欠税和漏税 房产商和税管机构之间的猫和老鼠

　　“今年会是房地产税收的关键一年。”国税务总局征收管理司司长王文彦表示。 　　在房地产信贷收紧，销售疲软带来的资金压力下，房产企业的欠税必将大量发生。税管机构按时足额征缴税款面临着极大的压力。 　　对于我国房产行业部门分割和条块分割的现状，建立一个有效的物业税体系势在必行。 　　偷税游戏　　上海财经大学区域经济研究中心的一位房地产研究教授透露，7-8月份，他们接受上海市政府委托，做了一个税收的课题，并提交了税收调研报告。 　　“虽然上海的461家欠税企业中，仅有15家为房地产企业，比例远低于北京和广州，但是房地产行业的税收是滞后性的，因此今年的税收形要明年才能反映出来。” 　　政府已经意识到今年税收的严峻，“除了真正因为资金紧张交不起税的企业以外，还要谨防混水摸鱼偷税漏税的现象。”上海财税局的全处长表示。 　　据了解，与我国房地产开发有关的成本包括租、税、费三部分，理论上租、税、费三个经济范畴区别明显，互不重复。但在实践中，由于存在部门利益分割，每个部门从自身利益出发，都对土地和房地产的开发进行管制并收取相应的租、税、费，由此以税代租、以费代税、以费挤税的现象非常普遍。 　　我国房地产广覆盖多税种给税种确定、纳税义务人确定、税率核定方面带来了许多问题，因为现实中经常是交叉的。许多企业都有复杂的状况，能够充分利用这种税率差实现逃税。 　　“比如一个房地产集团同时拥有开发公司和建筑公司，该集团就可以采内部定价，逃避建筑企业的营业税。房地产企业，尤其不是上市公司的企业，财务报表的可操作性很强，假设这个企业有30个点的利润，这个企业可以根据本身的需要将它做成利润，也可以做成成本。”华夏证券研究所的房地产分析师张燕向记者透露。 　　在房地产所涉及的12个税种里，营业税和企业所得税是房地产流转税中的主体。这两税涉及环节多，征管难度大，因而成为偷逃税的重灾区。 　　“有些时候是偷税漏税，但是有的是合理避税，特别是中小企业更容易操作。比如现在内外有别的两套房地产税制，总体上使得外资房地产企业的税收负担过轻。这一方面加剧了内外资企业间的不平等竞争，同时也让一些内资房地产企业纷纷改制为外资企业以合理避税。”广州大洋房地产开发公司的一位张姓工作人员称。 　　同时，税务部门检查税收一般是以年度为单位，但由于房地产企业大部分都是跨时间、跨低于滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，没有等到结算，就用卖房款去开发第二个楼盘，这样尽管一个一个楼盘交了，但是账面上却一直是亏损的。 　　“不少开发商拿到一个项目成立一个新公司，等到这个项目完成后，新公司就注销掉了。这种现象防不胜防。”广东省地税局的工作人员称。 　　税制改革　　“仅从营业税来看，税收增幅与房地产业销售收入增幅不完全同步。”中国社会科学院某房地产专家透露。与房地产业主管部门统计的应税成交金额相比，从1997年开始，江西省房地产业营业税的征收率(实征税额与应征税额的比率)不足75%。近几年，江苏省商品房销售猛长，而同期房地产企业所得税不增反降。依据实缴的企业所得税推算房地产业利润率，房地产行业的平均利润率均低于10%，这和实际情况不符。 　　据了解，房地产税收占我国地方税收收入的比重在10%左右，这一比值大大低于美国等发达国家，房地产税收目前还难以成为我国地方政府的主体税种。 　　“除了企业自身追求利润的不自觉行为，现有税制有很多空子可钻，因此，如果要规范房地产市场，税制改革也是必不可少的环节。比如统一内外税制，改革房地产过于混乱的租、税、费体系，取消地增值税，简化归并房产税与城市房地产税等税种，完善契税和印花税，开征遗产税与赠与税等，致力于建立调控有效的物业税体系。”山东济学院的郭松山教授表示。