房产转让税费计算说明

　　各县(市)、区财政局，市局契税中心：

　　为贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与住房开发建设，促进我市房地产市场健康稳定发展，根据市政府《关于加强住房保障促进宁波市房地产市场稳定健康发展的若干意见》(甬政发[2008]113号)和财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)及《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2008]174号)文件精神，现就我市房地产财政、税收政策问题通知如下：

　　一、实行购买住房契税补贴。自2008年12月31日起至2009年12月31日止，个人首次购买90平方米及以下普通住房，按规定缴纳的契税给予全额补贴;个人首次购买90平方米以上普通住房，按规定缴纳的契税给予50%补贴。商品住房购买时间以经备案登记的商品住房买卖合同签订的日期为准，二手住房购买时间以房地产交易机构受理之日为准。

　　二、减免住房交易营业税。具体规定按照我局《转发财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》(甬财政预[2008]1315号、甬地税二[2008]192号)文件精神执行。

　　三、暂免征收住房交易印花税、土地增值税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　四、实行住房交易个人所得税补贴。自2008年12月31日起至2009年12月31日止，个人将超过2年(含2年)的普通住房转让的，缴纳的个人所得税按财政体制地方分成部分给予补贴;对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金。

　　五、暂停收取房屋所有权登记费等相关收费。自2008年12月31日起至2009年12月31日止，暂停收取普通住房交易个人缴纳的房屋所有权登记费、住房交易手续费和房屋所有权证工本费3项行政事业(服务)性收费。

　　六、做好契税、个人所得税补贴资金发放。征收单位应以方便群众、公开透明为原则，专门设置补贴资金帐户，在办税大厅设置补贴资金受理窗口，办理具体的契税、个人所得税补贴发放工作。

　　市局契税中心负责征管区域内契税、个人所得税的补贴资金申报受理和具体发放工作。具体范围为：海曙区、江东区全部;江北区城市规划区部分(慈城、洪塘及未纳入市房产局直接发证的部分庄桥地块以外);高新区杨木碶路以西部分;鄞州区书香景苑及纳入市房产局直接发证的飞虹新村部分。

　　七、征收机关凭当地房地产管理机构开具的首次购房证明、改善型家庭购房证明，确定契税税率、办理补贴手续。

　　八、补贴资金按现行财政体制以属地原则由各区财政负担。考虑海曙、江东、江北因地方补贴政策财政压力较重，市财政给予适当补助。

　　各县(市)可参照市区办法，结合各地实际，制订相应政策措施。

　　财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知

　　财税(2006)75号

　　各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

　　为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)，抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关营业税问题通知如下：

　　2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

　　在上述政策中，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。

　　地方各级财税部门要严格执行税收政策，加强税收征管，对执行过程中出现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

　　国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知

　　国税发[2006]108号

　　2006-07-18国家税务总局

　　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省(自治区、直辖市)财政厅(局)，青岛、宁波、厦门市财政局：?

　　《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前，在征收个人转让住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神，现就有关问题通知如下：

　　一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。?

　　二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。?

　　(一)房屋原值具体为：?

　　1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。?

　　2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。?

　　3. 经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。?

　　4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。?

　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。?

　　经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。?

　　5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定，其原值分别为：?

　　(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;?

　　(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;?

　　(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;?

　　(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。?

　　(二)转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。?

　　(三)合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。?

　　1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：?

　　(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;?

　　(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。?

　　2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。?

　　3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。?

　　本条规定自2006年8月1日起执行。?

　　三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。?

　　四、各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕82号)和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发〔2005〕156号)的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理;地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。?

　　五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。 ?

　　六、各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)和《国家税务总局 财政部 中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》(国税发〔2005〕181号)要求，按规定建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核;向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序;认真做好纳税保证金退还事宜,符合条件的确保及时办理。?

　　七、各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策，维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策，加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导;二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，充分发挥中介机构协税护税作用，促使其协助纳税人准确计算税款;三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，明确纳税人应报送的有关资料，做好涉税资料审查鉴定工作;四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得，要及时办理减免税审批手续。

　　国家税务总局

　　二○○六年七月十八日

　　《关于确定市区普通住房标准的通知》

　　宁波市人民政府办公厅

　　(2005年5月30日)

　　为合理引导住房建设和消费，大力发展节能省地型住房，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《建设部关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》(建住房电〔2005〕33号)和《浙江省人民政府办公厅关于确定普通住房标准问题的通知》(浙政办发明电〔2005〕90号)精神，经市政府同意，结合本市实际，现就市区享受优惠政策的普通住房标准公布如下:

　　一、享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:

　　(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上;

　　(二)单套建筑面积在140平方米以下;

　　(三)实际成交价格低于上月同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。

　　二、住房实际成交时间以住房转让过户申报权属登记的时间为准。实际成交价格原则上以合同签订价格为准，若合同签订价格低于纳税价格，以纳税价格为准。

　　三、海曙区、江东区、江北区(不包括江北区庄桥街道、洪塘街道、慈城镇)同级别土地上住房平均交易价格按同类房屋地段(以市房产管理局公布的为准)实际成交住房的平均价格执行，实际成交住房包括备案的商品住房和过户的二手住房。上述价格由市房地产交易中心定期测算公布。

　　鄞州区、镇海区、北仑区及江北区庄桥街道、洪塘街道、慈城镇同级别土地上住房平均交易价格的界定及公布办法由当地区政府确定并组织实施，报市建委、市财政局、市地税局备案。

　　国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与

　　不动产税收管理有关问题的通知

　　国税发[2006]144号

　　成文日期：2006-09-14

　　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏自治区国家税务局：?

　　为加强房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理，现将有关问题通知如下：

　　一、 关于加强个人无偿赠与不动产税收管理问题

　　(一) 关于加强个人无偿赠与不动产营业税税收管理问题?

　　1. 个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：?

　　(1)属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》(见附件);?

　　(2)属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》;?

　　(3)属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。?

　　上述证明材料必须提交原件。?

　　税务机关应当认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。

　　2. 对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。?

　　(二)关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题

　　对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

　　二、关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题?

　　(一)关于加强个人将受赠不动产对外销售营业税税收管理问题?

　　个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)中第四条有关购房时间的规定执行;对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发〔2005〕172号)中第四条有关购房时间的规定。?

　　(二)关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题?

　　受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。?

　　在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

　　三、 关于加强对个人无偿赠与不动产后续管理的问题?

　　(一)税务机关应对无偿赠与不动产的纳税人分户归档管理，定期将留存的公证证书复印件有关信息与公证机关核对，保证公证证书的真实、合法性。?

　　(二)税务机关应加强与房管部门的合作，定期将《个人无偿赠与不动产登记表》中的有关信息与房管部门的赠与房产所有权转移登记信息进行核对，强化对个人无偿赠与不动产的后续管理。?

　　(三)税务机关应加强对个人无偿赠与不动产的营业税纳税评估，将本期无偿赠与不动产的有关数据与历史数据(如上年同期)进行比较，出现异常情况的，要做进一步检查和核对，对确有问题的赠与行为，应按有关规定进行处理。?

　　(四)对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。?

　　(五)税务机关应向房屋中介机构做好税法宣传工作，使其协助做好无偿赠与不动产的税收管理工作。

　　??附件：个人无偿赠与不动产登记表