呼唤农村宅基地抵押贷款 激活“沉睡资本”

　　浙江省乐清市大荆镇盛宅下村养猪专业户张启福往年只能获得5000元的小额贷款。去年，他以自己的农村住宅抵押获贷4万元用于家猪养殖，自繁肉猪从100多头扩大到400多头，年纯收入从5万元增加到20多万元。农房抵押贷款使他心里乐开了花。

　　“应当尽快修改担保法等法律，允许农民用宅基地抵押贷款以解决融资难问题，激活农民‘沉睡的资本’。”前不久，全国人大代表、浙江富润控股集团董事局主席赵林中向全国人大常委会提出这样的建议。

　　物权法制定时曾有激烈争论

　　据了解，新中国成立后，我国一直实行农村土地归集体所有，一户农民只允许有一处宅基地，不准买卖、转让。

　　根据宪法的规定，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有。土地管理法也规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。担保法虽然规定抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押，但这部法律同时规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。

　　这就意味着，如果一户农民拥有两处以上宅基地就构成违法。农民的宅基地只可自己建房，不可流转，不可出卖、转让，也不可以抵押。

　　所以，虽然农民以宅基地上的房屋作抵押是有效的，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。将房屋拆除后以建筑材料还债，这无疑大大降低了房屋的价值。因此，金融机构等债权人一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。

　　这就造成农民向银行贷款时，很难以房屋作为抵押物，而许多农民又没有其他的抵押物，因此，目前农民用向银行贷款的方式进行融资十分困难。

　　全国人大常委会组织开展的“三农”问题调研发现，农民的贷款要求能够得到满足的不超过30%。

　　在物权法起草过程中，应否放开农村宅基地使用权的转让和抵押，以解决农民融资难问题，一直存有争议。因物权法草案没有关于农民以宅基地使用权抵押的规定，于是有人建议，应允许农民以农村宅基地使用权抵押，这对于解决农民融资难问题和农民增收问题必将起到重大的推动作用。

　　对此，全国人大法律委员会反复研究认为，考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。

　　为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，物权法规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

　　温州搅动土地改革敏感神经

　　“法律的这些规定，其实堵死了农民利用房产向银行抵押融资的路子，直接影响了农民的创业、致富。”赵林中接受本报记者采访时说，目前，我国许多人可以运用资产向银行抵押融资，而收入较低的农民却因为没有抵押物无法向银行贷款。

　　赵林中专门就农民贷款问题进行了调研。他发现，早在几年前，温州市中级人民法院和温州市国土资源局对集体土地使用权及集体土地上的农民住房转让问题就有过会议纪要。根据该《纪要》，对已办理抵押登记手续的集体土地使用权，只要符合流转条件，就可以由法院直接裁定处分;农民住宅涉及集体土地使用权的，可以在其所在村村民之间有偿调剂，并可办理过户手续。这就从“终端”上解决了“农房抵押贷款”的障碍，实际上认可了“农房抵押贷款”。

　　在这样的背景下，从2006年开始，温州市各县市全面开办农房抵押贷款业务，使其成为支持新农村建设、农户致富奔小康的重要信贷方式。

　　但物权法实施后，温州的农房抵押贷款业务陷入困境。为消除疑虑，规范管理，进一步激发金融支持新农村建设的热情，2009年1月8日，温州市政府专门召开专题会议，就继续推行农房抵押贷款试点工作等问题进行协调，并形成会议纪要发至各市县。

　　据赵林中了解，这份被称为“搅动中国土地改革敏感神经”的会议纪要的主要内容为：

　　一是农户申请农房抵押贷款时，需满足两个前提条件：提供抵押登记的农房抵押物必须已领取房屋所有权证和集体土地使用证;申请农房抵押登记的农户，应具备两处(含)以上的住所或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地。

　　二是处置抵押权的受让对象为土地所在县、市、区的农业户口人员。

　　三是房屋登记机构对符合上述条件的农房抵押登记申请，应予以受理。国土资源部门在变更土地使用权时，应事先查询该房产抵押状况。抵押期间，国土资源部门对农房的集体土地使用权不予变更登记。

　　四是农房抵押贷款人在无力偿还贷款情况下而需对农房进行处置时，相关单位应尊重并协助执行法院对抵押物的裁决，国土资源部门应依生效的法律文书和协助执行通知书给予办理农房宅基地使用权的变更登记，房管部门应依据变更后的土地使用证办理相应的农房所有权转移登记。

　　五是银行业金融机构在农房抵押出现不良时，应采取多渠道的救济措施，不能以农房不能抵押为由追溯相关登记机构的登记行为。

　　代表建议应尽快修改担保法

　　温州市农房抵押贷款的开办，不仅有效突破了农民贷款抵押担保难这一制约瓶颈，而且盘活了农民的固定资产，激发了农民创业的热情，同时也相应增强了银行对农民加大放贷的信心。

　　据介绍，仅乐清市至2009年3月末农房抵押贷款余额就达28.9亿元，其中乐清农村合作银行贷款余额达8.28亿元，涉及农户3595户，不良贷款率控制在0.5%以下。

　　农房抵押贷款是否违法，对这一问题有不同理解。温州市法院一位法官认为，国家历来没有法律禁止农民的房子抵押、买卖。担保法规定，农村宅基地的土地使用权不能抵押。农民的房子虽然建在宅基地上，但这个房子已变成混合物，它已变成农民的财产。担保法也规定：“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押。”因此，应当允许农民抵押、转让自己的房子。

　　“温州市推行农民自建房抵押贷款的做法，非常值得借鉴和推广。”赵林中认为，但这一多赢的融资方式，还受到担保法等法律的约束。

　　为此，赵林中建议，应对担保法有关规定作适当修改，允许集体土地使用权及地上定着物可以作为抵押物，并在一定范围内进行流转，这样可以避免不必要的争论。

　　“温州用实践破解了农村发展中的难题，激活了农民‘沉睡的资本’”，赵林中为此建议，在全国范围内推广这一做法，并从法律层面予以保障。