物业税：刺激房价下降使开发商受益？

　　11月19日，国家税务总局局长谢旭人表示，"十一五"期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。　　谢旭人的这番话，等于给出了物业税的出台时间。由于物业税与众多居民的生活密切相关，这使得物业税问题成为了人们讨论的热点话题，众多专家针对实施物业税的效果及受益展开分析。有学者认为将土地出让金包含进物业税内，就是否定了国家对土地的所有权。　　中原（中国）地产研究中心总经理程云　　成本降低必然使房价降低　　实行物业税以后，将有望改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳。从而减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，大大降低开发商的开发成本，有些开发商基本就不需要贷款了，这将给银行造成一定的压力。另一方面，开发成本的降低必然使消费者购房的门槛降低，但是每月要负担的费用却增高了。这种趋势将促使金融品种越来越多，以适应市场的需要。　　上海证券报王树娟　　物业税将降低市场投资活跃度　　从长期来看，物业税主要是要根据土地的价值变化情况，对其使用权进行收费。因此，物业税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益。因此，物业税的开征将会打击土地市场的囤积投机热，降低房地产市场投资的活跃度。其影响程度取决于税赋水平高低及相关的调整频度，即假如物业税水平很高，始终与土地的市场价非常接近，则持有房产所能拥有的升值空间很小，房产的投资价值很低，物业税开征对市场的负面冲击将非常大，很可能使房地产市场发展陷入全面停滞状态；相反，相对稳定的低税赋水平，使持有房产仍拥有较大的升值获利空间，房产的投资价值仍很大，物业税开征对房地产市场的负面冲击也会比较小。　　中山大学岭南学院教授杨卫华　　土地出让金改为物业税不科学　　把土地出让金改为物业税是不科学的。目前政府对开发商使用国有土地征收的土地出让金，从理论上说，是政府作为土地的所有者向开发商出售40年至70年土地使用权而取得的收入，是一种土地所有权收入，也可以说是出租40年至70年土地的租金，其实质是一种地租。因为税是政府以公共管理者的身份，凭借政治权力收取的，如果把具有地租性质的土地出让金改为税，这等于否定了国家政府对土地的所有权，混淆了财产权力与政治权力。　　社会科学院财贸所研究员王诚庆　　开发商是物业税改革最大受益者　　房价是多种因素综合作用的结果，物业税改革单个因素的变化并不一定会反映在最终结果上。　　开发商可能是物业税改革最大的受益者，其利益来源有三：一是房地产开发成本降低，利于缓解地产企业初期开发资金压力；二是物业税带来的初期的房价下降会起到刺激需求；三是房价下降为下一轮价格上涨创造了空间。　　业内专家　　物业税对房价影响微乎其微　　开征物业税未必会导致房价的上升或下跌，或者说对房价的影响微乎其微。房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。从微观角度讲，房价的变化取决于供求关系的变化，宏观方面，受到税收调节的影响。　　推出物业税对房价影响几何，取决于市场结构。但在市场垄断程度很高的情况下，如果推出物业税，开发商在市场力量的影响下，可能会提高房价。垄断程度越高，将物业税转移到房价中的程度越高。市场的竞争程度越高，开发商将物业税转移到房价的程度则越低。如果房价真正反映了成本，那么成本提高就会带来房价的上升。如果房价没有真的反映成本，则不会带来房价的上升。　　什么是物业税　　物业税是国际通行的房地产税制，又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。我国物业税制度的思路是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的物业税。上述税费现在有许多是一次性缴纳，如土地增值税及土地出让金。而物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即在购买时只需缴纳1/70的税费。(《今日财富・地产SHOW》记者：牛珈)