谁动了购房人的“奶酪” 房产税费过高为哪般？

　　面对如此重的负担，开发商的作法是将这一切转化到房价里。因此，政府收取的各种税费早已包含在房价中了

　　对于房地产税改，首先不要太多地加重老百姓的负担，其次应遵循国际上通行的“纳税受益”原则，让老百姓切实感受到所纳的税款每一块钱都花在了该花的地方

　　美国财经杂志《福布斯》近期发表2005年度全球“税负痛苦指数”，称中国内地该指数位居第二，仅次于法国。那么，住房消费作为城市居民最大宗的消费，人们对附加在其中的税负感受如何呢？

　　房价中含有多少税自从房产新政实施以来，政府正运用税收手段来调控市场与房价。虽然这些税种对二手房买卖交易还是“区别对待”的(对普通住宅及溢价不是很多的二手房交易可享受税收优惠)，但一些打算买二手房的人还是感到了“痛”，因为他们实实在在地要为因税收因素而上涨了的房价“埋单”。此外，人们也许不太清楚的是，其实在你所购买的新商品房中，所包含的税费也不少。

　　一般来说，目前国内住宅成本构成中，建筑成本只占30％－40％，地价、税费及开发商利润占到60％－70％左右。如果按目前开发商平均利润率15％─20％测算，那么刨除这部分，房价构成中税负比重至少应在35％─40％左右。

　　从房地产税种构成看，不算开发企业必须缴纳的营业税、所得税、教育税、城市建设税等等，目前我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。如果加上房地产企业经营所缴纳的全部税种来看，还包括5个税种和1个附加。

　　如果仅从现在所征收的房地产税来看，总的税负并不十分重。但实际上人们购房中所承担的有三部分内容，即租、税、费。租，主要是土地出让金；与房地产有关的税主要有:房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税；至于费，可以说与房地产相关的收费名目繁多，虽各地差异较大，但一般而言收费项目大都有数十种之多，有的地方甚至超过百种，如市政配套费、人防建设费、抗震费、防洪费、环保费、绿化费、商业网园林建设费、立项管理费、拆迁管理费、开发管理费、征地手续费……不一而足。

　　房地产收费的本质是政府有关部门向土地使用者和房屋所有者因提供服务收取的直接性补偿，不具有房地产税收强制、无偿、固定的特征。但从广义上讲，无论我们对行政事业收费作何解释，对纳税人而言，都是一种负担。说穿了，费与税并没有什么本质的区别，费与税的不同仅在于各自立法级别的高低不同。由于收费是进入地方财政的预算外资金，因此也成为政府各部门着力拼抢和争食的蛋糕，收费种类越来越多就不足为奇了。

　　据业内人士介绍，房地产收费体系比较混乱，存在重复收费、计征不规范现象。如开发企业缴纳了土地出让金，还要缴纳市政建设配套费、单向性配套设施建设费，有的地方还要以实物的形式向有关部门提供居委会、派出所、中小学楼房，类似的配套设施费用往往占缴纳总费的70％─80％。此外，还存在征地费与土地使用费重叠、对土地转让收益重复计征等现象。

　　对开发商而言，获取最大利益是企业的惟一目标，面对如此重的负担，开发商的作法是将这一切转化到房价里。因此，目前消费者入住新房后虽然除物业费、采暖费外不再缴纳其他的税费，而实际上政府收取的各种税费早已包含在房价中了。

　　且不说目前消费者所承担的高房价背后有多少税费负担纯属不合理的成分，仅就现在的税费制定机制而言，如果不进行改革，地方政府各部门出于种种利益的考虑，或继续增加收费种类，或可以随时调整收费比例而毫无制约，那房价岂有不涨之理？

　　房地产税改进行时按照有关部门设计的税改思路，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。明租，就是将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；正税，就是统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行作法靠拢；清费，就是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其他收费或取消或合并为某一固定税种。

　　在税改方案设计中有一个重要税种，就是房地产税。房地产税是财产税的一种，又称物业税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着土地市值的升高而提高。

　　不少人误以为，增加了物业税，就可以免缴70年土地出让金而改为年租制了，房价就能大幅度下降了，这其实是误解。增加了物业税，土地出让金还是要缴的，与土地改为年租制是两码事。物业税是对老百姓拥有的房产征收的财产税，原来买房时一次性预缴的70年土地使用费(土地出让金)则改成地租每年缴纳。

　　从税改的初衷看，谁拥有的房产越多、越值钱，谁就越该多缴税，并且原开发环节诸多税费归并到房产保有税中可降低开发成本，进而降低房价。这样一来，老百姓买得起房了，还可抑制投机炒房，又能“为政府提供丰富稳定的财政收入”，三全其美。

　　但这是不是一厢情愿呢？有专业人士分析，人们所预期的物业税改革带来的房价大幅度下降可能不会出现，其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。因为，房地产开发成本降低，并不一定意味着开发商会降价，在供不应求的局面下，他们有机会将税负转嫁给普通的购房者，购房者得到的依然是较高的价格。再有，物业税的征收需要对各个房产进行评估，并且一旦出现拒缴或者逃税的情况，税收征管成本和执法成本将十分巨大。

　　也有老百姓对物业税感到困惑，现在老百姓买到的房子只有70年土地使用权，而且一下子就提前预缴了70年的土地使用费和相关税费，土地并不是房主的财产，并且房子越住越破，如果再对他们也开征物业税，道理何在？

　　有专家认为，我国的税收征管较为强调强制、无偿、固定，而对税款的使用却缺乏必要的论证与监管，纳税人的权益没有受到应有的重视，这既不利于建立和谐社会，也容易造成人们纳税意识的缺失。对于房地产税改，首先不要太多地加重老百姓的负担，其次应遵循国际上通行的“纳税受益”原则，让老百姓切实能感受到所纳的税款每一块钱都花在了该花的地方。