开发商和专家交锋：物业税到底能否缚住房价？

　　开发商和房产专家交锋　　■开发商各有认识：有人认为肯定会导致房价下降，有人认为只是会降低增长幅度而不是价格的下降。 　　■专家认为：房价会先降后升。 　　在买房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地产商一次性要付清70年土地出让金是土地成本过高的主要原因，能否以物业税的方式，每年为土地支付成本，开发期间，每年由地产商支付；房子卖出后，由业主每年支付，这是近年来房地产业内谈论最多的话题之一。11月19日，国家税务总局有关负责人在“中国财税论坛2005”上表示，“十一五”期间要稳步推进物业税。 　　有关物业税对房地产市场的影响再次成为当前讨论的一个焦点，特别是物业税征收可能给房地产价格产生的影响，无论对已经买过房还是想买房的人都关系到切身利益。为此，本报请到了顶秀清溪副总经理刘新虎，万年花城副总经理黄玺庆及北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新，分别表述了各自的观点。 　　■开征物业税会使房价下降吗? 　　购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降吗？ 　　黄玺庆：肯定会导致房价下降　　虽然说房价不完全由成本构成，实际上房价更多是由市场供求关系来决定的。但是，如果开征物业税，那么对房屋的需求会不会改变呢？现在人们买房的成本主要就是每个月的按揭，如果现在嫌房价高影响一些人买房，那么物业税开征了，养房的成本会高很多，这样需求就会减少，自然房价会下降。从成本讲，开发商的土地成本降了，也给房价下降留出了空间。 　　开征物业税房价能降多少，很难估计，但肯定会下降。如果大胆估计，会下降25%。 　　刘新虎：降低增长幅度，而不是价格的下降　　导致短期房价今年增长较快是由供求关系决定的，当需求远远大于供给的时候，有需求自然会支撑房价。物业税其中主要的部分是土地出让金，如果改成年付时，可降低房价的构成部分。反之成本降低的时候又刺激了需求，那么对房价来说又起到支撑作用。 　　另外从租赁市场来看，以现有的租金再累加物业税，整体来说租金会有一个调高。相对来说，推动了房价。按照投资回报率的计算方法是继续推动房价，会有一个相对较低的上调过程。所以物业税的开征不是必然导致房价下降。 　　另外，如果我国的经济增长率在“十一五”期间还会保持持续增长的态势，房价下降的可能性就会比较小。因为经济增长率提高了意味着我们每个人的可支配收入在以比较高的速度增长。如果房价不匹配的话，更多人买得起房的时候，需求会超过供给，在这种情况下房价肯定会涨，而不是降。 　　王宏新：房价会先降后升 　　从成本角度来讲，物业税应该会使房价降下来。但如果服从供求关系的话，我觉得一开始必然有一个下降的空间。而真正决定房价的是供求，我们要看供求的因素有没有变化。从目前来看，物业税只是影响到成本里面的一点，而今天这个房价的上涨有很大一部分是一种供需矛盾。而房子供求矛盾是一直存在的。而现在供求矛盾不在于房子，而在于房子下的土地。目前的招拍挂制度会使土地的价格上涨，这个成本始终会转到消费者手上。事实上，是在开发商拿高利润的背后，政府也切了一块，这种制度不改，我觉得价格是无法掉下来。可能一开始会有某种程度的下调，但又会马上在房地产的供求中涨上去。如果我们土地供应制度不改变，物业税本来是想给购房者减少一点成本，结果可能恰恰又给他们增加了一种负担。 　　■预期物业税会开征，现在应该买房还是等待　　物业税是预期中的一项政策，究竟会对市场产生怎样的影响目前只能是一种预测。对于买房人来说，目前应该出手买房还是等待？毕竟政策对市场的影响是巨大的。