提高对土地征税时评估价值的标准，试图通过提高税收扼制地价上涨，但这也增加了普通民众的负担，日本政府被迫于1994年又重新调整了计税标准，在评估土地价值时加入了前一年纳税额等因素，避免纳税额过快增长。

　　目前，固定资产税对日本大城市的房价影响有限。在东京、大阪等城市，房产租金水平较高，房产的“租售比”有利于房主，按照目前东京中上地段房产的租售比，10年时间即可收回购房成本。一些为了投资目的购买房产的房主，完全可以将缴税成本折入房租。

　　近年来，不少中国投资者在东京等大城市买房，其中不乏购买多套房产者。记者认识的一位中年华侨，到日本不足10年，就已在东京先后购买了多套房产，就是看中了东京房产市场租售比高的特点。他所购房屋中最小的一套房子价格不足人民币40万元，每月租金却可达六七千元。与其收益相比，每年所缴固定资产税的影响极为有限。

　　在日本，居民根据收入缴纳的个人“住民税”也属于地税，因此，人口数量对于地方财政而言非常重要。为此，在一些中小城市，特别是大城市圈的周边卫星城，房产税收的优惠政策，往往成为当地吸引居民的重要手段。

　　俄罗斯

　　实行差别税率 酝酿房税改革

　　俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》，目前在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。长期以来，俄存在房产估价过低导致应缴税额太少等问题，俄政府正计划对房产税计税方式进行改革。

　　实行差别税率地方征税有一定的自主权

　　俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产，则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之，拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。

　　俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定本地区的房产税税率。国家规定的税率范围如下：

　　清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布)，税率不超过0.1%;清查价为30万至50万卢布，税率为0.1%至0.3%;清查价为50万卢布以上，税率为0.3%至2.0%。

　　俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员，等等。

　　需要指出的是，俄国也存在炒房一族，但俄政府征收房产税的主要目的并非打击炒房或扼制房价，而只是将其当作一个普通税种和地方财政的收入来源之一。

　　房产税改革势在必行

　　俄罗斯《自然人房产税法》通过后的近20年来，俄经济形势发生巨大变化，特别是房地产市场迅猛发展，住房价格节节攀升，房产拥有者大量增加。现行房产税征收方式弊端日益显露，已远不能适应新的形势，房产税改革势在必行。

　　现行房产税的主要弊端源于税基问题。如前文所述，目前的税基为各地技术资料登记局给出的房产清查估价，这一估价与当前的市场价严重脱钩。以莫斯科为例，房龄在5年以下的商品房，技术资料登记局给出的估价仅相当于市场价的30%至50%。而房龄为三四十年的老房子的估价与市场价的差距甚至高达上千倍。这导致现行房产税的税额微不足道。

　　为增加税收，充实财政，俄罗斯把房产税改革的重点放在如何按市场价格计征房产税方面。其实，俄政府早在2002年就开始酝酿房产税改革，但由于改革牵涉面广，技术难度较大，加之2008年爆发全球金融危机，改革方案至今尚未定型，目前只是在克麦罗沃州、特维尔州、卡卢加州和鞑靼斯坦等4个地区进行试点。有报道称，俄经济发展部计划于2011年底根据上述四地的试点情况评估在全国推行房产税改革的可能性，而后再进行相关的立法工作，全面落实房产税改革至少要到2012年以后。

　　俄有关业内人士指出，虽然新房产税的具体征税标准尚未确定，但由于新房产税按市价计征，其税额可能远远高于现行房产税，因此许多人可能无法承受。对此，俄罗斯城市经济研究所所长娜杰日达·科萨列娃认为，为避免市场动荡，应该对超过人均住房标准的房产面积征税。

　　她说“在墨西哥，房地产税不会成为居民的负担。在我家，我和妹妹轮流缴纳这笔钱，不会觉得负担很重。政府将这笔钱用在公共设施建设上，将其作为城市发展的工具，这是一件好事。”

　　在墨西哥，由于房产所处地段、建筑成本以及楼层不同，业主所需缴纳的房地产税会有一定差异。市民路易斯·马特奥斯家住富人区，拥有一套大约500平方米的3层别墅，每年他要缴纳1500美元房地产税。

　　马特奥斯说，墨西哥各州通常在每年一二月份开始征收房地产税，如果居民在特定日期前缴纳，还可享受一定折扣。记者近日在墨西哥城的市政府网站上看到，在今年1月1日至17日之间缴纳房地产税的居民可享受7%的折扣，在18日至31日期间缴纳的可享受3%的折扣。网站还显示，由于房屋每年会折旧，房地产税税率逐年下降1%。

　　以低税率刺激房地产市场发展

　　与 美 国 、 欧 洲 相 比 ， 墨 西 哥 房 地 产 税 比 较低。一处条件相似的住宅，在墨西哥的房地产税要比美国低50%左右。这也是在墨西哥购买住房相对便宜的原因之一。西班牙对外银行一项研究显示，墨西哥每年所征收房产税总额仅占该国国内生产总值的0 .2%，为经合组织各成员国中最低的。

　　墨西哥政府之所以将房地产税税率定得较低，有鼓励房地产投资的用意。目前墨西哥房地产市场面临的最大问题是增速缓慢，年均增长率不到3%。一些学者认为墨西哥应大力发展房地产业，通过保持较低的房地产税税率刺激市场发展。而政府也希望借助低税优势吸引国外投资者来墨西哥购买住房。事实上，不少美国和加拿大人对墨西哥的低房地产税感到惊讶，纷纷投资墨西哥房地产市场。