黄玺庆：自住的别等待 　　该买就买，背着和抱着一般沉。我认为买房是最不值得观望的，对自住型的房子不存在观望。而对投资性的房子是永远有“观望”存在的。我觉得如果想买房子解决居住问题，根本就不要考虑政策因素，赶紧买。“观望”将会损兵折将。 　　王宏新：从政策中找利润不太可能　　无论从中国的城市化来看，还是从区域发展来看，房地产作为财富也好、作为投资价值也好，都是在涨的。从近几年来说，没有人说会等来一个期待中的降价结果。但如果把它与物业税结合起来的话，该买还买。这一定要取决于自己。如果说你希望从政策差里面找到一些利润不大可能。 　　刘新虎：逢低买入　　在某一时段，由于现金流或者其他原因，开发商会推出一些优惠措施。但无论从房价还是整个经济发展趋势来说成本是刚性增长的过程，如果是没有物业税的话，我们的房价是增长的，而如果有物业税的话，我认为也是一样的。现在买房和有物业税之后，我觉得预期是一样的。如果作为一个市场投资行为的时候，会有一个观望的机会。但如果是自住，就应该抓紧实现了。 　　■物业税会使开发门槛降低吗 　　物业税如果开征，开发商将不必在开发前交纳70年的土地出让金。这对开发商来说无疑将减轻很大的负担。这是否意味着开发门槛的降低？ 　　黄玺庆：物业税降低开发门槛不是坏事 　　我认为对开发商来说门槛降低不是坏事。房地产的寡头垄断是很容易形成的，房地产垄断的区域性很强，购房者也是区域性很强，天津人很少到北京来买房，北京人也很少到天津去买房。这种垄断一旦形成，房地产价格不是政府想调就调的。如果门槛降低了，可能会有更多的开发商进入房地产市场，可以有效地打破房地产区域性的寡头垄断，这样可以从另外一个层次上降低房价。 　　刘新虎：物业税对开发门槛没什么影响　　寡头垄断是一个趋势，因为房地产本身这种发展是资金占有逐步集中的过程。以前，一部分开发商能够靠银行融资获取土地进行开发，但越来越集中之后，银行的资金在逐步退出，实际上就是行业的发展对自有资金的要求越来越高。我觉得物业税降低的门槛最终是很有限的。但对同行业发展来说，门槛是逐步提高了。资金力量、管理力量弱的企业肯定会被淘汰。 　　王宏新：开发门槛本来就不高　　我认为房地产这块门槛本来就低，尤其是房地产商的资金多元化了，而且越来越是一种战略投资型的。如果只是在争抢土地的环节，资金实力会体现得很明显。 　　■“十一五”期间物业能否推开　　在上月19日举办的“中国财税论坛2005”上国家税务总局的有关官员表示，“十一五”期间要稳步推进物业税。对于这一对市场影响巨大的政策，各方人士都十分关注究竟其正式出台的时间，因此也就有了各自的判断。各方的分析认为“十一五”期间全面推行物业税的可能性不大。黄玺庆：“十一五”期间不会全面推行 　　我认为“十一五”期间还是研究和试点阶段，不会全面推行，因为这是一个十分复杂的过程。王宏新：能否执行表示怀疑 　　我国的各项制度目前还不是很完善，这几年搞试点肯定有它的积极意义。要完善二手房和房屋租赁市场也不是短期内能做到的。物业税的实行要考虑征税能力是不是已经发展好了？信用状况是否匹配？对此比较怀疑。刘新虎：全面铺开可行性不大 　　但在“十一五”期间有一部分会进行试点，但还在研究的阶段。要推进物业税必须要加强基础体系的建设，比如说对二手房流转环节的控制，包括一些技术手段的执行能力，对租赁信息、价格市场这块体系的建设都要有大的推进。这都是下一步推进物业税最基础的东西。另外对市场的评诂调控能力，信用体系建设的完善情况等，都需要非常巨大的工作量。物业税的推行需要一个非常强大的后台来支持。这在一定程度上也影响了推进的速度。 　　●关键词：物业税● 　　据专家介绍，所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。（周宏）